远洋地产：五年磨一剑 造梦商业

2010年12月22日，经过近一年的鏖战，远洋地产（3377.HK）终于在全中国地价最昂贵的区域，取得核心地块——朝阳区东三环北京商务中心区Z6地块。该项目将建成为未来北京第二高度的建筑，计划建设周期5年，总投资将达人民币80亿～100亿元。
梳理过去的投资历程会发现，1993年创立的远洋地产，在18年的时间里，一直以住宅开发为主，为何如此执意要参加Z6地块的竞夺？
取得Z6地块的8天后，远洋携手太古地产(0962.HK)以20.03亿元取得成都金融核心区的综合项目地块。一系列的举动，并非偶然为之。事实上，进军商业地产领域，远洋早有铺垫。
2011年4月18日下午，当着众媒体的面，远洋地产主席李明公布远洋发力商业地产的宏大战略。令在场人士惊诧的是，李明再次表示每年将会拿出一半的资金来发展商业地产。其意甚决。
目前远洋地产的商住面积比例约为1：9，公司希望能在未来一年内把该比例提至1.5：8.5。当天李明还透露，远洋商业地产的土地储备已达300万平方米。
战略进入
进军商业地产，远洋酝酿已久。
李明表示，公司五年前就制订了开发和物业持有并重的战略，才使得到今年为止，2000万平方米的土地储备中包含300万平方米专有的商业面积（而非配套的商业面积），这些土地储备分布在热点城市、交通干道、黄金地段。在未来2～3年内，远洋地产将有200万～300万平方米的商业地产项目会逐步建设或投入运营。
据了解，远洋主要做三类商业地产产品：首先是写字楼。例如，北京长安街上的远洋大厦、凯晨广场等都是远洋开发的。其次是零售商业的购物中心、酒店和综合体，这方面通过和太古、汇丰银行等机构合作来实现产品升级。最后是一些产业地产，如工业产业园、旅游地产、体育地产，也在不断摸索中。
大势所趋，可以列举出诸多开发商进军商业地产的理由。严厉的宏观调控下，住宅市场波动巨大，这样的波动从2008年就已开始。全国工商联房地产商会会长聂梅生回忆说，几乎是从金融危机开始，许多开发商才认识到商业地产的重要性。
而一直被众多专业化住宅开发商奉为圭臬的万科放弃了普尔特式的产品聚焦策略，将产品线调整为多元化业态。这给不少地产企业带来了心理冲击，众企业也开始加紧评估自身进入商业地产领域的必要性和可行路径。
开发商业地产，企业有很多现实的考量。“再过十年，住宅开发快速增长的可能性，不会再存在。”远洋地产商业地产事业部总经理王福顺对记者表示。
事实上，近年以来住宅用土地价格的迅速上升迅速挤压了住宅开发行业的利润空间，土地成本在各公司成本结构中所占比例逐年上升。一线城市这种情况已成趋势，二三线城市随着众多开发商涌入，这种情况也越来越多。这就导致住宅开发行业迅速走向成熟，行业盈利水平趋于一致。住宅开发商未来的盈利空间将主要由现有资产规模决定。中国的城市化进程行驶到今天，地产商的生存环境有恶化之势。
而大量开发住宅给地产上市公司带来的尴尬是，财务报表上大多是由土地储备、待售房屋构成的存货，没有可获得租金收益的资产。每一个住宅项目销售的完成，意味着开发企业使命的结束。在现金流并不稳定的情况下，公司缺乏良好的抗风险能力。在香港，投资机构非常重视一家地产上市公司是否拥有充足的持有型物业，关乎其再融资。此外，地方政府政策的支持也让企业心动。
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因此，2010年年初，远洋地产内部进行管理变革，成立商业地产事业部，负责管辖远洋地产旗下的商业地产项目，并拓展新的商业项目。该事业部独立运营，可独立融资。据了解，该事业部由李明主管。
此间，远洋地产还与美国温德姆国际酒店集团正式签订合作意向书，并加强了战略联盟商家、品牌合作资源的储备，紧锣密鼓地同国际、国内一线品牌百货、超市、影院等商家达成战略联盟合作。
转型之惑
宏伟构想背后，几乎所有传统以住宅为主的开发商，在大规模参与商业地产建设时都有相同的困惑。万科（000002.SZ）总裁郁亮曾在接受公开采访时表示，在万科的产品线里，可能在未来五年时间里80%还是住宅。“我们对商业地产还是很恐惧的，万一商业地产形成泡沫，一哄而上的话，比住宅厉害。”一向奉行“小心驶得万年船”准则的郁亮认为，“在大家对商业地产没有认识的时候，在最好的地段拿到地，有时候这种模式不太可能被复制。”
目前，万科所开发的商业地产多为社区商业配套，但做好商业配套的另一个重要目的在于推动住宅销售。因此，对于众多传统住宅开发商来说，开发商业地产在某种意义上讲也有被动的成分。同时，他们也是商业地产开发及运营领域的新兵。
2010年，首开股份（600376.SH）在集团层面成立了专门的商业地产管理公司。尽管多年来积累了丰富的项目资源，但作为商业地产运营方面的新手，首开股份被迫卖掉多个住宅中的配套优质资源，如天津湾项目商业部分卖给了凯德置地。
同样的困惑也存在于远洋地产。做商业地产，远洋的优、劣势同样明显。优势是15年的写字楼开发经验和酒店物业管理经验。迄今为止，远洋地产建设的所有写字楼包括酒店的物业管理，都是由远洋自己来完成的。但细分商业地产的其他领域，远洋地产也是初入者。
事实上，商业地产的运营难度要远高于住宅地产。商业地产在开发运营商与终端消费者之间增加了物业投资者和物业租赁者。零售商业地产开发运营商要与旗下物业可能涉及到的形形色色的零售业者打交道，整个产业链条的复杂程度远胜于住宅地产。
并且，商业地产比住宅地产增加了持有运营期的资金压力。在预售制度下住宅地产的融资结构中以短期开发贷款为主，但这种模式显然无法满足未来企业将进入的商业地产领域。即使对于在商业地产领域浸淫已久的万达集团等企业来说，融资也始终是他们的重中之重。凯德中国的解决方案是通过设计风险与收益对等的多种基金，实现价值链上的资金结构优化。但中国目前尚不允许多种渠道的融资方式。
而最令开发商头疼的是招商环节。对于传统开发商来说，开发和建造是长项，但持有和经营商业却是短板。即使在设计、工程等住宅地产商熟悉的环节上，商业物业也与住宅物业有巨大差异。如何确定合理的租售比、如何对商业进行布局、如何招商都是摆在远洋面前的重重问题。
一些企业选择了合作的方式，来加快转型的速度，如首创置业（02868.HK）。首创置业董事长刘晓光指出，做商业地产最关键是要做品牌。“我们没有品牌，只能和法国人合资，让他们进行管理”。法国名牌折扣店管理有限公司(SCC)掌握名品的折扣渠道。刘晓光希望同SCC的合作转化为首创芭蕾雨品牌的核心竞争力。
远洋在大规模发展商业地产初期也选择了同成熟的香港商业地产运营商太古地产合作。北京、成都两个合作项目，太古和远洋各占50%的股权。其中，太古和远洋在北京朝阳区将台路的项目今年即将开业，包括一个20万平方米的商场、一个五星级酒店及一个写字楼。
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“远洋会更注重项目的品质，同时兼顾速度和成本。”王福顺透露说，这是目前远洋对待商业地产的态度。据远洋2010年年报显示，投资性物业的租金收入已达2.12个亿。尽管其租金收益水平在上市公司中属于领先水平，但按照远洋到2015年商业地产领域将达到百亿元的经营目标，显得任重道远。“远洋有很强的快速学习能力。”王福顺相信届时能完成目标。
打造远洋模式
而在商业地产领域，几乎人人都在谈论万达，但是据了解，远洋并不想刻意模仿谁、复制谁，而是形成自己的特点，自己的模式。
据透露，公司正在积极探索独具远洋地产特色的商业运营模式，通过“租售并举+轻资产运作”的途径，形成有别于其他地产商的模式。
根据行业成熟度，商业地产模式逐步从商业地产销售向重资产模式和轻资产模式不断演进。
从全球范围看，典型的租售并举企业仅活跃于亚洲市场，尤其是商业和商务活动集中发展的香港和新加坡，更孕育了一批优质的租售并举企业。但在相似的地区经济模式背后，香港和新加坡的地产企业走上了两条不同的成长道路。在香港模式下，企业通过“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡来实现租售并举，而新加坡模式则更多借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举。香港模式是重资产下的内部资金平衡，新加坡模式则强调轻资产模式下的外部资金平衡。两种模式各有优劣，香港模式下地产公司在转型过程中回报率低、风险大，但转型完成后企业抗风险能力提高；新加坡模式下地产公司在转型过程中回报率高、风险低，但转型完成后企业抗风险能力改变较少。
相比之下，远洋更青睐轻资产模式，并认为这种模式更为成熟。以新加坡凯德置地、铁狮门、波士顿等为代表的发达国家商业发展商为代表，其核心理念是“私募+商业运营”或者是“REITs(房地产信托投资基金)+商业运营”，将房地产金融和商业地产发展紧密结合，通过资本运作和商业运营，以较少的资金投入实现对资产的实际控制，以此获取管理收益和资产增值。
而接下来，公司将深谋房地产金融领域。远洋地产认为，房地产金融是中国房地产行业最后一个也是最大的一个产业性机遇，虽然其规模小，但是利润率较高，将对房地产企业业绩增长起到极大的提升作用。商业地产作为房地产金融的主要载体，将是未来发展的重要趋势。国内商业地产正面临着销售和持有向以商业经营和房地产金融为特征的高级阶段的转变。
未来商业地产将通过持有经营管理、金融服务、开发服务的密切配合成为房地产金融业务的支柱，成为现金流、利润的重要支撑平台。通过房地产金融方式，为企业提供充分的资金支持。国家虽然收紧了房地产信贷融资政策，但是同时放松了对私募股权基金（PE）、REITs(房地产信托投资基金)的管制，远洋地产将充分利用这一契机为房地产规模扩张奠定基础。
另据了解，就商业地产，远洋地产下一步全国布局的基本思路是：分阶段优化区域布局。第一阶段，布局核心城市，如北京、上海、广州、深圳。在继续巩固北京、天津、大连市场领先地位的基础上，努力提升沈阳、杭州的市场份额，加速拓展重庆、成都、武汉、青岛、济南、上海、南京、广州、深圳、三亚等区域；第二阶段，以点带面、纵深发展，以核心城市辐射周边地区。
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