保障房建设强力提速 各方争抢5万亿商机

编者按：“十二五”规划已明确，未来五年全国要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。面对大幕开启的保障房“井喷时代”，各路人马开始醒悟，市场格局的改变必将带来巨大商机，因此纷纷转而抢食保障房这块大“蛋糕”。
四渠道撬动8000亿保障房建设资金
毋庸置疑，国内保障房的建设正在政策主导下强力提速。这显然是“十二五”期间致力于“调结构、转方式”的中国经济新一轮发展的一个“火车头”。然而，这个“火车头”尚缺乏充足的动力，仅在今年就面临8000亿元资金缺口的挑战。
8000亿元资金缺口
“十二五”规划纲要指出，我国将在今后5年内新建3600万套保障性住房。业内则预计今明两年每年将建设1000万套住房，“十二五”后三年每年将建设500万——600万套。五年总投资额累计约在5万亿元。
具体到今年来看。根据住房和城乡建设部公布的计划，今年1000万套保障房建设需要1.3万亿左右的资金，其中5000亿由政府以土地的形式筹措，剩余8000亿元通过社会机构和保障对象及其所在企业筹建。
毫无疑问，钢铁、水泥等建材行业会受益于保障房的大规模开工，家电、装修等行业则会因保障房的集中交付而迎来小高峰。然而，就是这样一份看上去多赢的工程，卡在了第一步——资金的筹措上。今年8000亿社会资金的缺口究竟如何填补？是不是只有付出，没有所得？
鼓励社会资金的介入，并不是从保障房“大提速”的今年才开始的。从1998年开始，我国探索以经济适用房为主的保障房建设模式，期间就一直鼓励社会资金介入，但社会资金对这一领域始终保持“远观”的态度，从未走近。相对于经济适用房而言，廉租房和公租房资金压力较大，社会资金筹集的迫切性也更加凸显。
一些受访人士对此认为，机遇隐藏在重重表象背后。保障房不能简单地认为没利润或利润很低，尽管保障房项目在账面利润上无法与商品房相比，但只要地方政府在土地、税收、资金上提供一定的优惠，保障房建设就不是“鸡肋”。
保险资金先行一步
自《保险资金投资不动产暂行办法》出台后，具有公益性、长期性、稳定性等特点的保障房成了保险资金投资不动产的一个重要“出口”。作为社会保障项目，其利润与商业地产无法相提并论，在政策开启后，养老地产、商务写字楼就集聚了一批险资巨头。尽管保险公司难以从保障房项目上获得利润诉求，但保障房长期和稳定的收益来源成为吸引保险资金的一个重要因素。
与其他社会资金相比，保险资金已先行一步进入保障房项目。去年末，北京保障房项目引来了声势浩大的险资队伍——太保、国寿、平安、人保、华泰、泰康、太平等国内7家保险资产管理公司。7家保险资产管理公司通过发行债权计划把百亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，主要指保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等准备，而不参与后期二级市场开发。
如果说去年末险资巨头集合于北京保障房项目是小试牛刀(微博)(博客)（微博）(微博)的话，那么，中国太保的行动就是引领保险企业大刀阔斧全面进入保障房建设。
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3月9日，中国太保宣布太保公租房债权计划正式通过了保监会备案，成为保险行业首单不动产债权计划，也是保险资金首次涉足保障房领域。据悉，太保资产此次的公租房债权计划共募资40亿元参与投资上海地产（集团）有限公司在上海市建设的约50万平方米公共租赁住房项目。太保资产的保障房预期收益率约在5%以上，并由上海城投集团以企业信用给予全额担保。
对于未来新的保障房投资项目，太保资产表示，“下一步，在新的保障房投资方面，太保目前也在多方接触，储备合适的投资项目。在符合保监会监管框架的前提下，以风险可控、投资收益合理为基本原则，太保资产将继续寻找保障房方面的投资机会”。
继中国太保进军保障房建设两个月之后，中国平安也开始介入上海保障房领域。5月13日，上海城投控股与中国平安签约推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，该债权计划募资额度不超过30亿元，期限为7年，50%按照固定利率6.4532%计息，另外50%按照央行同期贷款基准利率下浮5.1%。这意味着该计划的预期年化收益率在5.94%—7.31%之间。申银万国分析，预计上海城投公司2011年可售面积达138万方，其中保障房项目108万方，占比高达78%。
根据城投控股发布的公告，平安—城投控股保障性住房项目债权投资计划，主要用于支持城投控股在上海投资建设的松江新凯、青浦诸光路等保障性住房项目建设，包括经适房、公租房等多个保障房类别，总投资额超过100亿元，保险资金占比不超过30%，但作为项目资本金投入，可以撬动银行贷款用于保障房项目建设。
尽管目前已有险资以不同形式进入保障房建设领域，在一定程度上填补了资金缺口，但现状并不是十分乐观。保险资产管理人士表示，在与地方政府接触中发现，不少地方政府并没有想好保障性住房的建设资金来源，也没有想好保障性住房的定价。假如保障性住房项目的地价过高，保险公司自然承受不了；但地价过低，那地方政府也不愿意。所以预期缺乏实质性政策的推动，险资很有可能只会在京、沪等中国经济最发达的地区小规模参与保障房建设。
社保基金跃跃欲试
与险资一样，社保基金对保障房建设同样跃跃欲试。
2月26日，全国社保基金理事会宣布，向南京保障房建设发展有限公司发放30亿元的信托贷款，用于该市4个保障房项目的建设，期限35个月，利率6.05%，该贷款由江苏国际信托有限公司发行，民生银行提供连带担保，这是全国社保基金首次投资房地产项目。
与直接投资比起来，信托贷款是固定收益类产品，通过多个金融机构的绑定来降低风险，相对更安全一些。但在南京保障建设中，江苏国际信托只是在其中起到一个“过桥”的作用，真正的信托贷款是由信托公司找项目，而这里的做法是社保基金与南京政府直接谈妥，借用信托的渠道而已。
接近交易的人士也透露，实质性达成交易的是社保基金和南京市政府，信托公司并非主导，“相当于，社保基金要借一笔钱给南京市政府用于保障房建设，但不能直接借，社保基金先委托30亿元给江苏国际信托，再指定后者贷款给南京保障房公司”。
据全国社保基金理事会内部人士透露，从去年开始，社保基金已经在做投资保障房的准备，其中也有响应国家战略与指示精神的意图。当时全国社保基金理事会的专门小组曾赴多地调研投资保障房的可行性，其中便包括南京。
对于最终敲定南京为社保基金打响保障房建设第一枪的地点，全国社保基金理事会副理事长王忠民表示，南京的保障房建设以公司的形式运作，其模式是在一个区域建设中嵌入保障房建设规划，使保障房建设和区域发展、区域规划、交通、商业、教育、服务等一系列相配套。
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对于南京个案，社保基金对保障房的投资的试水意义大于实际。宣布在南京试点后，今年“两会”期间，全国社会保障基金理事会理事长戴相龙介绍说，今年全国社保基金规模将近1万亿元，而用于保障房项目的投资份额可达500亿元。
王忠民也曾表示，投资南京保障房仅是开端，目前理事会已在多地调研，将陆续投资更多的保障房建设项目。对地方政府而言，目前保障房资金渠道大概有4种政府财政资金、公积金增值部分收益、土地出让金以及社会资金或其他渠道。其中以前3种渠道为主，社会资金的参与还相对较少。
REITs破茧创新
冷落了一段时间的人民币房地产投资信托基金（下称“REITs”）近日又重新进入人们视线。业界普遍预期，REITs或将在保障房“大提速”的时代得到快速发展。
“预计国务院会在今年年底或明年年初批准REITs(房地产投资信托基金)项目。一旦获批，上海浦东即便不是第一家也一定是全国首批试点，而且是首批中最早的。”对于备受各方关注的REITs试点，浦东新区金融局局长施海宁在昨日举行的浦东金融核心功能区建设新闻通气会上如是说。
施海宁同时明确，浦东新区将会把REITs募集资金用于保障性住房建设；而资产池方面则没有变化，仍为原先方案中以陆家嘴集团为主的四大集团优质资产。
开展REITs试点是国家重点推进的重大金融创新。近年来，包括上海、天津等地区在内的诸多城市均在积极研究制定并陆续上报各地REITs的可行性方案。沪版REITs为第二种运作方式，通过建立资产池设立REITs并募得资金。
央企参建保障房
经济转型关键点的“十二五”开局之年，适逢房地产调控进入攻坚阶段，商品房市场暴露出来的投机增长过快问题尚缺良策有效遏制，千万套保障房的建设任务又亟待完成。社会资金对保障房建设的谨慎小心使得它们“望而却步”，较低的利润使得房地产企业也不愿过多深入这个领域。
直到国资委一声令下，央企必须担负起保障房建设的重担。作为共和国的“长子”，央企本应当承担更多的责任，但在房地产调控中，这个本应为“弟弟、妹妹”做出表率作用的“大哥”，却先登上了违规名单。“长子”的本性或并不顽劣，只因多年来宠溺有加，才有胆量屡屡触碰调控红灯，站在发展的十字路口，央企的担当要如何体现？
央企进入保障房建设，是建设的担当。国资委日前下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》提出，中央企业要把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，发挥中央企业的骨干和带头作用。
在楼市调控之关键时期，作为“长子”，央企理应承担更高的社会责任，把更多精力集中在保障房建设上来，理应挑起保障房建设的大梁，以配合国家完成楼市调控。
事实上，近年来央企始终是保障性住房建设领域的“主力军”：2010年，中冶曾新增保障性住房项目24个，总投资为257亿元，总建筑面积564万平方米；截至2010年底，中国建筑参与保障房建设的总规模达到了1155万平方米；保利地产也计划在2011年新增保障性住房项目5个以上。
保利地产近日在拿地投资中屡屡涉及保障房，保利地产副总经理胡在新表示，保利地产参与建设保障房的设想是，只要不亏我们就会去尝试。企业站在投资回报的角度，期望通过保障房‘赚钱’的想法是不现实的。
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中冶集团则是保障性住房建设规模最大的央企，2010年，中冶集团的保障房项目共计24个，总投资257亿元，总建筑面积564万平方米，分布于天津、上海等城市。央企子公司同样准备投身于保障房建设，中国铁建地产集团浙江京城投资有限公司副总经理倪志宇，表达了中国铁建地产作为央企的责任与决心，中国铁建地产目前正在积极进入保障房领域，比如北京已经有多个保障房配建项目，目前也在关注杭州土地市场中配建保障房的地块。
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