一房一世界　一价一干坤

日前，上海物价部门已下发贯彻落实《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》的实施细则。通知规定：销售花园住宅的，明确标示该楼盘内所有花园住宅房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价。甚至连每个在售车位的编号、销售状态、面积和销售总价也要明确标示。
“一房一价”的政策源于国家发展和改革委员会的通知，其要求从5月1日起，全国商品房销售实行“一房一价”。房地产开发企业必须按照《商品房销售明码标价规定》，执行“一房一价”政策。开发商应在商品房交易场所的醒目位置，公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息。
但是，目前的市场状况则是，在广州“一房一价”遭遇“执行缩水”，大部分楼盘执行“一房一价”的形式多是在销售大厅的公告栏上张贴或是装订成册供购房者查询。但公示的内容多仅限于每套销售总价、房屋面积等几项信息，而没有公布《商品房销售明码标价规定》中要求公示的其他内容。新政效果面临“打折”。
政策执行被打折这是目前在调控中遇到的最大障碍。限外之后，花几千块钱就能够补办社保纳税证明；限贷之外，可以用房子抵押按揭曲线救国；限购的障碍，也可以用一纸“公证书”转移。面对“一房一价”，开发商就将“价”随意抬高，任意标价，执行效果势必大打折扣。荔湾区的某楼盘，“一房一价”公示价格居然高达5万元/平方米，明显高出周边楼盘价格。“一房一价”一出台就遭到了开发商的“见招拆招”。上有政策下有对策，开发商先是想出了“报高价、贱卖房”的手段，随后又拿出精装、简装、毛坯的概念搅浑标价，把价格调节的主动权留在了自己的手中。如何才算“一房一价”，实际已经没有了标准。
出台商品房销售明码标价的城市不少，在实际操作中却很难收到实效。除违规成本外，监管不严、执法不力也是重要的原因之一。之前的商品房价格管理多集中在房管部门，现在物价局、价格监督检查局等多个部门也将参与其中，法规执行起来首先面临执法单位众多的考验，而遇到政策之间的矛盾与抵触时，以哪部规定为准又成为新的问题。（关丽）
“后亚运时代”城市综合体需要什么？
日前，众多专家学者、品牌房企齐聚番禺，出席省房协举办的“2011广州新城发展高峰论坛”，就“城市综合体”的发展模式、广州新城的未来发展建言献策。亚运城所在的广州新城板块的发展模式是业内人士所关注的话题。在政府强势的政策规划支持之下，这一超级“城市综合体”该如何才能保持更旺盛的生命力？“后亚运时代”的城市综合体需要什么？笔者认为，城市文明和文化的延伸是重点。
城市综合体的兴起，受益于中国城市化浪潮的巨大机遇。我国依然处于城镇化加速发展阶段。区域经济一体化等因素将促进城镇化快速发展，推动城市综合体步入繁荣发展期。因而，各地对于“城市综合体”开发是如雨后春笋。住建部住宅产业化促进中心副主任文林峰表示，一个新城的发展有五个方面的关键点，一个是功能地位，一个是产业支撑，第三个是交通体系，第四个是基础设施，第五个是公共设施的配套建设。在现实中，一些中小城市的综合体项目采取照搬大城市的成功经验，盲目立项，简单复制，最后却导致项目销售和出租率较低，闲置率较高。
笔者早前与经济学家、中国人民大学商学院教授陈冠交流此话题时，他就感慨眼下一拥而上的城市综合体，缺的是蕴涵城市历史和人文的文化灵魂。在陈冠看来，文化内涵，是每一个地产商在开发项目时都应该考虑的。他以北京为例，北京靠故宫、鸟巢等地标建筑蕴涵的历史和现代生活符号，并将城市文化和精英文化去结合在一起。陈冠特别强调，地产里面的文化概念意味着将来的贡献不是房子，而是文化符号，文化硬件和软件的配置。
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对广州新城未来发展的设计，不少专家强调增加岭南文化的元素。笔者则以为，引入更多重视社会责任，强调房地产开发品质的品牌开发商十分关键。在这个可以再造一个新广州的新兴区域中，不仅仅需要建房子卖房子，更具有文化意味的社区文化，更体现广州大都市生活品位的文娱配套，更重视传统岭南文化的推广发扬光大。（李广军）
提高首付直伤刚需买家
如果说是针对二套房的首付比例以及利率而进行调整尚能理解。即使二套房的首付被拉到七成甚至八成，利率升高30%，这些都可以被认为是控制房价而采取的特殊政策。但现时，银行信贷直接向首次置业者开刀，让人费解。
5月18日，在“2011陆家嘴金融论坛专题新闻发布会”上，中国银监会办公厅副主任杨少俊表示，“目前银监会房贷政策没有变化，首套房首付仍不低于三成”，但下面的一句话却让人不寒而栗：“当地商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策”。也就是说，银监会在表面上仍为首次置业者留了“首付三成”的机会，但自主权却完全下放到各大银行。而在前一段时间仍处于“暗暗地”加首付的情况，从今往后，将会变得越来越公开化。
银行缺钱，这是对于首付提高的普遍解释。早在一个月前，就有报道称部分国有大型商业银行开始以“停贷”、“限贷”、“拖贷”等方式进行内部的调整。“没钱”可以认为是银行升高贷款门槛的“无奈”理由。但仔细考虑一下，这种理由下的行动，却有可能使得目前市场中的首次置业者面临着进退两难的境地。
一直以来，基准利率提升都被业内人士认为是“压房价”政策的鸡肋。可以试想一下，相同的支出，影响最大的并非拥有大把资金的投资者，而是缺乏现金的刚需人群。同样的道理，提首付，伤害最深的仍是刚需群体。早在二套房首付升至6成时就有专家提出，并不能仅以货币金融政策来帮助“降价”，原因很简单，在“钱”的面前，最玩不起的并不是有钱人。但当时政策的解释中，认为压二套房贷，这是为首套房贷者留空间。但如今，首套房贷首付也要涨，这是为谁留空间呢？
4月广州十区网签成交均价为12970元/平方米。照此计算，即使是80平方米的一房一厅，总价也在104万元左右。如果按现时的首付三成计算，首付款为32万元，但如果被提高四成甚至五成，首次置业者就必须再筹集10万元甚至20万元。对于本已资金较少的刚性需求买家，这无疑是对其置业下了“逐客令”。而当初大力推限价限购等政策的目的则是让这些刚性需求者有更多的市场空间，但现时则有点“背道而驰”了。（蒋劲劲）
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