深圳打二手房官司像赌博 “同案不同判”频现

漫画 张建辉
就近期房产交易纠纷频发的现象，本报上周《黄金楼市》会客室中，与会嘉宾均指出目前法院就二手房交易合同20%违约金条款的理解和运用不一，“同案不同判”的现象也是助长违约现象大面积发生的重要原因之一。就此，多名律师反映，不同法院、不同法官甚至同一法官就同类案件有不同判决结果，甚至有主要代理二手房交易纠纷案的律师说“现在打这类官司就像赌博一样。”
“同案不同判”案例频现
目前深圳二手房买卖合同中的违约赔偿条款，有定金条款和违约金条款两种，买卖双方在签订合同时可选择“双倍返还定金”或“按总房款20%算违约金”。进入诉讼的二手房买卖纠纷，基于违约方的恶意程度如何、是否双方都有违约行为、守约方所受损失多大等具体情况，法官有一定的自由裁量权。
“但问题是现在不同法院、法官对此自由裁量权的运用不一。”深圳多名律师都如此反映，他们都列举了曾遇到的“同案不同判”现象。其中，因为自由裁量权的运用，有些在购房合同中明确约定了总房款20%违约金的案例，结果被判决“酌情调低”，多名律师认为如此判例降低了违约成本，助长了违约行为。
“甚至有违约方都没有主动申请降低违约金，法院还主动下调了违约金的案例……本来违约金相当于是双保险，而法院的混乱判决让这一保险作用能否起效打了问号。”广东深大地律师事务所律师、合伙人黄纲说。广东国晖律师事务所律师霍静也指出：“因为已经有些案例没有严格按照合同约定判20%违约金，而是‘酌情调低’或者只采用定金罚则，所以在楼市变化面前，有些违约方的心态强硬，不仅寄望于只要损失定金或者双倍偿还定金就可解约，甚至‘主动出击’提前找律师布置违约步骤，找对方的漏洞，争取‘酌情调低’。”她认为这种情况下，还不出台指导意见明确审判标准，对守约方是不公平的。
律师唿吁尽快统一判决标准
据悉，去年10月，深圳市中级人民法院曾起草《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（征求意见稿）》（下称意见稿），召集房地产与建设工程法律业务委员会全体委员与会讨论。如记者于2009年“3·15消费者权益日”归纳报道的深圳二手房纠纷矛盾判例的集中点：买卖违约，赔偿定金是否惟一的惩罚方式；签订居间合同后违约，是否不可强制继续履行；为避税签订“阳合同”是否有效；即使买卖方违约，中介是否仍可获全额佣金；夫妻联名房产一方签字出售是否有效等。若据该意见稿，均有较明确的规定，如毁约方需赔付守约方房屋差价损失、阴阳合同中阳合同价款无效、夫妻共有房屋登记方单方出卖有效等。
然而，该意见稿至今尚未正式出台和执行。同时，为规避买卖违约风险，近两年深圳大多数中介提供的二手房交易合同中都增加了按总房价20%的违约金条款，但如上诸多律师反映，就违约金的审理，法院有较大的自由裁量权，基于自由裁量权的理解和运用不一，出现一些“同案不同判”的现象，而意见稿中就此并无说明。
“至少，应有相关指导意见明确，避免再出现违约金下调至定金数额以下，以及当事人并未申请下调而判决下调违约金等极端案例。”广东信荣律师事务所主任律师张茂荣指出，他认为如果还不就此统一法律适用标准，在而今政策多变、楼市敏感的情况下，恐有更多人不顾忌违约。
案例
卖方损失可认定，买方为何不行？
一审判违约金5万元二审改判25万元
回复该发言

2010年6月，曹小姐以260万元总价购买朱先生一房产，在签订合同当日缴纳定金5万元。后受调控政策影响，曹无法获得自己预期的银行贷款，于是不愿意继续履行合同，加之朱先生没有完全按照合同约定履行赎楼义务，于是双方对于合同履行起争执，彼此认为对方违约。
朱提起诉讼，要求曹按合同约定支付房款价的20%（即52万元）的违约金，曹反诉朱先生要求其返还双倍定金。同时，曹在答辩中称，即使其存在违约，也是因贷款政策变化等不可抗力导致，要求法院依法调低违约金。一审法院判决曹违约，承担违约责任，支付违约金人民币5万元。
朱不服再诉，认为违约金过低，并提交了一份交易合同，显示涉案房产以235万的价格出售。2011年4月，二审法院审理认为，朱先生的房产再次出售的价格低于原售价，期间损失25万元，于是改判由曹向朱支付25万元违约金。
买卖双方均未要求调减违约金一、二审竟都判下调
2010年4月，刘女士将其名下某物业以125万出售给曾先生，而后该物业所在片区传出旧改的消息，物业价格涨至150万左右。于是刘不想卖了，其告知曾，希望退还定金（5万元）作罢。曾认为刘是恶意违约，要求她按照合同约定支付总房价款20%的违约金（即25万元），并退还定金。
一审中，曾提交了中介的证人证言，证实刘女士名下所在房产已经涨价三四十万元。法院判定刘违约，然而就其违约金，在违约方刘女士都没有提出调减的情况下，由25万元减为5万元。
曾先生不服再诉，认为一审法院主动调减违约金的做法违反了合同约定及滥用职权，同时提交了评估报告，证实房产已经涨价40万元左右，还提交了一、二审的律师费发票等，证实其实际损失已经远远超过了一审判赔的5元违约金。2011年1月，二审法院在庭审中问刘是否要求调减违约金，在其说不需要调减的情况下，仍然维持了一审原判。
律师说法同案不同判不利于对法律的信任
以上两案例一审均为罗湖区人民法院，二审均为深圳市中级人民法院，案例由广东中圳律师事务所律师刘子儒提供。“两个案例，均提交了损失依据，但二审法院，对其中一个案件的损失就进行了认定，但是对于另一个同样提交了损失依据的案件的损失部分却不予认定，这显然造成了当事人以及代理律师的困惑。同类型的案件，判决差别却如此之大，不利于当事人对法律的信任。”刘子儒说。他还指出：对于违约责任的承担，法律有明确规定，如一方认为违约责任过高的，可以要求法院调低，但是法院在询问当事人之后，当事人明确不要求进行调低的情况下，依职权主动对违约金进行调整，属于滥用职权。
守约方选择20%的违约金，为何不直接没收定金？


-->买方违约485万违约金调减至10万元
2010年1月20日，李先生以2424.14万元购买张先生某房产（无抵押，红本在手），合同约定买方于签约时支付定金100万元，30日内监管首期款628万元，余款按揭支付，任何一方逾期履行义务超过7日对方可解除合同，并有权选择要求其支付成交价20%的违约金或承担定金罚则，合同没有约定营业税、城建维护税、教育附加费、个人所得税的支付主体。
签约当日，李支付定金70万元（25万元监管于中介），随后发现交易税费约定不明，沟通后亦未达成一致意见。李遂以业主与中介拒不给付合同原件导致合同无法履行为由，向深圳市福田区法院提起诉讼，要求解除合同，判决业主返还定金70万元并承担诉讼费用。张则以税款不是合同必备条款、买方未能足额支付定金，亦没有监管首期款、没有申请银行按揭导致合同无法履行为由提起反诉，要求买方支付房屋转让成交价20%的违约金（即484.8万元）并承担全部诉讼费用。
回复该发言

深圳市福田区法院经审理认为，买方在签订合同日支付定金70万元后再未履行后续义务，构成违约，应承担违约责任，但张要求的20%违约金过高，因无法确定买方的实际损失数额，酌情调整为10万元，并要求业主和中介分别退还李已支付的定金。
卖方违约75万违约金调减至18.75万
2010年6月15日，刘女士以375万购买谢先生等三人共有房产，合同约定付款方式为：签约时支付定金30万元，7月5日前一次性付清余款345万（监管于银行），监管后2日内双方签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务超过5日，对方可解除合同并有权选择要求其支付成交价20%的违约金或承担定金罚则。
随后，买方刘女士如约支付定金30万元，但三业主迟迟未能协助买方办理成功剩余房款的监管手续，其后买方及中介多次催告三业主履行合同，三业主反以买方未能如约监管首期款为由要求解除合同，无奈买方向深圳市南山区法院提起诉讼，要求判决：三业主赔偿违约金75万元，返还定金30万元，并承担全部诉讼费用。
深圳市南山区法院经审理认为，三业主构成违约，应当连带承担相应的违约责任，但根据案件实际情况及原告的实际损失，将违约金酌情调减至按合同成交价的5%支付，即18.75万元。
律师说法违约金的调整应有度
以上两案例均由律师张茂荣提供，他认为两案的共同点是合同均明确约定一方违约后，守约方有权选择要求其支付成交价20%的违约金或承担定金罚则，即：守约方有权根据利益最大化原则来选择对己更为有利的权利救济措施，但当守约方选择20%的违约金条款后，法院反而依职权将违约金调整到了定金数额以下，案例一甚至降低到不足定金数额的15%并判决守约方承担了绝大部分的诉讼费。“将违约金降低到定金数额以下明显是帮助违约方逃避了其应有的惩罚，有违法律惩恶扬善的公平正义原则。”张茂荣说，他认为即便法官有法定自由裁量权，就违约金的调整应以定金数额为下限。
回复该发言