“偷面积”下月广州正式关闸

从6月1日开始，《广州市规划管理建筑面积计算办法》（下称《办法》）将正式实施，目前大受欢迎的小复式、“N+1”、超大飘窗等“偷面积”户型，在规划报建时将不获批准，前期已报建项目销售完毕后，这些大受买家欢迎的“偷面积”产品或将绝迹广州楼市。
去年已提前关死报批之门
小复式、“N+1”、超大飘窗等“偷面积”设计，是近年开发商卖楼的制胜法宝。但据业内人士透露，早在去年5月，《办法》征求意见稿出来后，这类户型已被严格控制。天河某楼盘项目负责人邓先生对记者说，“去年中开始，市规划局内部在审批报建楼盘时就按该《办法》的规定来计算建筑面积了，我们一些有N+1、小复式的‘偷面积’项目就被要求整改，如果不按要求改就不能通过规划审核，就拿不到《建设工程规划许可证》。现在市场上在售的‘偷面积’项目，都是去年之前报批的项目。”
正因为“偷面积”产品不获批报建，从去年以来有不少楼盘号称“绝版”，并以“绝版”为噱头博宣传，目前广州楼市的小复式和N+1产品风头强劲，“绝版”四面开花。

■小复式单位

■箭头所指均为阳台改成的多功能房

■落地飘窗


面积没得送，单价或下降
值得一提的是，《办法》暂定有效期5年，也就是说，未来5年内，广州市不能报建“偷面积”产品。按照《办法》第三条的规定，“住宅建筑层高大于3.6米且小于或者等于5.8米（3.6+2.2米）的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积；住宅建筑层高大于5.8米的，按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。”层高超标的“小复式”将按2-3倍的面积计算。只算一半面积的“N+1”、入户花园、L型阳台，不算面积的花架、飘窗台等，以后都要全部计算面积。
据新快报记者了解，与普通住宅产品相比，目前市面在售的小复式和“N+1”等创意户型，楼盘宣称附送面积达二三成，实用率高达120%-150%以上，50多平方米就能做成三房小复式，80平方米的2+1户型，可以送多达20平方米的面积做成带主人套房的舒适小三房，买家得到的实惠似乎很多，因此这类房子的单价比同区的普通产品高。“如果不能送面积了，就要按正常情况计算面积，就不存在拔高均价的问题，均价有可能被拉低。不过从买家的角度看，购买同样的产品，面积计算有变化，单价下降了，总价不会变化太大，还是要掏差不多的钱。”
商用物业可继续“偷”
在《办法》中，商用物业面积的计算标准与住宅不同，为小复式公寓式写字楼开了一个口子。《办法》规定，办公建筑层高不得大于4.5米，大于4.5米且小于或者等于6.7米(4.5＋2.2米)的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积；办公建筑层高大于6.7米的，按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。
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而普通商业建筑层高大于5.0米且小于或者等于7.2米(5.0＋2.2米)的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积；普通商业建筑层高大于7.2米的，按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。
4.5米的层高已足以间隔成上下两层使用，也就是说，商业项目如果想“偷面积”做小复式，就目前看仍有操作空间。
这几种流行户型或将成为历史
根据《广州市规划管理建筑面积计算办法》的规定，以下这些目前大行其道的“创意户型”，将绝迹广州楼市。
1 小复式
小复式是最常见的“偷面积”产品，从2002年开卖的广州大道南翠馨华庭（资料、团购、论坛、二手）开始，“小复式”在广州市场流行近十年。广州市场之前没有对建筑楼高的具体规定，就算楼高六七米，只要没被隔成两层就能按一层面积计算，因此小复式产品的楼高越做越夸张，从当年的3.6米，拔高到如今的5米、6.5米。有的发展商是在毛坯交楼后让买家自行搭建阁楼，有的发展商直接搭好阁楼连装修都送，只要第二层的层高低于2.2米，就不算面积。
按《办法》的规定，除复式住宅的客厅外，住宅层高一般不得大于3.3米，住宅建筑层高大于3.6米且小于或者等于5.8米（3.6+2.2米）的，按照该层水平投影面积的2倍计算建筑面积；住宅建筑层高大于5.8米的，则需按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积。这意味着即使小复式楼盘开发商不为业主间隔两层，也要算两层面积。
2 入户花园
超大的入户花园也受到买家欢迎。但《办法》中规定“位于建筑结构内的半开敞空间均按投影面积计算建筑面积”，也就是说，纳入建筑结构内的入户花园，将从原来只算一半面积变成全算面积。入户花园的设计初衷是有“屏风”作用，增加私密性，另一方面令室内通风空间更大，如果入户花园全算面积，买家们可能会认为其不实用而不再受落。
3 大飘窗台
以前飘窗台只要高度不超过2.2米就不计算面积，不少楼盘利用飘窗台来“偷”面积，如每个房间都设超大飘窗台，而且是从地面开始向外延伸的假窗台，只要窗户高度控制在2.2米以下，这一部分“落地飘窗台”就可变身房间一部分，完全不算面积。按《办法》规定，飘窗飘出结构外围的进深不得超过0.5米，飘窗高度不得超过2.2米，不符合上述要求的飘窗按投影面积计算建筑面积。也就是说，以后开发商利用飘窗台“偷”面积只能“偷”0.5米进深以内的面积，超大飘窗台也将成为历史。
4 “L”形阳台
“L”形阳台是“N+1”户型常见的载体，“L”形阳台只算一半面积，不少发展商将“L”形阳台的一部分变身成一间房，或并入与之相邻的房间，达到扩大房间的目的。《办法》明确，位于建筑结构内的半开敞空间均按投影面积计算建筑面积。只要可间隔成房间的部分阳台是位于建筑结构内的，就必须全算面积。另外，该《办法》还明确，位于建筑结构外的半开敞空间，半开敞空间的进深一般不得超出楼层梁底净高；位于其他区域，半开敞空间的进深一般不得超出楼层梁底净高的0.7倍。符合该要求的半开敞空间按投影面积的一半计算建筑面积，超出部分按投影面积计算建筑面积。住宅套内半开敞空间的投影面积不得超出套内建筑面积的15%。
一般楼层的梁底净高通常在2.8-3.3米之间，因此“L”形阳台设计成房间的部分进深如果超过3.3米，超出部分就要全算面积。而套内半开敞空间的投影面积的占比限制也使开发商不能多设计外阳台来“偷”面积。
提醒
已有预售证的“偷面积”楼盘可放心买
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不少买家担心“偷面积”楼盘会否被秋后算账。据市规划局有关人士解释，《办法》约束的对象是开发商和设计单位，管的是《建设工程规划许可证》和《验收合格证》，主要是针对开发商打“擦边球”的行为，如层高拉大、阳台做大，报建一层卖两层，推“小复式”、N+1房等。《办法》执行的界点是在规划报建，而不是规划验收，也就是说，已经买了“偷面积”房的市民，应该不用担心收楼时会遇到补交建筑面积房款这样的问题。而对于准备买楼的市民来说，已领到预售证的楼盘说明已通过了规划报建，也可放心购买。
遇创意户型多留意
遇到发展商推出“送入户花园”、“送平台花园”等广告时，买家要小心啦，按新规定，这些面积是要算钱的。居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，外围有围护结构或栏杆高度为1.5米及以上的，都要按投影面积计算建筑面积；外围无围护结构且栏杆高度不足1.5米的，要按投影面积的一半计算建筑面积。就连一些花池、结构板、空调外挂机搁板等空间，如果有围护结构或位于建筑结构内或进深超过0.5米，都应按半开敞空间标准计算建筑面积。也就是说，发展商送的大平台、大花园，如果《建设工程规划许可证》上没注明不计算面积，最后要买家埋单。
遇到复式建筑的“超豪华”客厅，买家也要多留意。根据《办法》第十一条，“复式住宅的客厅、起居室层高小于等于该住宅的标准层的两倍层高，按照该层水平投影面积计算建筑面积，大于2倍层高的，按照该层水平投影面积的三倍计算建筑面积。”也就是说，如果看中的复式建筑某个房间层高特别高，就要看清楚《建设工程规划许可证》是否按照2-3倍计算面积，免得吃亏。
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