狂赚1.3万/平以上 深圳工业地产受投资客关注

在住宅限贷限购，商铺、写字楼市场开始有“过热”质疑之时，深圳不少对外招租或销售的园区物业反映需求增加、速度加快，而一些成熟工业区也出现厂房包租、整栋求购等投资方式。
无论项目、片区个案，还是相关研究机构统计数据，都显示工业地产的物业租价上涨。虽然工业地产的投资门槛高、限制多，非一般投资客“玩得起”，但在经济环境、调控政策、市场变化等多种因素作用下，或许将成为广义房地产市场当中的新兴热点。


某些旧工业区的厂房包租也是一种投资方式
园区物业需求旺，租售价格上涨
不少对外招租或销售的产业园区物业，都反映需求增加、速度加快。
“目前园区租赁情况可以用供不应求来形容。”深业泰然相关负责人说。他介绍，其所指的园区为泰然工业区，包括传统工业厂房、工贸大厦、科技产业大厦等多种物业类型在租在售，其中如泰然金谷从第一期至在售的第五期，价格从7000元/平方米至今达3 .5万元/平方米左右，区内唯一一栋写字楼天安数码大厦目前租价已和地王大厦相当。
与泰然工业区相似，不少成熟工业园区物业的价格都显示较明显上涨，如八卦岭工业区，租金已较去年上涨了10%-20%，即便是老厂房结构的物业也能租到50元/平方米·月，由于前期成本低、租金回报率高，几乎没有业主愿意卖；沙井工业厂房的租价，去年普遍只有10元/平方米·月，而今已经涨至13元/平方米左右，楼层低的可能更贵。
华南城去年销售16亿-17亿元，其中过半集中在住宅限购之后的第四季度。其相关负责人称，自住宅限购之后成交速度明显加快，尤其二期1、2号交易广场，以低总价、低风险的方式吸引传统商铺、写字楼以外的投资客。据南都记者了解，其售价去年还有最低6 .8折，而今最低只有7.5折。
由D T Z戴德梁行市场研究部提供的今年一季度深圳房地产市场报告显示：“工业发展持续向好的势头继续带动物业市场的需求释放，工业物业整体租金继续录得上涨，其中本季度外围区域的厂房的平均租金较上季度上涨8.07%，达到19.54元/平方米·月。”报告还指出，今年第一季度物流仓储需求旺盛，推动中心城区仓储类物业租金上升8%至40.6元/平方米·月。
园区物业以低价吸引包租形式的投资
目前，在租在售的园区物业开发商反映，除了企业自用为主外，也吸引了一些投资客的关注。比如华南城称主力客户为实业企业主、职业投资客以及当做金融理财产品买铺的小投资客；天安龙岗数码城称今年销售任务已提前完成，目前在挑选客户要求一定要自用型的、科技类企业，而一期已有业主拿出部分面积转租；深业泰富国际汽车物流产业园刚获规划许可证，尚处于施工图设计和场地整理阶段，就已有公司希望购买其中整栋楼的产权。
而在一些产权复杂、物业零散的老工业区，其物业投资方式则以低价包租再高价分租为主，多名业内人士反映此种投资方式一直都有，近半年尤盛，主要受住宅限购和工业发展持续回暖的影响。也有将工业宿舍装修改造一番后变成公寓出租的方式。
其中，园区物业相比传统写字楼租价较低，而且因具有统一经营、注重软服务等特点而租金相对稳定，所以能吸引包租形式的投资，比如作为蛇口园区物业的南海意库，由“三洋厂区”改造而来，改造前租价是20元/平方米·月，2008年改造后名为“南海意库”，一期开园租价是75元/平方米·月，而今二期租价85元/平方米·月。
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而同在蛇口片区的写字楼项目，比如同为招商地产开发的金融中心二期（甲级写字楼）租价最低也要150元/平方米·月。另据招商地产相关负责人介绍，2008年金融风暴时，写字楼普遍空置率上升、租价下跌，仅南海意库入驻率仍保持100%，且租价持续上涨。
投资门槛高，非一般投资客“玩得起”
“我们帮一些实力雄厚的投资客、企业甚至海外专做工业地产的资金做了一些对深圳工业物业的投资。”创富投资有限公司总经理罗润富说。他表示，近期这类投资需求多，但整体出售或长期包租的工业物业很难找。尤其去年出台《深圳市城市更新办法》，据其规定，业主可以自行改造旧厂房、旧工业园区，这让工业物业的业主惜售和投资需求之间的矛盾反差更加剧。
不仅如此，工业地产的投资门槛相当高，非一般投资客“玩得起”。据南都记者了解，若贷款购买的话需要按照银行评估价的50%来做按揭，而如果按照真实评估的话，按揭成数基本上还达不到50%，相当于首付至少要五六成。而且，厂房的购买一般来说都只能整栋整体购买，包租也如此，还需8年、10年起租。“虽然有很多人来咨询，但能做、敢做的少，而且大多数购买者都希望能整栋整体购买，愿意这样卖的业主很少见，所以成交并不多。”美联物业深圳区营业部总经理江少杰说，他称美联目前并没有代理或中介此类业务，不过知道有一些团队、特定群体投资客在做。
“就深圳的工业园区物业市场来看，整体是供不应求、租金上涨的，目前包租风险小。”戴德梁行华南区工业部主管顾炜说，她分析接下来有两大趋势，一是工业厂房租金还将上涨，二是新一代的园区物业将集中出现而且备受关注。
投资案例
科技园某产业园区低价包租再分割高价转租
位于科技园北区的某产业园区，总建筑面积超过10万平方米。去年5月以50元/平方米的价格对外招租，但是市场一直低迷。在开发商资金日渐紧张的时候，一些投资客和开发商谈10年以上的长期包租，并同意一次性支付部分租金。于是后来，一批租赁投资客把整层甚至多层的项目承租下来，租金则根据租赁年限与付款方式的不同打了折扣，有些低的甚至拿到了30元/平方米的价格。不过，据说由于开发商不同意，最长的租赁年限也不到20年。
这批投资客陆续将手里的单位分散投放市场，到了2010年11月，市场骤然好转，租金市场开始回暖，价格已升到70元/平方米。
工业宿舍装修改造后变公寓出租
一些原本是工业宿舍的物业，只要能够拿到每一套房的独立房产证，经过专业改造之后，加装电梯后再进行一番内外的装修，便可作为公寓住宅对外销售，科技园的博客公寓、蛇口的老街新寓便是这样的。
南都记者在采访中遇到一位改造工业宿舍的投资客黄晨（化名）。黄晨表示，他经过简单计算后发现工业宿舍改造后出租的每年回报率都超过20%，随着租金上涨近年来又有提升。而他是一次性和工厂签订10-15年的长期租赁合同。他强调这样的长期持有没有想象中那么简单，如果位置不好，或者交通不够方便，空置率降不下来，一年到底算下来，会发现刨除日常费用外赚钱并不多。但是只要中介公司力荐，在周边区域形成一定知名度，回报都还算不错。不过他特别提醒“安全是最大的挑战”。
成熟园区扫描
车公庙：天安数码大厦租金和地王大厦相当
在车公庙片区，泰然天安科技园汇集了厂房、商业、写字楼、公寓、住宅、酒店等多种物业类型，这个始建于1985年，占地1.18平方公里的区域更像是一个巨大的产业园区综合体。目前园区工业物业类型主要有三种。第一种是起步阶段的传统工业厂房，其中部分已经列入城市更新规划，5年内确定启动改造。
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第二种是发展阶段的工贸大厦产品，同样是50年工业产权，但是使用功能和使用效率较厂房有更大优势。第三种是当前的科技产业大厦，在售的泰然金谷一至五期是其中的代表。
园区厂房目前价格在2万元/平方米左右。泰然金谷现在在售的是第五期。第一期价格不到7000元/平方米，第五期开盘时已达22000元/平方米，至今单价已经突破3万元/平方米，向4万元/平方米靠近。深业泰然集团相关人员介绍，园区内租金情况差别较大，传统厂房大多在50元/平方米左右，泰然金谷则租到120元/平方米左右，区内唯一一栋写字楼天安数码大厦租金则和地王相当。
八卦岭：原厂房结构也租至50元/平方米·月
八卦岭片区内物业多1988年批地，30年产权，早年以几家大型企业建设自用的工业厂房为主。如目前可以看到以某一数字为开头进行统一编码的多栋物业，便是归属同一家企业，合用一个产权证。
目前该片区是印刷及上下游行业的聚集地，底层商业部分则汇集了一些服装企业。由于这个行业多有大量商品库存或设备，相应比较稳定，换置率不高。之前还偶尔有一两个业主拿出来销售，但自从城市更新规划出台后，大家对改造后的收益预期大大增加，现在已经没有一例挂牌。中联地产商业部区域经理董志伟表示，这是一个不愿买也不愿卖的区域。原因有很多，产权是最重要的一个。除了少部分提前顺延了10年-20年产权的物业外，大部分只剩下7-10年的产权。
区域内的租金主要看装修。董志伟介绍，如果还是原有的厂房结构，租金在50元/平方米左右，如果已经改成办公装修，尤其是像6字头的那批物业办公环境好一些，现在可以租到70-80元/平方米。
南油片区：产业园区使用功能已经商业化
南油第一工业区和第二工业区建于上世纪80年代，总建筑面积14万平方米，曾经是深圳重要的服装加工基地。经过20多年的发展，现在已经毗邻寸土寸金的南山中心区，所处位置已经不是一般工业园区可比，从去年10月开始综合整治工程，未来定位将是集总部经济、创意经济、商业展示、商务信息为一体，多功能的服装产业园区。
据戴德梁行华南区工业部主管顾炜介绍，目前尽管产权依然是工业用地，但是通过内部装修，实际产品的使用功能已经商业化，租金情况也早已脱离工业厂房十几元的级别，向写字楼看齐，目前在70-80元/平方米。由于该片区物业普遍建设较早，所以中间早已经过几轮转手，目前产权以“层”和“栋”为单位，分散在企业和一些投资客的手中，单套的产权相当稀少，只能整层购买或整栋购买，2个月前报价已经高至1万元/平方米。顾炜提醒，由于建设时代久远，很多物业产权已经不到10年。
沙井：今年租金涨至13元/平方米·月左右
在沙井，更多的是纯粹的工业园区，只要不在特别繁华的中心区，工业园区几乎随处可见，小的两三万平方米，大的十几万平方米。在沙井的工业区一直以来都是深圳重要的电子、电镀、手机零配件企业的聚集区域，“拥有宝安乃至深圳最大规模的工业物业”，中原地产沙井区区域经理王耀东预计整个沙井的工业物业合计面积接近千万级别。
沙井的工业物业多是当地村委会筹资建设，通常没有产权，“如果个别园区有产权，那么它一定在1万平方米以下”。王耀东介绍，沙井工业物业的租金从去年开始出现快速上涨，去年租金只有10元/平方米·月的厂房，今年租金已经涨至13元/平方米·月左右，楼层低的可能还会更贵，尽管整个区域工业物业规模庞大，但是一些老的园区客户比较稳定，所以空置率还是比较低，那些新建物业，报价也高，空置面积较大。
面市项目一览
华南城二期两大交易中心且租且售
●地址：龙岗区平湖镇龙岗大道一号
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●租售价格：卖1.6万-1.7万元/平方米（折后），租30-65元/平方米·月
华南城项目总占地面积超过100万平方米，总规划建筑面积约260万平方米，是一个集纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装五大交易中心于一体，提供展示交易、仓储配送等服务的大型综合商贸物流平台，属深圳市政府“重点物流项目”、“绿色通道项目”。该项目自2003年5月开工，到2004年年底一期50万平方米五大交易中心开始运营。
目前，华南城开发面市的是二期的1、2号交易广场，总建面分别达35万、33万平方米，是目前深圳最大体量的单体建筑，其中分割出售或出租的最小铺位只有20多平方米，最大的有300多平方米，也可以整层租售，租赁的话三年租约起签，含一年半免租期，购买的话则可享受到承诺8%年收益率的返租服务。据华南城相关负责人介绍，该项目大约30%销售、70%出租，目前售1 .6万-1.7万元/平方米（折后），租30-65元/平方米·月，主要受实业企业主、职业投资客以及当做金融理财产品买铺的小投资客的关注。
今年下半年，华南城还将推出5号交易广场，总建面28万平方米，继续30%销售、70%出租，此后该项目预计还要开发6-8年，总共有五期。
南海意库二期可整栋或分区间租
●地址：蛇口海上世界东
●租售价格：只租不售，目前平均租价85元/平方米·月
南海意库前身是六栋上个世纪80年代初期的四层工业厂房“三洋厂区”，占地面积4 .5万平方米，改造后总建筑面积约12万平方米，由招商地产开发运营。
南海意库定位为特色产业园区，以成熟的中小型创意机构为目标，以景观设计、建筑设计、工业设计为主导，并将产业覆盖广告设计、影视、服装、家居等其它创意行业。2008年5月，南海意库一期1、3、5号库开园，逐渐形成了以加拿大奥雅景观设计事务所为首的建筑景观设计机构，以嘉兰图设计为主的国内外工业设计机构，进驻设计公司已超过60家。
目前，南海意库对外招租的是二期，有一栋针对大客户整体招租，另外两栋按200-500平方米的区间面积分租，平均租价85元/平方米/月。“为实现产业园区的总体定位，我们对客户有较严格的准入条件控制，要求是设计、创意行业的，所以虽有好几家大公司愿整栋包租也没实现。”招商地产相关负责人说。其称已出租60%，包括有全球最大的玩具设计公司———孩之宝进驻，将于6月中旬正式开园。
此后，南海意库将形成含150多家设计公司的文化创意产业园区。
蛇口网谷下半年有望推新一批
●地址：蛇口沿山片区
●租售价格：只租不售，租价最低70元/平方米·月
2005年，深圳市政府决定将前海6平方公里的地块交由蛇口工业区开发，与此同时，在光明科技园中划拨了2平方公里地块作为蛇口工业企业外迁用地。招商局科技集团投入4000多万元，将兴兴大厦改造成“深圳创意产业园”一期基地“火炬创业大厦”，以高新企业工业设计、动漫产业为主，蛇口科技园雏形初现。
政府的支持为蛇口区内的产业转型和产业升级快马加鞭，蛇口通过腾笼换鸟推动整个片区新一轮的产业升级，南海大道两旁包括三洋电机、华益铝厂、海虹油漆等在内的企业陆续外迁，由科技大厦等写字楼/研发中心类的物业取而代之，这些租赁项目由具有丰富物业经营经验的招商地产统一运作，重点引进世界500强研发中心和其他科研机构及创意企业。
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2010年，蛇口网谷正式挂牌，以数码大厦、科技大厦二期和中科院育成中心为基地，分别成为移动互联网产业园、网络游戏产业园和互联网产业孵化器。未来三到五年，蛇口网谷计划发展成为总建筑面积近50万平方米、产值过300亿的国内最有影响力、最具竞争力的互联网产业园区之一。近期，蛇口网谷推出的花园城数码大厦和科技大厦二期，均为出租项目，目前已近租赁完毕。
天安龙岗数码新城目前在挑客户卖
●地址：龙岗中心城西区，东临黄阁北路，南接清林中路
●租售价格：卖1.2万-1.3万元/平方米，租45-60元/平方米·月
天安龙岗数码新城占地12万平方米，总建筑面积36万平方米，总投资约15亿元，包括6栋科技产业大厦、3栋总部楼、1座高档商务酒店和1座大型商务旗舰，将于2013年全部建成，预计将聚集800-1000家科技型企业和相关配套服务机构。
在福田天安数码城的成功经验下，龙岗天安数码新城定位为主要引进中小民营科技企业，并增加了不少服务，比如成立园区企业服务中心，不但为企业解决在工商、税务等行政审批中遇到的困难，帮助企业节约资源，同时协助园区高新技术企业申请政府科技经费；与银行、担保公司签署战略合作协议，为入驻园区的企业购置和租用园区物业提供优惠金融服务，还与香港科技园就共享公共技术平台达成战略合作协议，为有意进驻龙岗的科技创新企业提供更多的发展机会与技术、智力及信息支援。
“今年要卖的差不多都卖完了，现在在挑客户，只有自用型的、科技类企业才能进来。”天安龙岗数码新城相关负责人表示，称目前可售的二期2、3号楼，仅剩余一两层，首先考虑整层购买的客户，三期计划要到明年5月才面市。同时，该项目一、二期都有部分出租的，一类是开发商保留单位，另一类则为已购客户转租，目前租价在45-60元/平方米·月。
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