满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，4月份广州总体（不含南沙）二手住宅成交均价为13772元/平方米，环比上升4.6%，同比上升27.0%。租赁市场方面，4月份广州总体（不含南沙）二手住宅平均租金为34.9元/平方米·月，环比下跌1.4%，同比上升8.0%。
2010年4月至2011年4月广州总体（不含南沙）二手住宅成交均价走势图（单位：元/平方米）
短线转售现象基本“被抑制”
满堂红成交数据显示，广州二手楼市内以“短期转售”为购房目的的客户比例，从去年第一季度的2.2%，下降到今年第一季度的0.5%，4月份也仅维持在0.6%的水平。交易成本增加、贷款难度增大、下一手客户接货意愿转弱，都对短线投资客的操作行为造成实质性影响。部分投资客甚至担心持有时间越长风险越大，在物业升值幅度不大的情况下将其出售，今年以来，帐面升幅在15%以下的短线交易个案占了总体短线交易的七成，其中白云区的广花路、同德围一带仍旧是投资客资金投放的主力板块（下表1）。
满堂红研究部高级经理周峰认为，相比起其他因素，限购的作用在近段时间开始显现，本地投资客即使在资金充裕的情况下，也只能通过“卖一再买一”的形式来达到房源流通的目的，但“卖一”的时间在这种市场调整期内肯定会被延长，小业主只能通过微调售价来促进成交。4月份的买卖个案中，成交价低于放盘价的比重为61.1%，比3月份的57.9%增加了3.2个百分点，而成交价高于放盘价的比重则从3月份的17.7%下降到4月的15.5%。中国人民银行公布的数据显示，今年4月人民币贷款增加7396亿元，同比少增208亿元，而从今年5月18日起，大型金融机构人民币存款准备金率调至21.0%的历史新高，资金流动性进一步被限制，预计短线转售的交易在未来几个月内会继续减少，直至限购政策出现松绑迹象后才有改善。
表1：近期部分短线转售个案表（满堂红研究部提供）
租赁需求持续增大，但回报率仍在下降
近日，广州市统计局公布第六次全国人口普查主要数据，截止到2010年11月1日，广州市的常住人口为1270.08万人。其中常住的户籍人口有794万人，同“五普”时相比增长19.8%，常住的非广州户籍人口（即外来人口）有476万人，同“五普”相比增长43.8%。外来人口的增速高于户籍人口，占常住人口总数的37.5%。如此数量庞大的外来人口，给广州的租赁市场提供了坚实的基础，也令当地的房租保持上涨动力。
今年前四个月，广州总体二手住宅平均租金为34.9元/平方米·月，同比上升10.7%，但租金涨幅仍远低于楼价涨幅，住宅出租回报率继续呈现下降态势。为更准确监测不同面积的物业出租回报率变化情况，满堂红研究部对2010年和2011年前四个月促成的广州市二手住宅买卖、租赁个案划分成不同的面积区间，并假设出租期满12个月统一计算各面积区间的年度出租毛回报率（下表2）。
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