深圳150万的房子首付仅需10万? 交易流程被曝光

交易流程图

在网络上可搜到800多项低首付的房源。
“桃源居105万元，首付5万元！”“观澜湖赛维纳，总价90万元，首付只需1万元！”“福田区，首付1成7.5万元，红本在手！”“宝安山庄，总价67万元，零首付，只需交税费就能买房！”……在广东、浙江等省银行提高首次置业首付比例时，深圳各大地产网站上出现一系列似真似假的零首付、低首付房源。南都记者在南山、宝安走访中介地铺时，也频频被推荐低首付的笋盘。业内人士特别提醒，购买此类房源资金风险大，加上当下贷款政策多变，购房者被推荐此类物业时需格外留心。
245万的房，首付只需10万？
在南山中心区，一地铺中介人员徐先生向南都记者热推几套低首付房源。“创世纪海滨花园有一套三房，业主实收价245万元。这套单位本来就低于市场价20万元左右，加上银行评估价很高，首付只要10万元就能搞定。低首付房子关注的人很多，这是我们现在的主推房源。”徐先生说。
当南都记者表示总价太高后，该人士又推荐另一套位于南光花园的单位。“楼龄久一点，但这套单位银行评估价很高。业主实收155万元，银行评估价200万元，算下来首付只需10万元。”徐先生说。在附近的一家中介地铺，另一位中介人员向记者推荐一套别墅单位，业主报价1300万元，银行评估价可以达到1800万元。“首次置业、银行资信情况好，可以拿到1260万元贷款，也就是说买套别墅首付只用40万元，基本算是零首付。”上述人士说。
低首付房源在地铺热推，网络上也很热门。在深圳搜房网上，标注“低首付”的房源800多套，其中注明“零首付”的房源就有约200套。在安居客网站上，也有大量标注“评估高、低首付”的房源。
签三份合同“做高”成交价
低首付房源是否当真存在？要以低首付买房如何操作？“有两种可能：一是该套物业在银行系统内的评估价比较高；二是业主、中介、买家三方中有一方能打通银行关节，找评估公司做高评估价。”一位不愿具名的业内人士说。
深谙此类操作的业内人士告诉记者，要做到低首付，必须要额外签一份合同“做高”成交价。“除了办理过户的阳合同，以及实际成交的阴合同之外，买卖双方还需要签一份给银行看的合同。买家需要按第三份合同先‘垫付’首期，在银行将首付款支付给业主之后，再由业主退还给买家。先期垫付的首期款，需要买家自己筹资，如无足额存款可以找担保公司或融资公司解决。”上述人士说。
签高贷合同实质上是“骗贷”
在此类房源被热推之时，业内专家也在警示市场风险。“能拿到更高贷款，只是中介人员单方面的承诺。现在银行贷款收得很紧，正常程序的贷款也有不批的可能。同等条件下，低首付的房子不获批的可能性更大，未拿到贷款承诺函都不知道能否贷到款。真到要下定买房时，中介也不敢作出书面承诺能贷到款。”世华地产市场部总监肖小平说。
中原地产龙岗及布吉区域总经理谢建奎说：“真正对低首付、零首付感兴趣的还是以投资者居多。而眼下政策变动和银行的贷款变动，是最大的风险，也最不可控。市场目前已现下行趋势，政府调控又如此之严，如果出现2008年的情形，低首付房源更易滋生断供。对自住买家而言，低首付就意味着更高月供，购房更需要量力而行。”
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“在深圳，所有银行出具的住房按揭贷款承诺函上，都有这么一个条款：如果交易双方用虚假成交价或提供虚假资料，则贷款承诺函无效。而旨在获取更高贷款、虚拟成交价的高贷合同，一旦有人举报，十有八九银行都会收回承诺函。而如果因此无法获得贷款，交易自然就无法进行，纠纷在所难免。”广东信荣律师事务所主任律师张茂荣说。
他提醒买卖双方，任何规避政策的行为都存在法律风险，为获取更高贷款而签的高贷合同风险尤其大。“为了获得更多贷款而签订的给银行看的贷款合同，以及防止贷款不成签了附加协议，我认为是不合法的，因为这本质上就是骗贷。”张茂荣说。
○风险提示
交易若不成，买家定金难退
业内人士及律师均认为，在此类交易中，购房者将毫无疑问面临最大风险。
其一是资金风险。从交易流程图可以发现，尽管标榜低首付、零首付，但购房者仍需要提前“垫付”首期款到银行监管，过户之后银行将放款给业主，事后业主再转款给买家。此时如果业主要“弄假成真”，坚称跟银行签的才是真合同，并以此为由不退首期，或是干脆以各种理由拖延一两个月，纠纷将在所难免。


-->其二是贷款风险。现在政策多变，不排除签订合同之时还可首付三成，但隔一段时间就变成四五成。更重要的是，提高存款准备金率后银行额度紧张，如果银行严格审核，发现高贷合同，那么停贷会是顺理成章之事，届时成交不了定金也很难退回。
其三是业主不卖的风险。房价上涨、政策变化等原因，都有可能造成业主改变主意不愿出售。如果业主有意不履行合同，同时又存在高贷合同，那么最直接的解除合同方法就是向银行投诉虚假合同，这样买家将面临交易黄了、定金难退的局面。
○资料手册
哪些物业会获得较高评估价？
1.冷门楼盘。各区域内少有成交的楼盘，出售物业在做评估时可参考性比较弱，因此更有可能出现高于市场价的评估价。此外，刚入伙的、比较新的楼盘，尤其是处在较偏地段的楼盘，在刚进入二手市场时参照物少，可能有高于市场价的评估价。
2.成交较少的豪宅、别墅。业内人士告诉记者，高端豪宅、别墅成交总量少，可参照单位不多，加上单套物业的差别很大，因此更可能获得较高评估价。
3.待拆迁物业。老房子为何有可能获得更高评估价？“之前城市更新消息传出来，待拆迁物业炒风很盛，炒家跟进炒高了楼价，加上房源较少的原因，造成评估价高于成交价，这都是有可能的。”美联物业营业部副总经理梁文辉说。
4、低于市场价的笋盘。物业评估价较高，但实际成交价较低，如果再加上毛坯房等因素，评估价和成交价的出入会更大。但此类物业首付差别不太大。
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