从化限价令“温柔一刀”超八成楼盘面临降价压力

从化限价为遏制楼价暴涨开了道口。　南都记者　黄集昊　摄


南方都市报5月20日讯 且不论楼价如何变幻，单看最近限价令风起云涌，后浪推前浪的澎湃劲，便让群众觉得降价指日可待了。近日，从化市效仿增城单盘涨幅限制的规定，出台了“升级版”的限价令，规定单个楼盘销售价格上涨幅度原则上不得高于去年的10%，否则将办不了商品房预售许可证，开发商将被“禁售”。南都记者仔细一算后大吃一惊，今年4月从化17个在售楼盘中，有14个网签均价相比去年超过了10%，这意味着，如果限价令落地，未来有超过八成的楼盘需要下降价格。
4月涨幅明显从化限价令升级
今年楼市新政频出之厉害程度，大可用三天不读报，便“不知有汉，无论魏晋”来形容。继增城发出三个月内单盘价格涨幅不超过5%的限价令后，近期从化也二度出手，在原先限价不限购的基础上进行调整，也引入了单盘涨幅限制的举措，不过相比而言，限涨幅度有所放松。根据从化市房管局出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》显示，从化单个楼盘销售价格上涨幅度原则上不得高于去年的10%，否则将办不了商品房预售许可证，开发商将被“禁售”。
而就在今年4月初，从化才刚刚出台了类似于广州的房价调控目标，即要求2011年从化新建住房价格涨幅要低于年度生产总值增幅(约13%)和城镇居民人均可支配收入增幅(约11%)。
对于此次“升级版”限价令出台，合富辉煌首席市场分析师黎文江如此解读：由于从化的实际情况与广州不同，广州中心城区与郊区楼价相差大，而从化的楼价较为均衡，没有太大的价差，之前用低于人均可支配收入11%的涨幅来限价的手段，还是没办法拉低楼价，因此在这个整体目标之下，又增加了一条，对单个楼盘的涨幅进行限制。
记者通过网易对阳光家缘的监控统计数据了解到，今年4月，从化一手楼网签均价为7856元/平方米，相比于2010年的网签均价6822元/平方米，上涨了15.2%，幅度明显。在4月份销售的一些楼盘中，记者采访发现，很多开发商在拿预售时，大多按照报价涨幅低于之前销售价格11%的幅度来报价，至于全年价格涨幅是否能控制在11%的范围内，很多开发商直言，“我们不用考虑这个问题，反正在政策允许的范围内走一步算一步。”
超八成楼盘新货需降价
有涨价空间就先用起来的销售策略也给后期定价埋下了“隐患”。记者从网易对阳光家缘数据的监控中发现，从化去年开始销售、并且今年4月份在售的17个楼盘中，相对于去年6822元/平方米的网签均价，涨幅超过10%的楼盘就有14个，比例高达82.4%。个别楼盘的网签均价涨幅甚至超过了100%，仅有3个楼盘4月份的网签均价在10%以下，仅有莱茵水岸和珠光流溪御景两个楼盘的网签均价较去年相比出现下降。
单盘价格涨幅限定的调控政策出台后，意味着这些在售楼盘未来新货在取得预售证时，报价涨幅将以去年6822元/平方米的网签均价为基准，涨幅不得超过10%。同时，从化的限价方案还特别要求，对在2011年4月1日前已取得商品房预售许可证但尚未销售完毕的楼盘，须将预售方案重新报房管局备案，也就是说，之前已经取得预售证的楼盘，目前仍面临着调控的压力。
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对此，有开发商在接受记者采访时透露，房管局对价格涨幅较为敏感，“我们4月份未销售完的产品，报上去备案的价格，相对去年网签均价的涨幅也都严格控制在10%以内。”
根据记者之前的统计，由于4月份多数楼盘价格涨幅已经超过了10%，接下来若要将单盘网签均价的涨幅严格控制在10%之内的话，便意味着从化目前在售的超过八成的楼盘需要降价。
限价后首个“领证”楼盘降价
记者在从化市国土房管局的网站上看到，此次“升级版”从化限价令出台后，有个开盘多年的纯别墅楼盘取得了首个新货预售证，该批46套预售单位在网站上公示了所有房源的价格，整体均价为9743元/平方米。记者了解到，今年4月份，该楼盘的网签均价为10088元/平方米，而去年该项目的网签均价则是8835元/平方米，“升级版”限价令出台后，该项目的预售均价将比4月份下降345元/平方米，成为了首个领预售证便下调价格的楼盘。
记者算了一下，发现9743元/平方米的预售均价与去年8835元/平方米的成交均价相比，涨幅正好是10%。
对于该楼盘报价下调，有开发商认为，限价令出台会令从化的房价出现短暂的调整，但长远来看，不会对楼价造成严重打压。君源御湖城营销总监萧永认为，从化的楼价原来就只有六七千元每平方米，即使不出限价令，在现阶段也不会拉高，目前还不具备那么大的提升能力，“毕竟从化楼盘的卖点在于投资、入户、旅游几个方面，如果价格定得太高，也会麻烦。”萧永认为，比起增城三个月内涨幅不超过5%的“重拳”，从化这次限价令要好很多，“这也是因为从化目前的价格状态也好很多，增城过去一年楼价升幅太大，已经提前预支了未来的涨幅。”
疑点
公寓与非公寓分类蒙查查
据悉，根据从化2011年的住房价格控制目标，将以公寓和非公寓两类分别控制。即2011年新建住房价格中公寓类和非公寓类的涨幅均低于全市年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅，重点控制公寓类住房涨幅。
对此，业内人士认为这规定“看不懂”，让人蒙查查。“这个公寓的定义不明白，很奇怪，让人觉得很混乱。”经纬行研究中心高级主任曾英杰表示，如果按照土地性质来理解，公寓或许代表着50年产权的商业项目，如果按照开发商的定义一些住宅也被划入了公寓一类，定义不清晰在实际过程中便没法实行。
黎文江则推测，估计这次从化限价令中的“公寓”指的是商业性质的物业，公寓产品在价格和贷款方面都较少限制，估计是有意将投资者从住宅中分离开来。不过，虽然这样有利于控制住宅的价格，但或会把公寓价格推高。
但还是有业内人士指出，由于别墅像去年卖别墅今年卖洋房的楼盘，限价10%岂不是鼓励大幅涨价？而去年卖洋房今年推别墅的楼盘，那就惨兮兮了，按新规定只能将别墅当“白菜”卖？
网调
半数网友认为未来从化楼价仍要涨
“现在限价就是一种游戏，本来还指望降的，一出限价令，等于是公布了涨幅。”市民刘先生对从化限价令如此说道。和刘先生一样，多数网友对限价令也不甚看好，在南都联合某网站的一次网络调查中，记者发现，43.8%的被调查网友认为，从化单盘价格涨幅不超过去年均价10%的调控政策对调控楼价没有作用，只是“相对于去年涨得少一些而已”，对于未来从化楼价的走势，有50%的网友认为会“继续上涨，但涨幅控制在10%以内。”对于去从化置业的动机，半数网友表示，“若从化楼价出现下调”才会去从化置业，也有半数网友认为，目前从化仍处于价格洼地，有投资价值。
1.你认为从化单盘销售价格涨幅不超过去年均价的10%对调控楼价有作用吗？
A.有，未来从化楼价应该会下降　　　　　　　31.30%
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B.没有，只是相对于去年涨得少一些而已　　43.80%
C.很难说，看不清25%
2.你对未来从化楼价的走势持何种预期？
A.继续上涨，但涨幅控制在10%以内　　50%
B.小幅下跌　37.50%
C.平稳　　　12.50%
3.在何种情况下你会去从化置业？
A.从化楼价出现下调　50%
B.其它区域限购令持续0%
C.目前从化楼价仍处洼地，有投资价值　 50%
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