龙头房企4月销售业绩大滑坡 "以价换量"势在必行

步入5月，上市房企陆续公布了4月份销售业绩。销售业绩增速放缓或者出现下滑的队伍中不乏万科、保利、雅居乐这些龙头房企的身影，金地集团4月签约面积和签约金额甚至“双降”，同比分别减少了16.9%、3.2%。今年以来一系列的调控政策是否已经初见成效？若隐若现的价格拐点是否就在眼前？
上周三，国家统计局公布了4月份国民经济主要指标数据，房地产开发企业资金来源增幅明显放缓，而个人住房按揭贷款也连续三个月出现负增长。业内专家认为，严厉的限购措施再加上紧缩的信贷政策，使得房价失去有力支撑，未来几个月房价尾随销售面积走低的可能性相当大。
龙头房企4月销售业绩多“报忧”
2011年频密出台的房地产调控政策，也未能阻止大多数龙头房企在一季度交出漂亮的“成绩单”，就在部分人群猜测“调控”是否又变“空调”时，5月份却出现了“情理之中，意料之外”的变化。
5月4日，万科率先披露的最新销售数据显示，4月份万科实现销售面积67.8万平方米，销售金额79亿元，环比分别下跌18.8%与15.3%。
5月10日，保利和金地先后发布4月份最新销售数据，金地公告显示，2011年4月金地集团实现签约面积12.7万平方米，同比下降16.9%；签约金额17.7亿元，同比下降3.2%。保利的情况似乎要好一点，公告显示4月份公司实现签约面积49.55万平方米，同比下降0.28%，实现签约金额66.84亿元，同比增长63.41%。
除了在A股上市的房企，雅居乐、富力等海外上市房企4月份的销售业绩也是差强人意。5月9日，雅居乐宣布4月份实现合约销售金额约为人民币21亿元，合约销售面积约为21万平方米，合约销售均价约为每平方米人民币9868元，环比三月份26亿元的合约销售金额、以及人民币12536元每平方米的合约销售均价，分别下降了约19%、21%，合约销售面积则持平。富力公布的4月份销售业绩则显示，4月内录得销售收入共约人民币26.36亿元，销售面积16.88万平方米，同比分别上升了7%和下降8%。
不过恒大4月销售业绩却逆市飘红，表现不俗。5月11日，恒大举行发布会表示，集团2011年4月实现合约销售额61.5亿元人民币，同比2010年同期的37.4亿元，增长64.5%；合约销售面积87.5万平方米，同比2010年同期的57.8万平方米，增长51.3%。集团2011年4月合约销售额环比3月的55.2亿元，增长11.5%；合约销售面积环比3月的76.4万平方米，增长14.4%。
商品房销售面积增速放缓 三线城市成主要增长点
上周三国家统计局公布的4月份国民经济主要指标数据显示，今年1-4月份，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%，但低于今年前三个月增幅14.9%；商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%，增幅同样低于今年前三个月增幅27.3%。
在严厉的限购措施和紧缩的信贷政策之下，商品房的销售面积和销售金额增速都在下降，特别是限购措施，对一二线城市成交量的影响非常显著。利可投资最新研究显示，4月份住宅销售面积环比同比均下降，其中一线城市、二线城市环比均降4%，同比分别降47%，42%，一线城市中深圳环比降幅最大为29%，二线城市中大连环比降幅超过80%，创历史新低。
面对一二线城市低迷的成交量，三线城市无疑成为了开发商的救命稻草，一跃成为最强劲的增长点。4月销售业绩逆市飘红的恒大地产，在5月11日的发布会上所透露出来秘诀也正是加快布局三线城市。
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恒大集团执行董事兼副总裁赖立新介绍，4月份恒大新开盘5个项目均位于三线城市，新盘全月合计销售13.4亿元，取得了优异的市场表现，表明恒大在二、三线城市有效开拓了市场，同时规避了中国宏观调控的风险，使恒大在国家宏观调控中处于稳定增长的状态。赖立新表示，截止4月底，恒大已在14个省区市的21个三线城市拥有在售项目，年内还将有更多的三线城市项目陆续开盘销售。
德意志银行也认为，恒大地产4月逆市飘红，其63%的同比增幅是它进入三线、四线城市的反映。
与恒大“得三线城市者得天下”的态度不同，4月份，签约面积和签约金额双双下跌的金地似乎正受困于对三线城市的布局力度不够。
中诚信证券评估有限公司在受托为金地及金地已发行的“金地（集团）股份有限公司2008年公司债券”的信用状况进行跟踪分析时就指出，项目布局及定位使得金地易受政策调控影响。因为金地主要在核心一、二线城市布局项目，2011 年热点城市限购政策的实行可能对其销售增速带来一定影响。
金地公告也显示，3-4月份金地有新推或加推盘计划的项目包括：广州荔湖城、珠海伊顿山、北京仰山、天津格林世界、南京自在城、杭州自在城、上海天境、武汉圣爱米伦、武汉澜菲溪岸、西安湖城大境、沈阳滨河国际社区。由此可见，4月其推盘主力依然在全面限购或部分限购的一二线城市，在4月全国商品房销售面积增速大幅下降的情况下，很难做到独善其身。
资金面继续收紧 价格拐点若隐若现
虽然全国商品房销售面积增速遭遇今年以来最大的滑铁卢，但实际上商品房特别是商品住宅的价格并没有出现明显松动。
5月3日，中房指数称，4月份中国100个主要城市的住房价格较3月份上涨0.40%，虽然增速较3月份的0.59%有所放缓，但似乎仍未嗅到明显下行的味道。
不过，上周三国家统计局公布的4月份国民经济主要指标数据中，不难发现资金面继续收紧的趋势。在全国商品房销售面积增速已经大幅下滑的时候，信贷政策的再度收窄，无疑将对未来房价产生不容小觑的影响力。
数据显示，今年1-4月份全国房地产开发商资金来源中，国内贷款为4800亿元，同比增幅仅为5.4%。同时，开发商自筹资金达到9486亿元，同比增幅接近三成，而且自筹资金占到整个资金来源的37.4%。由于限贷和限购以及买家观望，个人房贷连续下滑。数据显示，今年1-4月份，全国个人按揭贷款为2753亿元，同比下降6.8%，连续三个月同比负增长。4月份当月，个人住房按揭贷款额度仅有677亿元，为去年12月份1274亿元的一半左右。而从5月18日起，央行将再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
中信证券研究报告认为，央行未来一段时间内可能将继续收紧资金面，各种综合手段的运用将使得行业去杠杆化过程继续深入，未来销售回款将成为房地产企业的主要资金获取途径。北京大学公共经济研究中心研究员、资深地产专家韩世同表示，在存量不断增加、贷款必须偿还的情况下，开发商将不得不“以价换量”，加快资金回笼的步伐。
其实不难发现，即使是在商品房销售面积和销售金额增幅明显下滑的1-4月份，全国房地产开发投资依然高达13340亿元，同比增长34.3%，相比一季度的34.1%，还多了0.2个百分点。
穆迪投资者服务公司报告显示，在2011年第一季度市场增速放缓和流动性收紧的背景下，中国房地产开发商在仍试图继续扩张业务，这些公司呈现出明显的负面评级趋势。穆迪分析师认为政策收紧、上调利率和银行缩减贷款将使中国房地产开发商承受越来越大的压力。
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报告说：“我们相信房地产销售额下降已经不可避免，为了缓解资金压力开发商可能不得不降价促销以回笼资金。这将导致房地产投资行业整体利润率下降。”
北京大学公共经济研究中心研究员、资深地产专家韩世同认为，严厉的房价调控政策和紧缩的货币环境并不意味着房地产企业马上就将面对“极度深寒”。“该行业净利润率平均为10%到20%，如果小幅降价促销，利润会遭到削弱，但一般情况下大中型房企的财务稳定性不会受影响。”
小幅降价对于开发商而言，肯定是“伤心剑”，但绝非“致命刀”。韩世同认为，严厉的限购措施再加上紧缩的信贷政策，使得房价失去有力支撑，未来几个月房价尾随销售面积走低可以说已成定局。
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