中心区成交占比上升 穗4月一手房价"假涨真跌"？

5月18日，广州市国土房管局公布的权威数据显示，4月份广州一手楼网上签约均价12970元/㎡，环比3月上升了0.9%，成交量也从3月份的31.98万平方米大幅上升至45.50万平方米，环比增加42.3%。
无独有偶，当日国家统计局公布的《4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》也显示，4月份广州新建商品住宅价格指数环比涨幅在一线城市中处于领先位置，高过北京、上海，仅与深圳持平。“调控”难道真的成了“空调”，房价难道真的成了脱缰野马？广州市国土房管局方面解释，全市0.9%的环比升幅在一定程度上是受4月中心六区签约面积比重上升4.6个百分点的影响，4月新建商品住宅成交量、价均低于去年同期。
4月全市成交量暴增4成 中心区占比上升
广州市国土房管局数据显示，2011年4月，全市10区新建商品住宅网上签约面积45.50万平方米，同比减少2.7%，环比增加42.3%；其中，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区合计网上签约16.31万平方米，同比减少30.0%，环比增加63.3%。
记者发现新四区依然是成交主力军，但它们在全市10区新建商品住宅网上签约面积占比却较3月份减少了4.6个百分点。数据显示，3月份，中心六区和新四区网上签约面积占比分别是31.2%、68.8%；4月份，中心六区和新四区网上签约面积占比则调整为35.8%、64.2%。广州市国土房管局方面解释，正是受到4月中心六区签约面积比重上升4.6个百分点的影响，全市一手楼网上签约均价才环比增加了0.9%。
4月，全市10区新建商品住宅网上签约面积前三甲则分别是花都区（12.32万平方米）、番禺区（8.50万平方米）、白云区（6.72万平方米）。
对于4月份广州市10区新建商品住宅网上签约面积的爆发式增长，北京大学公共经济研究中心研究员、资深地产专家韩世同认为，受亚运停工的影响以及1-2月份频出的宏观调控政策影响，在传统的楼市小阳春3月份，广州市中心六区的供应量依然不足，特别是在3月上旬，中心六区推出的新盘新货数量有限，大部分属于挑选空间不大的现售楼盘尾货，多数有购房需求的人入市动力不强。“步入4月，无论是购房者还是开发商的观望情绪都在消退，买卖双方的入市意愿都在加强，尤其是在信贷收紧的大环境下，开发商出货回笼资金的需求也很强烈，所以在4月份，开发商加大了中心六区推盘的力度，拿出了一些很实在的促销手段，销售量自然水涨船高。”
4月一手楼均价12970元/㎡ 专家认为下半年稳中有降
中心区成交量占比的上升，无疑拉高了全市整体均价，但房管局数据显示，中心六区的价格在步入4月后，已经有所松动。
5月17日，在南沙实施CEPA先行先试综合示范区规划重点项目推介会上，广州市国土房管局副局长黄文波透露，广州楼市调控初见成效，4月广州一手房市场总体成交量低于去年同期，房价也已经有所回落。
数据显示，2011年4月，全市10区新建商品住宅网上签约均价12970元/平方米，同比下降1.7%，环比上升0.9%。虽然全市总体均价环比微升0.9%，但从区域情况来看，与上月比，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔等中心六区以及城市周边四区的签约均价分别下降了5%和1.2%。
记者发现，4月份广州10区网上签约均价分别为越秀区24199元/㎡、海珠区21947元/㎡、荔湾区21509元/㎡、天河区26540元/㎡、白云区15519元/㎡、黄埔区13805元/㎡、花都区6729元/㎡、番禺区13011元/㎡、南沙区8206元/㎡、萝岗区7360元/㎡。
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中心区里面越秀区、海珠区、天河区、黄埔区的均价虽然较3月份有不同程度的上扬，但传统成交量大户白云区签约均价较3月份却大幅下挫了将近一成，使得整个中心六区的均价较3月份下降了5%。
新四区里面花都区、番禺区、南沙区的网上签约均价环比3月仍在上涨，萝岗区7360元/㎡的均价却较之3月份下降了将近30%，这也拉动新四区的整体均价下降1.2%，不过记者了解到，新四区的整体均价下跌恐怕有一定水分，与萝岗区在4月集中推出部分限价房有比较直接的关系。
数据显示房价在下跌，为何老百姓感受却没那么真切？北京大学公共经济研究中心研究员、资深地产专家韩世同认为，对于中心六区而言，动辄过两万的均价即使下跌一千、一千五，买得起的还是买得起，买不起的还是买不起，因此对于部分人群来说可能感觉不够强烈。“而且对于开发商而言，在促销的时候也更注重方法与手段，毕竟要考虑到前期购房者的情绪，以及来自同行的压力。”
不过对于降价说，合富辉煌市场研究中心副总经理、合富置业首席市场分析师龙斌则保持谨慎态度。他认为限购确实发挥了明显的效果。“目前投资性需求占比已经非常小，在过去的五一小黄金周，我们可以发现大部分成交集中在首次置业者身上，因此预计下半年楼价将继续企稳，但整体下行的可能性不大。”龙斌同时表示，虽然整体下行的可能性不大，但不排除个别供应量比较集中的区域的楼价会下降，特别是一些要求快速回笼资金或者年度销售目标定得比较高的开发商。“他们可能采用比较积极的推售策略，导致一些楼盘的价格出现松动。”
合富辉煌首席市场分析师黎文江则认为，总体来看市场价格依然比较平稳。“今年的供货主力还是在外围，虽然4月份一些市区盘成交量放大从而拉高了全市整体房价，但预计下半年，郊区盘会重新夺回市场主导地位，届时广州房价会呈现一个稳中有降的趋势。”
12个典型楼盘涨价者多降价者少
广州市国土房管局抽取2011年3月和2011年4月成交面积均大于4500平方米的12个典型楼盘的网上签约情况，结果显示项目签约均价升幅超过2%的楼盘有3个。其中，天河区的汇景新城，由于本月签约的住宅产品以豪华四房及复式产品居多，套均面积比上月增加近19平方米，成交产品类型与上月比存在较大差异，令该楼盘总体均价环比升幅较大。
记者发现12个典型楼盘中涨价者多，降价者少，除了天河区的汇景新城由于本月签约的住宅产品以豪华四房及复式产品居多，签约均价环比3月份上涨了10.9%外，花都区富力金港城、白云区恒大绿洲花园、花都区豪骏名苑的签约均价都有所上扬，且涨幅不低。
12个典型楼盘中降价盘则只有4个，分别是花都区假日半岛、花都区祈福都会花园、番禺区广州雅居乐花园润园、白云区保利瀚海花园，其中也只有保利瀚海花园跌幅超过了2%。
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