广州"井喷式"推17宗地块 大学城或难出地王

2011年1-4月份，广州共推出8块住宅用地，其中7块以底价成交，土地市场之低迷可见一斑。但在5月19日，广州市国土资源和房屋管理局网站公布了《芳村、白云、番禺等17宗地块公开出让预申请公告》，一口气拟推17宗地块，其中居住用地7宗；商业金融用地4宗；商住用地2宗；商业用地2宗；金融办公用地1宗；公共服务设施用地1宗。
与此前不同，这次拟推的17宗地块将采用预申请的方式，据了解，意向申请人需要在本公告发布之日起向广州市房地产交易登记中心提出用地预申请，并提交以下材料：（一）申请书，其中应当表明承诺的土地价格；（二）申请人的身份证明，及其股东或出资人情况证明。经审核意向申请人的申请材料，意向申请人的预申请符合要求的，广州市房地产交易登记中心将通知意向申请人进行确认，意向申请人应在收到通知5日内签订预申请确认书，广州市国土资源和房屋管理局将视预申请情况组织公开出让。
对于这种颇为“新颖”的推地模式，资深房地产专家韩世同认为这反映出政府对土地市场低迷的现状开始重视，希望用预申请的方式吸引更多买家参与到土地拍卖中来，同时对市场价格进行摸底，以便增大土地收益，完成年度土地出让计划。
据悉，今年广州国有土地使用权出让金收入计划比起去年来有增无减。但中国指数研究院土地库数据显示，1-4月份，广州共推出8块住宅用地，其中7块以底价成交，土地市场之低迷可见一斑。
“楼价的变化相对缓慢，但土地市场则不然，它往往会呈现骤起骤降走势，甚至不用等到房价回落，只要成交量开始萎缩，土地市场就会反映强烈，今年以来广州土地市场整体低迷，低价出让已经成为‘主旋律’，这也为政府在为地块定价上制造了一定麻烦，定高了怕流拍，定低了又担心完不成任务”，韩世同表示。
韩世同表示，这次拟推出的17宗地块，是让意向申请人先提交申请书，表明承诺的土地价格，这显然是政府在试探市场的底部，根据预申请情况来组织公开出让，一方面避免了流拍，另一方面也适度增大了土地收益。
对于这次拟推的17宗地块，韩世同认为番禺区小谷围岛大学城地块以及白云新城地块将是最大的两个看点。
《芳村、白云、番禺等17宗地块公开出让预申请公告》显示，番禺区小谷围岛大学城这次推出4宗居住地块，而白云新城AB2910006则是商业金融用地。
据了解，2011年12月10日，大学城5宗住宅地在各路开发商的疯狂抢夺下，半小时内4次刷新番禺地价纪录，最贵的一幅高达9503元/平方米。最终，广州市城市建设开发有限公司悉数拿下大学城五地，成为大学城名符其实的“地主”。这次大学城再推4宗住宅地，广州市城市建设开发有限公司自然也被各方认为是最有力的竞争者。
但韩世同认为，与其过多关注谁会竞得大学城的4宗主宅地，不如试着猜想一下大学城4宗地块的最终成交价。“我一向认为拿地应该反市场运作，即在楼市高昂的时候少拿，在楼市低迷的时候多拿，但城建在2009年把楼面地价推高到9503元/平方米，在目前的市场环境下，再想拍出类似高价，可能性非常小，拿或者不拿城建都将处于比较尴尬的境地。”
韩世同认为，大学城4宗住宅地成交楼面价在5000元-6000元/平方米应该属于比较合理的价位。
相对于大学城4宗住宅地而言，韩世同认为白云新城AB2910006的成交楼面价则显得扑朔迷离，让人很难捉摸。
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“白云新城一带较少推出商业金融用地，目前唯一的参照物是万达广场，但在没有任何竞争对手的情况下，以每平方米4000多元拿下该地块，被大家认为定制色彩颇为浓厚，缺乏真正的参照物价值”，韩世同表示，就在2010年年底，广州地王诞生在白云新城，其破两万的楼面地价让现在拟推出白云新城AB2910006着实难以定价。一般情况下，商业金融地块的价值会高于住宅用地，即使出现倒挂，差额也不应该太远。
韩世同坦言，缺乏真实参照物的白云新城AB2910006，究竟会以怎样的价格成交，将成为17宗地块里面最大的谜团。
广州拟出让的17宗地块资料



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