恒盛地产称尚海湾将降价销售以完成目标

5月20日，恒盛地产召开周年股东大会，恒盛在股东大会上宣布，副总裁姜永进获委任为该公司首席财务官及戴咏群获委任为公司秘书及法定代表。
此外，鉴于获公司委任其他工作，程如龙已辞任公司首席财务官、公司秘书及法定代表，自股东周年大会结束起生效。
股东大会结束，恒盛行政总裁兼执行董事程立雄与新上任的首席财务官姜永进出席媒体交流会，并详述了恒盛的具体发展情况。
以下是恒盛地产媒体交流会实录：
媒体提问：有消息传言，北京今年下半年或将推出房产税，不少一线城市也有这个准备，虽然恒盛今年已把重心放在二三线城市，但假如房产税真的推出，会对公司造成怎样的影响？
程立雄：从销售来讲，北京并非公司今年的重点城市，在公司全年的业务计划中所占比例非常小。公司在北京仅有一个项目，即大兴区的恒盛小镇艺墅，项目体量较大，总面积达24.4万平方米，但售价相对较低，仅在9千元/平方米左右，因此就算北京出台房产税，对楼盘的影响并不大。
事实上，恒盛在上海已经在感受房产税了，上海对房产税的征收对象有一定的价格要求，只有超过一定价格才会征收房产税，因此，9千的均价应不在征收之列。所以，房产税推广至北京，对公司今年的业务影响应该不大。而且，目前大家都觉得重庆和上海房产税其实挺温柔的。
媒体提问：目前中国内地不断收紧银根政策，对恒盛的融资会不会造成很大影响？公司是否考虑在香港发债融资？
程立雄：与前两年相比，今年中央的银根确实收紧，特别是在不断提高存款准备金率以后，银行的贷款额度确实相对比较紧张。但这并不等于说没有贷款，或者说贷不到款。
银行还是有一部分的新增额度，而且银行也正在对存量额度进行结构优化，即把贷款向一些重点优质企业、优质项目转移，从而优化完善贷款结构。所以，这并不是贷不到款的问题，而是银行对企业、对项目的审核更严格了。
具体到恒盛而言，公司和银行有一个长期的合作关系，信誉非常好，且的项目非常优质，因为土地价格非常低，平均的地价、楼面价只有1200元/平方米左右。所以，对银行来说，这些项目既是优质资产，又是安全资产。
对于银行来说，它在发放贷款的时候需要你有抵押物，如果它觉得你抵押的资产是一个非常安全的资产，它会将你的项目作为一个优质项目来进行考虑。在目前的情况下，银行需要更多的选择，挑选好的公司、好的项目，而我觉得我们公司在这方面是有优势。
不过虽然如此，也还是会遇到银行本身阶段性额度受限的影响，比如银行已经同意贷款，但是它在一段时间内受到额度的影响，需要延迟一两个月才会有额度释放出来。
当然即使能顺利贷到款，现在贷款成本确实有所提高，有可能会在贷款基准利率基础上再有一些上浮。
不过，恒盛从年初到现在，在国内陆续有些贷款在落实，部分更在最后的准备审批阶段。
此外，作为一个在香港的上市公司，境外融资渠道永远是我们考虑的融资渠道之一。但还要视乎哪个融资渠道对公司更为有利，如果境外融资市场能给到一个比境内融资更加有利的方案，我们当然会考虑境外融资。
媒体提问：穆迪评估机构早前曾发表报告指出，如果今年销售额下降两成半，恒盛将是出现资金困难的内房公司之一，您们对此如何回应？
程立雄：从目前的实际情况来讲，今年公司在现金流等方面都较为正常和健康。
截止2010年末，公司净负债率仅在54%左右，这在内房股当中应该是属于一个非常健康和正常的水平。此外，公司2010年底手头现金亦有50多亿，今年公司的资本开支78亿。
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此外，公司4月份在大连新收购了一个项目，总地价款为5亿多，今年公司只需付1.6亿，另外3亿多留待明年付清。加上大连项目1.6亿土地款，公司今年的土地支出也只是30亿不到。
此外，在目前300万平方米的可售面积的基础上，公司今年预计可实现150亿元的销售额，只要完成该数额，那么公司今年的财务状况、现金流都仍会保持在一个非常正常和健康的水平。当然，我们也希望公司今年能够有更好的销售表现。
媒体提问：公司今年是否有其它需要偿还的到期银行贷款？接下来公司是否还有再融资方案？
程立雄：今年恒盛到期需要偿还的贷款共有60亿，当中也包括为尚海湾安排的20亿，在考虑财务状况和现金流的状况时，公司已经把这60亿需要还的贷款度考虑在内了。
当然，这这60亿的贷款当中，国内的项目贷款我们可能会做一些暂时的安排。另外，我们会通过我们的销售资金，包括我们的手头现金去进行一些贷款的偿还。
其实，在今年现金流的安排当中，包括150亿的销售，各种资本性的开支，以及贷款偿还安排，公司都没有考虑再新增贷款，或其它融资。
媒体提问：恒盛四月的销售业绩如何？截止目前为止，五月的销售情况大概如何？
程立雄：四月份恒盛销售额是11.3亿，和去年同期相比有140%的增长。截止到四月底，恒盛已经完成了超过40亿的销售，我们对该销售还是很满意的，因为都在按照我们的计划进行。
五月份的销售业绩目前还不方便透露，但总的来说还是在按照我们的计划在进行当中。
媒体提问：今年首四月的销售比去年同期大幅增长，这是因为大力推盘所致？另外，尚海湾是否会有降价的打算？
程立雄：今年恒盛的销售资源确实增多，除了上海以外，在二三线城市亦推出较多的项目。
关于尚海湾项目，公司今年会尽快销售，以完成公司全年的销售计划。所以，在销售方面会采取较灵活的销售策略，根据市场的情况来确定我们的销售计划。
至于调价幅度这要根据市场来判断，但目前尚海湾暂时还没有降价。
所谓灵活定价，就是要使价格贴近市场，如果我们认为原来的价格是可以接受的，那会维持原来的价格，如果价格还有一定程度的上升，我们也会做一定程度的上升，但是为了加快销售进度需要进行一些价格方面的让步，我们也不排除这个可能性。
媒体提问：截止到四月底，恒盛短债和长债的比重是多少？今年恒盛的支出有没有比较大的调整？
姜永进：到3月底，恒盛的短债大概是占40%左右，长债60%。
今年所有开发商均面临着比较严峻的宏观调控形势，挑战也比较大，对我们来说，最重要的是保持财务的安全性、稳健性，我觉得这中间很重要的一点是要逐步改善我们的资本结构，适当增加长期债务，降低短期债务，同时降低财务费用，使整个财务进入到一个良性循环。
在今年，恒盛的重点就是加快销售，加快现金回流，进一步提升财务的稳健性。
恒盛今年历史的支出可能会适当增加，因为整个政府的宏观调控本身除了限购以外，就是收紧信贷。从我们公司的角度来讲，销售的现金流是最重要的，公司尽量少拿一些高息的短期债。
关于尚海湾的融资安排，预算是公司上市之前的安排，利率非常高，这个债今年公司是一定要还的，今年还了以后明年的财务压力会大大减轻。
程立雄：长期来说，我们的历史支出肯定会逐步降低，因为公司原来有一笔上市前的融资安排，上海实业18%年息这笔融资公司今年会偿付，接下来公司利息费用会逐步降低。
当然，从国内的贷款来说，包括在加息周期以内，这个融资成本较高，但在目前宏观调控情况下，这个成本相对来说比前面会有降低。
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姜永进：加息也可能是一个逐步的过程。从国外看，美国的加息也不会那么快，从中国的加息来看，尽管我们处在一个负利率水平，但因为加息本身对整个经济的影响比较大，政府在加息方面也是非常谨慎。所以，银行资金一般是提高存款准备金率，相对来说这是比较温和的一个调控的方式。
媒体提问：去年恒盛土地成本增长70%，今年恒盛的土地成本大概会有怎么样的增幅？每一季度销售金额回笼的情况又是怎么样的？今年恒盛拿地的策略和态度是怎样？
程立雄：你说的土地成本也就是入帐的建安成本，前几年公司入帐更多的是包括一些比较早拿的土地，像上海威尼斯地块。但有一些土地是在08年左右或者以后拿的，这些土地成本肯定会有一个相对的提高。
但是，现在公司1900万平方米的土地储备平均成本是1200元/平方米左右。所以，如果说在公司现有的土地储备基础上再有一些入帐，这个土地成本不会有太大的上升。
此外，恒盛的拿地策略首先是要量入为出，根据公司的财务状况、现金流的状况确定我们拿地的计划，其次，要看机会是不是合适，因为恒盛是从来不会在土地市场上去做非常冒险的举动；第三，公司也会更多的去关注二、三线城市。
媒体提问：你对房地产暴利有何看法？你觉得这种暴利能维持多久？
程立雄：这个我们不好评价，但是房地产是不是真的像大家想象的这么暴利，我觉得大家在行内会了解更多一些。其实，比我们这个行业利润高的还挺得多。
作为房地产开发商，我们还是把房子建好，把公司经营好，同时在适当的时机也要做一些回馈社会的表现。
姜永进：用暴利形容房价不确切，只有垄断的市场才能产生暴利。其实，中国房地产是一个完全竞争的市场，从行业的平均率来说它基本上是一个平中的水平，房地产毛利率大概都是二十几，当然也不排除个别项目，因为拿地比较早，地价比较便宜，正好赶上了这几年房价快速增长期，利润比较高。但是大家不能因为一两个项目就作出对整个行业的判断。而且，随着房地产行业的发展，各方面的发展会越来越健康，毛利率也会摊薄，恢复到一个平均的水平。
现在中国房地产确实处在一个特殊的快速增长期，根据我们自己判断和从第三方专家了解，这个快速增长期应该还有15年左右的时间。
程立雄：至于15年之后，我觉得中国房地产从长期来说，应该还是会继续一个比较长的发展和增长期。因为中国城市化率现在也还是很低，还没有到达发展中国家的平均水平。此外，要住更好房子的愿望，中国人也较强烈。
所以，中国的房地产应该还是会有较长时间的发展，当然，这当中会有起起落落，但长期来说我们觉得还是有前景的。
媒体提问：公司在三线城市的项目碰到有没有限购令或者限止开盘价的措施？
程立雄：现在遭遇更多的还是限购，比如无锡、合肥这些城市。当然，目前也有些不限购的城市，如南通。另外，虽然沈阳和大连这两个城市有限购，但是也有不限购的区域，恒盛的项目都在这些不限购的区域中。
其实，在限购的城市，不同项目的反应也不同。像上海，应该说是执行限购令最严的城市之一，但是恒盛在上海项目的反应情况却比较好。这也许是因为上海恒盛·湖畔豪庭的价格不是很高，只有1.4万/平方米，客户也是以当地自住需求为主，所以销售还是不错。我们月初推了360套房子，4月18号推了360套房子，销售情况都不错。
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