2011保障房白皮书：经适房投资比重12年前最高

今天，中国指数研究院发布《2011保障房白皮书》报告。报告显示，从2001年至2010年的10年间，开发商对经济适用房资金投入虽然规模不断加大，但其投资额度占商品房投资比重明显下降。
报告显示，1999年，经济适用房占商品住宅的比重达16.6%，开发投资额增长率达61.4%，在大举兴建后的第一年即达到历史最高点。
然而，从2001年起，随着非保障性商品住宅的快速发展，经济适用房投资额占商品住宅比重持续下降，2010年达到3.1%，是历年最低。
报告显示，经济适用房开发投资额增长率自1999年开始大幅下降，在2002年、2004年出现过两次负增长，2005年达到最大降幅14%。
到2010年经济适用房开发投资额同比下降5.9%。而从1998年至2010年，商品住宅开发投资额增长率基本在25%左右，保持稳定。
《2011保障房白皮书》报告显示，从2010年开始，我国的保障房建设速度开始加快，特别是从2011年到2015年，我国将建设3600万套保障房，这个力度前所未有。
另外，从北京、上海两市的保障房占比与商品住宅价格变化的比较来看，加大保障房建设能分流商品住宅需求，对抑制商品住宅价格过快上涨具有显著作用。
今后五年，我国将新建保障性住房3600万套，基本上与商品房供应量“平起平坐”，大约能解决1亿人的住房问题。
报告内容
保障房占比 与房价成反比
报告显示，从北京市2009年6月-2011年3月商品住宅价格上涨与保障房销售占比变化来看，大多数月份，当保障房销售占比上升，商品住宅价格涨幅就会下降；当保障房销售占比下降，商品住宅价格涨幅就会上升。这一现象充分表明，保障房销售的增加能分流商品住宅的需求，将会抑制商品住宅价格过快上涨。
此外根据上海市相关数据显示，商品住宅价格涨幅与保障房销售占比也存在负相关关系，再次表明保障房对分流商品住宅需求、抑制商品住宅价格过快上涨的显著作用。
算账
1亿多人的住房问题将解决
中国指数研究院根据近10年来商品住宅竣工量的年均复合增长率估算，未来五年商品住宅供应量预计为4000万套左右，其中2011年为623万套，以后每年大约为700万、800万套。
今年，我国将开工建设保障性安居工程1000万套，较2010年的590万套，大幅增长69.5%。根据政府的安排，明年还要建设1000万套，后三年1600万套。
考虑到保障房的建设周期，保障房未来的供应可能在2013年达到高峰，超过1000万套。到2015年，保障房的建设任务差不多就能完成。
如此算来，我国的保障房将基本与商品房平起平坐。
按照一套住房解决3个人来计算，那么3600多万套保障房就能解决1亿人的住房问题，到那时商品房的价格将会受到冲击。
专家
保障房“蛋糕”大 被保的人就多
中国指数研究院副院长黄瑜接受法晚记者采访时表示，住建部要求各地加大对保障房土地供应，在土地供应总体有限的前提下，保障性住房用地的增加意味着商品房（尤其是中高档商品房供地）将受到影响。
黄瑜指出，在土地供应量和住宅供应量均占六七成左右的保障房，将大大稳定人们对市场的预期并为中低收入人群改善居住条件带来希望，为平抑房价过快上涨创造积极条件，也进一步增强了各方对楼市调控的信心。
这就好比是一块蛋糕，保障房分得一大块，那么商品房就只剩下小的一块，被保障的人群就多了。
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未来几年，中低收入家庭、进城农民工、大学毕业生、棚户区住户和农村危房户等住房困难群体，将根据其住房困难程度和经济承受能力，陆续享受到相应的住房保障。
著名地产分析师谢逸枫也表示，理论上说，大规模建设保障房，可增加住房供应，降低对商品房的过度依赖和房价上涨的恐慌。“当然了，从长远说，保障房会减少社会对住房的过度依赖，从而抑制投资性需求。”
全国政协委员詹国枢曾撰文指出，从当今中国国情看，扩大供给的最有效也是最现实的手段，就是大力加强保障房建设，而这也正是我们早就该牵住却又因为种种原因而迟迟未能牵住的抑制房价的牛鼻子。
房地产市场 将进“双轨制”时代
中国以房价为目标的调控屡屡落空，暴露出保障性住房的历史欠账为症结之一。现在政府已明确提出明年要“逐步形成保障性住房体系和商品房体系”。这将改变住宅市场完全市场化的定位，通过实现商品房及保障性住房的并驾齐驱，间接稳定房价。
2011年3月6日，在“十一届全国人大四次会议记者会”上，国家发改委透露“未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%”。
黄瑜表示，新建保障房陆续投入使用后，由政府主导的保障房将挤入商品房“一家独大”的住宅市场，房地产市场将进入“商品房＋保障房”的双轨制时代。
黄瑜认为，进入“双轨制时代”，政府保障房成为住宅市场的主要供应源，成为调控市场的有力砝码，这将有效遏制房价持续上涨，促使房地产市场逐渐回归理性。
“以前的房地产调控思路主要是通过金融等手段来调控，调控重点集中在房地产价格上。”国务院发展研究中心产业经济研究室主任王晓明称，“现在大力建设保障性住房体系是在"补课"。”
公租房 将成保障房主力
从保障性安居工程的构成来看，以廉租房和公租房为主的保障体系已经确立，公租房更成为大力发展的保障类型，2011年廉租房和公租房共约400万套，占保障性安居工程的比例达到40%，而2010年公租房开工仅40余万套。
从重点城市2011年公租房开工规模占保障房比重来看，重庆已经确定了公租房为主体的发展模式，贵阳、哈尔滨、广州、石家庄、成都、天津和厦门等7个城市公租房所占比例也都超过50%。郑州、乌鲁木齐、西安、武汉、南宁、西宁、唿和浩特、南京、北京等9个城市公租房占比超过三成。
2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，要求“各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设”。
在部署2011年工作时，中央经济工作会议明确提出“大力发展公共租赁住房”。从近期监管层的诸多表态中，我们可以看出，在2011年及十二五的保障性住房建设中，公共租赁住房必将成为主力军。
名词解释
中国房地产指数系统（CREIS）是一套价格指数形式，它反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法。
该系统于2005年6月通过了由国务院发展研究中心、住建部、国土资源部等单位的著名专家学者组成的鉴定委员会对中国房地产指数系统改进成果的学术鉴定。
目前是国际国内房地产投资与开发的主要依据，被称为中国房地产市场内的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。
本版文/记者 李洪鹏 李莎莎
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