房赠父母并未限量 市民还可买多套房

漫画 王云涛
广州限购令追踪
新快报5月25日讯 今年2月底广州新限购令出台，市房管局曾在解读政策时表示直系亲属的房产赠与同样也要计算住房套数，即赠与的住宅套数最多只能为两套。但日前本报记者调查却发现，直系亲属之间的住房赠与并未受限，市民可以不计套数把买来的房子赠与给父母，以此不断获得购房的机会。记者更发现，直系亲属间的赠与涉及的税费远比非直系亲属或者朋友间的住房赠与税费要低，即使是赠与后房屋再出售的成本也不算太高，不排除投资客通过无限次将住房赠与父母来不断买卖房屋获利的可能。
直系亲属赠与不限套数
据了解，在2月底广州新限购令刚出台不久，市房管局曾在解读政策时表示直系亲属的赠与不纳入限购范围，但是获得住房后同样也要计算住房套数。主要有两种情况：一、子女把房子赠与给外地的父母，如果父母在广州十区没有住房，不需要提供纳税或社保证明，可以接受1套赠与房；但如果外地的父母已经有1套广州十区内的住房，就不能接受子女的赠与房。二、如果父母是广州市户籍的、没有广州房产，最多可以接受子女的2套住房赠与；父母已经有1套房产的，就只能接受子女的1套住房赠与，但如果已经有了2套房产的就不能接受赠与。
不过，记者昨日从市房地产交易登记中心和天河、海珠房地产交易登记所却了解到，实际上直系亲属间的赠与既不限“外”，也不限赠与的套数。
在天河区房地产交易登记所一楼咨询处，记者以市民身份询问工作人员：“我姐姐想把两套房子赠与我父母，可是父母都不是广州户口，也没有广州市的纳税证明和社保，能不能办赠与？”工作人员表示，直系亲属不受限购政策限制，父母不管是否本市户口，都可以接受赠与。“赠与多少套都可以？”工作人员表示只要是直系亲属赠与，无论多少套都不受限制，也不用纳税证明和社保。
随后记者来到广州市房地产交易中心，咨询处的工作人员表示，父母属于直系亲属，“是不受限购政策限制的，子女买一套送一套，送多少套都可以。”而记者电话咨询海珠区房地产交易登记所时，工作人员更补充，即使父母在广州已经有几套房，但子女还是可以把住房赠与父母。
给限购令留了个后门
不过，非直系亲属的赠与就受到限制。记者询问：“我想把房子赠送给亲叔叔，但叔叔在广州已经有两套房了，他还能接受赠与吗？”天河区房地产交易登记所咨询处的工作人员表示，非直系亲属之间的赠与要参照限购政策。也就是说，要受限“外”和限套数的限制。记者翻查广州新限购令出台时的房管局文件《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗国房字〔2011〕156号），其中明确规定非直系亲属间的房屋赠与参照新限购令执行，而并未对直系亲属间的房屋赠与有相关说明。
直系亲属房屋赠与的不限“外”和不限套数，显然可以让投资者、炒家在如此严格的限购政策下，不断地买卖房屋。既然子女可以无限次把房子赠与父母或者父母可以无限次地把房子赠与子女，这样如果已经有两套以上住房的炒家就可以将住房赠与父母，从而获得购房资格。而且还可以买一套房就赠与一套父母，然后由父母把房子卖出去，曲线买卖房屋。
算账
短期内出售赠房基本无利可图
回复该发言

既然直系亲属住房赠与不受限能让炒家买卖多套房屋，当中涉及的赠与和买卖成本是高还是低？能否实现炒楼获利的目的？记者调查发现，将受赠的房子卖出，其涉及的税费虽然比纯粹的买卖要高，但只要房价还在涨，投资客长期还是能获利的，短期除非房价急升则较难获利。如购买一套总价40万元住宅，赠与父母交纳税费5000元，一年后房价涨了10%，以44万元卖出。这样营业税需要2.42万元，扣除营业税后，真正获利才1万多元，再去掉投资买房时缴纳的契税（3%）1.2万元等，基本没有什么利润了。
赠与环节主要费用
市价70万元房 费用不到5000元
根据规定，房屋的赠与是需要交契税的，契税的征收标准是按房屋评估价的3%进行征收。不少市民认为房屋评估价即市场评估价，也就是赠与房屋的二手房价。但事实上，直系亲属间赠与的房屋评估价很低，如海珠区最高不超过2000元/平方米。
广州市海珠公证处公证员胡伟泉表示，海珠区住宅的直系亲属间赠与，楼梯楼评估价一般不超过1000元/平方米，高层电梯楼评估价一般不超过2000元/平方米。记者从一份富基广场一套40平方米住宅的《广州市房地产估价答复书》看到，该套房屋包括房屋主要设备在内按产值估价为7.8万元，单价仅1934元。而目前富基广场二手房价在1.7万-1.8万元/平方米，这套房的市价应在70万元左右。显然直系亲属间赠与的房屋评估价仅是市场评估价的一成多一点。这套房屋赠与需要交的契税仅2340元，而如果按市场评估价来交则要2万元以上。
办理赠与除了要交契税外，另一笔较大的费用是公证费，为评估价的2%。不过这一评估价也远比市场评估价要低。在海珠公证处，一般住房的赠与，如果是电梯楼的按3000元/平方米计算，房改房、楼梯楼的则是2000元/平方米左右。这样算下来，赠与上述一套富基广场的住房，所需要的费用不到5000元。
受赠后卖房主要费用
个税是普通交易7.3倍
个税：据实征收，税率20%
据了解，直系亲属如父母受赠房屋后又卖出去，当中涉及的个人所得税征税额是较重的。昨日，记者致电广州地税局咨询电话，工作人员表示，根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第五点规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除了原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税，适用税率为20%。
也就是说，上述一套富基广场的房子，如果子女的原购房价为40万元，办赠与时税费等费用为5000元，而父母卖出这套房子的总价是70万元，营业税（5.5%）为3.85万元。这样父母转让这套房子的个人所得税共计51300元【（700000元-400000元-38500元-5000元）×20%】。
而如果非赠与房产的转让，这套房子的个人所得税按核定征收的，即70万元的1%，为7000元。显然，受赠后父母卖出房屋费用后的个人所得税比按正常途径买卖的要高出7.3倍。
另外，根据《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》（穗地税发[2005]317号）规定，个人转让自用达5年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。但一般市民赠与房屋给父母后，很少是唯一住房，所以赠与给父母的房子即使5年后再出售，还是会产生个人所得税。
40㎡ 70万赠与房5年内转让税费
赠与费（契税+公证费） 5000元
个税 51300元
营业税 38500元
共计94800 元
营业税：同普通交易，税率5.5%
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据了解，受赠与的住房，如果在受赠5年内卖出的，与购房5年内转让一样，同样要征收营业税，按住房卖出收入总额的5.5%征税。按上述的例子，如果卖出价格为70万元的，这样受赠的父母卖出房屋也要交3.85万元的营业税。而这个营业税费用与购房后再卖是完全相同的。
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