深圳楼盘利润调查：部分楼盘售价超过地价10倍

地价每平方米数千元，房价每平方米数万元




据媒体报道，位于深圳后海湾的三湘海尚（资料、论坛)、君汇新天（资料、论坛)等以每平方米不到200元的价格拿地，而现在售价4万—6万元，这再次引发了公众对于房地产行业利润水平的关注。而南方日报记者调查发现，深圳目前在售和将售的多个楼盘此前拿地价格虽没有低至百元那么夸张，但大多在两三千元水平，而这些楼盘目前在售和将售的价格从1万多元到四五万元不等，从楼面地价到目前售价除个别仅翻番3倍到4倍外，更常见的是翻了10倍左右，有楼盘从2000多元/平方米拿地，目前售价4万多元。
而记者从业内了解到，开发商土地开发除地价成本外的主要成本包括2000元/平方米到最高4000元—5000元左右/平方米的建(筑)安成本，另有财务成本、土地税费以及一些顾问、设计和中介费等，业内人士表示，“3000元地价的普通住宅总成本可在9000元以下，从3000元/平方米楼面地价到3万元/平方米售价，仅从数字看这个利润相当可观”。而记者查阅上市公司公告，其中有开发商承认单个项目毛利润在55%左右。而记者采访开发商，开发商则对房地产开发成本显得讳莫如深，“成本十分复杂，除显性成本外，还有很多隐性成本”，这名开发商同时表示，探讨房地产成本利润问题对房价没有意义。
部分楼盘售价超过地价10倍
据财经网报道，位于深圳南山后海湾片区内的多个已建和在建的项目地块都是以超低价拿地，而目前售价则高达4万到6万元/平方米，比如三湘海尚拿地价188元/平方米，目前售价5万—6万元/平方米，而后海另一在售楼盘君汇新天2006年拿地时的楼面地价仅为181元/平方米，目前其每平方米售价超过4万元。
该报道再次引发市民猜测，是不是房地产果真如此暴利？记者选取了深圳目前在售和将售的多个楼盘，从深圳规划国土委网站上查询其当年的拿地成本，发现目前售价是当年拿地楼面地价10倍的楼盘比比皆是。
位于深圳市宝安区观澜街道环观南路北侧，与观澜高新技术园区隔路相望，毗邻梅观高速、机荷高速的A909—0097地块目前在建的招商观园（资料、论坛)项目，其占地147595.156平方米，容积率为1.5，总地价为74988万元，据此计算2006年10月开发商获取该项目的楼面地价为3330元/平方米，而由于15%需要无偿提供给政府做廉租房，因此实际楼面地价为3918元/平方米。记者了解到，这一楼盘目前还处于待售状态，主力户型为高层和别墅房源，其中高层项目本月下旬将开售，价格未出，而别墅部分受“限价令”影响销售被延迟，销售人员表示其260平方米—360平方米的别墅房源总价将在1000万元左右，这意味着其别墅均价在3万—4万元左右，是原来楼面地价的近10倍。
记者同时注意到，在当年土地出让公告中曾规定这一项目套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重拟达到开发建筑总面积的95%以上，而记者发现即将推出的招商观园1期高层504套单位中，90平方米200套，140平方米100套，160平方米约200套，远达不到这一比例。
回复该发言

而位于宝安区龙华街道布龙公路与上塘路交汇处的金地上塘道花园（资料、论坛)总占地面积为53104平方米，总建筑面积153175平方米。2007年上塘道地块为两块土地捆绑出售，其中一期土地建筑面积85953平方米，地价4.5888亿元，折合楼面地价5339元/平方米，二期土地建筑面积6.7222万平方米，地价4.0208亿元，折合楼面地价5981元/平方米，而该项目从2009年年末开售以来，均价从当年的14000元/平方米到现在的24000元/平方米，目前销售均价为当年拿地成本的4倍左右。
此前打着“千套特价房”招牌入市的中海康城国际（资料、论坛)以9000元—11000元/平方米不等的均价入市，引发市民疯抢，而记者查阅发现，中海康城国际所属地块于2006年9月以招拍挂形式出让，楼面地价为1404元/平方米，即使按9000元/平方米的售价来计算，目前售价仍是当年拿地成本的6倍左右。
此外，深圳市阳基房地产开发有限公司于2005年8月通过企业转让方式获得的梅林二村北侧地块，楼面地价仅为2339元/平方米，而目前这一地块建设成为阳基天御山项目，该项目由3栋高层与1栋14层小高层组成，主要户型为150-175平方米四房、五房复式及部分240平米五房，其目前170平方米—185平方米复式在售，最低650万/套。200多平方米平面在售，1200多万/套，均价在4-6万元不等，与5年前的地价成本相比已超过20倍。
另外，位于福田保税区桂花路和槟榔道交汇处的天健铂庭，2007年获取该地块的楼面地价为10375元/平方米，目前市场估计其未来开盘价格将在3万元左右。而位于龙岗宝荷路、沙荷路交汇处的振业峦山谷，2006年9月拿地时的楼面地价为2518元，目前在售房源均价在9000元左右。
楼盘每平方米成本不到9000元？
中原地产二级市场常务副总经理玉家雄为记者介绍，一个房地产开发项目的主要成本包括这几个部分：一个是土地成本，值得注意的是每一块地的价格购买的时间不同都会有很大的差距，即使是同期，位置等不同差距也很大；第二个就是建安成本，也是一般人理解的建筑成本，这块其实差距也比较大，在深圳普遍的住宅建安成本要达到2000元/平方米，部分楼盘采用高附加值的材料或者采用独特的建筑风格建安成本也会达到四五千元每平方米；第三个是开发项目中涉及的顾问费、设计费、监理、中介代理等一些相关的项目专业服务费用，这一块或多或少很难评估；第四个就是财务成本，这跟房地产公司获取的开发贷款的周期、利率水平等有关；再者就是税费，应该说房地产开发项目中还是有相当多的税费成本，包括契税、土地增值税等等。
玉家雄表示，正因为房地产开发各项成本千差万别，所以从单纯的数字很难衡量开发商的利润水平，不过玉家雄为记者估算，一个3000元楼面地价的普通住宅项目如果开发顺利在一年多推出的话其全部成本应该在7000元-9000元/平方米(毛坯)不等，这样算来，单纯从数字看，3000元楼面地价的项目卖3万元，“利润率是比较高的，利润也是相当可观”。而在深振业的公告中也表示，深圳振业城（资料、论坛)项目的毛利润率为55%。
一个可供参考的案例是去年卓越地产获得的深圳安居型商品房项目，由于这是一个采用“定定地价，竞房价”出让的保障房项目，卓越最终以7380元/平方米的房价竞得该土地，而该土地折扣楼面地价为2266元/平方米，卓越方面表示，该地块的最终开发成本在7000元左右，该项目的利润在5%以下。
回复该发言

世联地产首席分析师王海斌则表示，房地产土地的价值不应简单用当年获取的楼面地价来衡量，“房子升值其根本在房子所在区域土地的升值，这种升值是来源于土地上附着物得增加，房子、商场、人流物流的增加使得土地愈加稀缺，土地的价值也就增加了”。王海斌认为，今天一个楼盘成本中的土地成本不应该用当年获取这块土地的成本来衡量，而应该是今天拿到这个土地的成本，“土地和房子都具有财产属性，这跟普通的消费品不同，不能仅从成本衡量，而是要考虑供需”。
王海斌同时表示，除去土地价格和建安成本外，要考虑开发商从拿地到开始卖的这个最少9个月到数年的时间里，开发商投入的时间价值，这里面包含开发商的融资成本、财务成本等等，实际上房子最后的售价是要打回到开发周期中的每一天的时间价值。“眼下开发商的房屋高售价相对于当年拿地的低成本，打个比方就好比一个普通加工企业现在由于原材料涨价所以卖的商品很贵，而它则是3年前进了一批很便宜的原材料”。
而受访的一位开发商代表则表示，房地产行业很神秘，各家企业的成本都大大不同，三湘海尚（资料、论坛)这种情况绝不是行业内的主流，行业利润水平还是要看主流，除去很多显性成本外，还有很多隐性成本，而且还不少，“目前银行成本涨的厉害，很多土地的平整也需要大量成本”。该受访者最后表示对房地产的开发成本以及成本构成都很复杂，不方便透露。
回复该发言