今年2.55万亿或流入楼市 推动房价涨2.04%

顺货币流向之藤 摸资产价格之瓜







商品价格起落的轨迹中，我们通常能够看到背后资金的走向。反过来，从市场资金的规模和流向，经济学家也能预测多个指标的变化。
民生证券近期发布深度宏观报告《中国货币流向对物价和资产价格的影响及预测》分析认为，货币流动是价格变动的领先指标：股市资金流动领先商品市场一年，领先房地产市场一年。实体经济资金流入领先CPI两年。
根据这一数量统计分析结果，2011年下半年各市场的价格走势开始变得清晰起来。民生证券首席经济学家滕泰（微博）认为，在货币供应量持续减少的情况下，今年全年房价增幅约为2.04%，到明年还将进一步回落；股票市场的趋势性拐点也将在下半年出现；而与实体经济息息相关的通胀风向标CPI，在下半年将缓慢回落，进一步的快速回落则要等到2012和2013年。
货币流向决定价格起伏
民生证券首席经济学家滕泰认为，由于货币供给和各市场之间的货币净流量存在着“大河有水小河满”的关系，因此M1(即狭义货币供应量)增速作为衡量流动性的常用变量，也能够作为各市场价格走向良好的领先指标。
民生证券研究所数据显示，M1的走势与CPI走势成正比，但提前约6到14个月。数据显示，2003年6月M1增速高点20.24%，11个月后，2004年5月CPI增速达到高点4.4%；2005年3月M1增速低点9.9%，12个月后CPI增速到达低点0.9%；2007年10月M1增速高点22.21%，10个月后2008年5月，CPI增速到达高点7.7%；2009年1月M1增速低点6.68%，6个月后2009年7月，CPI到达低点-1.8%；2010年1月M1增速高点38.96%，10个月后2010年11月CPI到达高点5.1%。
同时，M1增速与股市收益也基本同步。2003年6月M1增速高点20.24%，2003年5月股市收益达到高点4%；2005年3月M1增速低点9.9%，2005年2月股市收益到达低点-32%；2007年10月M1增速高点22.21%，同月股市收益到达高点224%；2010年1月M1增速高点38.96%，2009年12月股市到达高点80%。
在房地产方面，M1的增速也先于房地产价格而动。2003年6月M1增速高点20.24%，12个月后，2004年6月房地产价格增速达到高点9.7%；2005年3月M1增速低点9.9%，18个月后2005年9月房地产价格增速到达低点5.5%；2007年10月M1增速高点22.21%，4个月后2008年2月，房地产价格增速到达高点11.2%；2009年1月M1增速低点6.68%，2个月后2009年3月，房地产价格到达低点-1.7%；2010年1月M1增速高点38.96%，4个月后2010年5月CPI到达高点13.5%。
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滕泰认为，这意味着，在广义货币增加时，资本市场和资产市场的货币净流入也同时增加，就像“大河有水小河满”。广义货币供给减少时，资本市场和资产市场的货币净流入也同时减少，就像“大河无水小河干”。
房价下跌或要等到2012之后
基于这些货币统计数据显示的高度一致性，民生证券对于下半年各个市场的价格走势做出了相应的判断。
在房地产市场方面，民生证券表示目前由于调控预期的增强，资金流入该市场的增速将显著放缓，进而限制房价上涨，甚至出现价格下降的情况。
“收益方面，至少有三个因素会导致预期收益下降：其一，供给因素，大量的保障房和廉租房入市放大增量供给；其二，需求因素，限购政策的出台，以及限购政策推广预期限制增量需求释放，房产税的出台和推广预期降低了存量需求，信贷政策紧缩从资金价格和资金规模两方面直接限制了开发贷和按揭贷对房地产市场的资金供给；其三，限价因素，各地出台房价增速军令状严格限制了房地产价格上涨空间。”滕泰认为。
滕泰预计，在这些因素交叉影响下，2011年房地产市场资金净流入量大约为2.55万亿元，较去年的2.42万亿仅增长2.9%，远低于2010年15.8%的同比增速。而据此推算，2011年房价平均增幅将仅为2.04%，2012年房价增速将回落至0.37%，房价下跌将在2012年之后。
在股市方面，民生证券认为拐点将在下半年到来。其罗列的理由同样有三条：其一，银行存款准备金率已达到20.5%的新高，利率在四次加息后也大幅上升，双率上升空间有限；其二，新增贷款预期将较2010年略显下降，预计全年新增7.5万亿，紧缩预期已被市场消化；其三，2011年物价两阶段回落，预计下半年由于翘尾因素和新涨价因素双双下降，通胀回落将降低货币政策紧缩力度。
简而言之，紧缩的货币政策可能在下半年达到短期的最高点。而根据以往M1增速和股票市场走势的关联，预期收益率的观点有可能在下半年到来。“以流动性指标拐点领先于股市拐点4个月的时间来看，上次流动性指标拐点出现在2011年1月份，这也印证了2011年前五个月股市的振荡格局。流动性指标的拐点最快仅能于5月份出现，预计股市的趋势性拐点或将出现在下半年。”
CPI在下半年软着陆概率大
而在外界最为关心的CPI走势方面，民生证券同样认为随着目前单位GDP货币量的下降，CPI在下半年软着陆的概率将非常大。
“根据我们的测算，2011年单位GDP货币量为1.14，以单位GDP货币量计算的物价水平为0.99，较2008和2009年的1.12下降0.13。单位GDP货币量到CPI增速大约有两年的传导时间。2009年，单位GDP货币量计算的年度价格指数为112，2010年为102，2011年为99，按照两年滞后时间推算，从货币因素对物价的影响来看，2012年和2013年CPI将出现快速回落，2013年CPI将略低于2012年。”
莫尼塔研究总监张志洲昨日向南都记者引述该公司地产分析师观点认为，因为房地产库存的上升，下半年绝对房价可能出现小幅回调。但全球的流动性环境并不支持房价大跌。
但张志洲表示了不同意见，“国内目前的通胀预期太高了。虽然CPI的高点出现在上半年，下半年会往下走，但除非全球经济出现快速回落，否则CPI在明年不会出现太大的回落。如果下半年CPI最低不低于4%，负利率持续存在，在通胀预期这么高的情况下，任何一个央行都不敢松银根。除非出现08年的金融危机。央行的货币政策维持在一个偏紧的基调里，最多不会紧，但不会松。”
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“市场现在认为下半年出现趋势性拐点的原因是看货币供应量增速。所以下半年的股市最多是有反弹，但趋势性的机会还不太可能。”张志洲表示。
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