4月广州二手交投有所减少 楼价惯性微升

一、多因素叠加影响，4月二手楼价轻微上升0.6%
2011年4月合富标准二手住宅价格指数（广州）（以下简称合富标准指数）为1503点，环比2011年3月上涨0.6%，同比2010年4月上涨18.3％，较基期2008年1月上涨50.3%。2011年以来，广州二手楼价涨幅明显收窄，微升为主，至本月合富标准二手住宅价格指数终于突破1500点大关。
受政策、中小户型房源偏紧、舆论氛围以及新盘推货增加等多种因素叠加的影响，4月广州二手住宅交投较上月有所减少。入市谨慎，对价格有所期望或看不清后市的买家增多，旧客相对积极，目前限购、限贷等政策环境使得部分买家购房周期延长。4月业主惜售、返价现象减少，叫价心态平稳，市场保持自身惯性，楼价稳中微升。总体来说，4月广州二手楼市仍处于政策消化期。临近“五一”，广州一手新盘推货增加，以郊区盘居多，价格相对实惠，不少买家有先看一手楼的计划。本月银行紧绷的银根没有丝毫松动的迹象，不少房贷申请甚至要排期到年底，房贷收紧，银行放款速度慢，部分业主暂时搁置出售物业的计划或转售为租，致使盘源供应量有所减少，其中部分板块中小户型单位消化较多，供应尤为短缺。4月份国家再次提高银行利率以及存款准备金，房企融资难度加大、增城首次实施“限价”、政府多次发出强力调控信号、补办个税或社保的做法受到舆论质疑等多方面因素在一定程度上影响市场氛围。在严格的限购条件下，部分高端买家入市受到阻挠；首次置业者以及首次改善型买家大多对价格和未来走向较为敏感，高房价、高税费、高首付、不断增加的月供压力等等令买家入市显得较为犹豫。
值得注意的是，新盘推货增加、房贷收紧、中小户型盘源偏紧、舆论氛围、入市门槛较高再加上限购、限外等多重因素叠加，让部分买家对价格有所期待，观望情绪重；也有部分买家因看不清后市，抱着“执平楼”的心态看楼，入市显得较为谨慎；部分买家出现大幅还价的情形，还价幅度集中在5%—10%之间，其中改善型买家以及投资型需求表现更明显。
总体来说，4月份广州二手楼市人气转淡，新收客源有所减少，但需求迫切的“旧客”看楼、入市仍比较积极，主要是中心区适宜的物业有“卖少见少”的趋势以及对核心地段优质物业的信心较充足。
自“新国八条”以来，广州二手住宅成交套均面积以及套均总价呈逐渐下降趋势，显示二手楼市中首次置业者比例增加的特征。据合富置业数据显示，广州二手住宅成交套均面积以及套均总价分别由1月份的87.8㎡/套和126.5万元/套，下降至4月份的84.3㎡/套和119.5万元/套。此外，期望“一步到位”的首置买家也有增多的趋势。4月份合富置业促成交易的二手住宅中，100平方米以内小三房的比例约为20%，较以往的15%左右明显增加。
4月业主心态总体较平稳，返价、惜售现象收敛，业主态度较以往有所好转，部分业主愿意小幅调低此前过高的放盘价。在政策大环境下，个别业主担心楼价下跌，高位出货意愿有所增强。有部分业主叫价有所松动，但议价空间较小，大多在3%左右，以一些急钱用的业主以及物业素质一般的物业居多，如部分旧式房改房、地段一般的单体楼等，业主预期此类物业升值空间不大，高位出售的意愿较强。4月份计划“卖一买一”的业主有所增多，除原先素质不高的物业业主外，也不乏一些较高端物业的业主。这部分业主的增多，丰富了二手盘源的供应结构，提升了二手物业的总体档次，同时也增加了二手楼市的活跃度。
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4月份广州住宅租赁市场持续活跃，租金有所上升。合富置业数据显示，2011年4月广州住宅平均租金为39.1元/平方米/月，大致与3月份持平，同比则大幅上升13.5%。目前来看，以租待售的人群增多，改善型和长线投资客入市受限导致租赁盘源有所减少，物价上涨，城市建设力度加大以及广州城市价值提升等长期影响租金的因素正在逐步显现。

二、交易周期拉长，各环节不确定性增加，预计后市交投缓慢恢复为主
在当前限购、限外、房贷收紧、盘源不足的市场环境下，买卖交易被各种因素困扰，交易周期无形中被拉长，交易各环节不确定性增加。以一个外地首次置业者为例，政策调控前从寻找合适物业到过户成交大约需要一到两个月时间。在目前的环境下，不仅因盘源减少，买家寻找到合适盘源的时间有所加长，买家决策和完成交易的时间都变长，如买家还面临办理一年以上的纳税或者社保证明，出具无房证明，而银行房贷资格审批严格，放款速度变慢，等等，交易实际完成周期拉长到两、三个月甚至更长，其中各环节不确定性增加，如买家是否符合入市资格，是否能贷到款等等。
交易周期延长、交易各环节不确定性增加，需求释放的节奏有所放缓，供求关系出现一些新的变化，预计广州二手市场后市交投以缓慢恢复为主，大幅反弹的可能性不大，而楼价影响因素较多，估计在相当时期内会维持较稳的走势。
三、各板块大部分二手楼价保持坚挺，个别近郊板块略有调整，中心区优质物业抗跌性强
从区域看，本月广州各区域的楼价以稳中略升为主，白云、花都受一手楼价带动，楼价有所上涨。
从板块看，4月份广州各板块二手楼价大部分保持坚挺，以稳中略升为主，但也有个别板块二手楼价微幅回调，如江燕板块、南洲板块、洛溪板块、桥东板块以及增城等。这些板块大多为近郊片区，买家以实力稍弱的首次置业者为主，此前过快上涨的楼价缺乏长久的支撑力，在市场转淡的大环境下，部分业主小幅让价出售手中素质一般的物业。
中心区较好地段的二手楼价仍然保持稳中略升的态势，部分板块的楼价涨幅相对较大，如东圃板块、珠江新城、赤岗——琶洲板块、海珠区西部片区、白云区各板块、花都等。主要受中小户型供应不足（如东圃板块）、高通胀（珠江新城）、规划利好（赤岗—琶洲板块）、区域成熟度提升（海珠区西部）以及一手楼价带动（白云、花都）等多种因素影响。
由楼盘看，中心区高端优质物业的楼价仍然保持稳中有升的态势。高通胀下，购买稀缺资源、优质物业仍然是高端买家抗通胀的重要理财方式，如珠江新城、滨江东板块部分优质楼盘本月二手楼价仍保持稳中有升态势。

附录：广州市十区一市2011年4月二手住宅指数走势分析
天河区4月二手楼价环比涨0.5%， 高通胀下，优质物业仍然受青睐
2011年4月合富标准指数结果显示，4月天河二手住宅价格指数上涨0.5%。
本月天河二手交投有所减少，二手楼价保持稳中略升的态势。部分买家看不清后市，入市有所犹豫，而旧客相对积极。业主心态总体平稳，物业素质一般的业主有所让价，计划“卖一买一”的“准买家”增多，部分高端物业受供求关系以及通胀影响，楼价仍有一定幅度上涨。
4月天河区部分高端板块的价格仍有所上涨，如珠江新城板块、体育中心板块，主要是刚需旧客入市仍然较积极，部分优质物业的高价位仍然得到市场的认可。此外，在较高的通胀影响下，投资客的入市仍保持活跃，部分具有较高抗通胀能力的优质物业受到投资客的青睐。
4月东圃板块二手楼市虽然有所转淡，但由于中小户型物业需求大，消化速度较快，价格有所上涨，带动板块价格惯性上涨。
越秀区4月二手楼价上涨0.3%，高端买家入市受额外因素困扰多
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2011年4月合富标准指数显示，越秀区4月二手指数环比上涨0.3%，楼价大体走稳。从各板块看，本月越秀区各板块楼价均较平稳。
本月越秀区二手市场活跃度有所降低，既有市场原因，也有业主、买家趁“5.1”出行的因素。受东豪冲涌拆迁补偿达2.5万元/平方米传闻影响，部分业主惜售心态加重，“新客”对后市有期待，旧客入市受多种限购限贷等因素困扰，交易节奏有所放缓，整体楼价维持平稳。
受限购政策影响，本月越秀区买家购房位并非唯一考虑因素，更多是考虑自用兼学位。一些素质相对较高的学位房受到这类买家的欢迎。
荔湾区4月二手楼价上涨0.9%，受拆迁补偿2.5万元/平方米影响，业主心态强硬，个别返价
2011年4月合富标准指数显示，4月荔湾区二手楼价上涨0.9%，原芳村楼价保持较平稳态势，原荔湾楼价涨幅相对较大。
本月荔湾区交投量维持正常水平，新收客源有所减少，刚需“旧客”入市相对积极，业主心态总体较强硬，部分优质单位的业主仍有一定幅度提价，市场对核心区优质物业的认可度较高，二手楼价有所上涨。
从板块看，本月原芳村二手楼价保持平稳，主要受整体市场影响，原荔湾区二手楼价涨幅相对较大，受荔湾涌拆迁补偿2.5万元/平方米影响，业主心态强硬，部分优质物业的业主甚至出现返价现象，返价幅度约为5%。
海珠区4月二手楼价上涨0.5%，一手新盘价格适中，二手楼价保持平稳
2011年4月合富标准指数显示，4月海珠区二手楼价环比上涨0.5%，配套日趋成熟的海珠区西部楼价涨幅相对较大。
本月海珠区二手楼市人气有一定幅度减少，部分买家对楼价有期望，改善型买家受房
贷政策影响较大，急需变现的业主以及计划“卖一买一”的业主心态略有放松，优质单位受到市场追捧，整体二手楼价小幅上涨。
由板块看，江南西、工业大道、滨江东、滨江西等海珠区西部的板块楼价升幅相对较大，主要是此片区配套日趋成熟，居住、购物、休闲氛围越来越浓厚。本月中海橡园国际“5.1”开盘，售价约在2.3万元/平方米左右，价格较适中，吸引了大批买家捧场。受此影响，海珠区西部片区二手楼价走势仍较平稳。
番禺区4月二手楼价上涨0.1%， 限外令严格执行，部分私营买家暂难以入市
2011年4月合富标准指数显示，4月番禺区二手楼价环比上涨0.1%，走势较为平稳。
本月番禺二手楼市人气减少，买家以首次置业居多，入市较谨慎，主要担心楼价下跌。业主心态总体仍强硬，个别优质物业的业主仍惜售、返价。部分中小户型盘源充足的大盘，有个别业主愿意小幅让价出售物业，如丽江花园、祈福新村等。
房贷收紧、银行放款对买卖双方入市产生一定的障碍，部分业主宁愿放弃出售物业的计划，静观楼市走势变化。番禺二手买家中，外地买家占相当的比例，限外令对部分私营买家暂难入市，总体二手楼价维持平稳。
4月白云区二手楼价上涨1.3%，一手楼价带动明显，二手楼价涨幅大于其他区域
2011年4月合富标准指数显示，4月白云区二手楼价上升1.3%，涨幅较其他区域大。受一手楼价快速上涨影响，本月白云二手楼价涨幅相对较大。
本月白云区二手楼市保持上月的活跃度，买家以首次置业者占主导，大多需求总价较低的物业，业主心态总体强硬。白云地王以及一手楼价上涨的影响犹在，本月白云二手楼价有一定幅度上扬。
从各板块看，本月白云区各板块楼价均有一定幅度上涨，其中同和板块、机场西板块涨幅稍大，主要受君华香柏广场、颐和高尔夫等一手新盘带动明显。
花都二手楼价有所上涨，黄埔、萝岗平稳，增城楼价略有回调
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本月花都二手交投保持较活跃的态势，楼价稳中有升。花都盘源相对充足，楼价较适宜，总价不算高，市场观望情绪并不浓，成交量仍可保持。受花都个别一手新盘高开影响，不少买家转而青睐二手优质物业，二手楼价有所上涨。此外，个别地铁13号线沿线优质物业的业主出现惜售。
本月黄埔、萝岗两区二手交投有一定幅度减少，买家对价格较敏感，犹豫谨慎的心态明显，个别业主担心楼价高位回落，市场价出货意愿较强，二手楼价总体较平稳。
受“限价、不限购”影响，本月增城一手楼价以维稳为主，个别新盘让价，大规模推货。受此影响，本月部分二手买家转投一手市场，二手楼价略有回落。
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