珠江新城总规划师，白云新城、奥体新城等区域规划的首轮规划带头人，国内知名城市规划师、中山大学地理科学与规划学院教授、博士生导师袁奇峰担任多个大中城市的规划顾问。针对当前方兴未艾的造城运动，他说，政府转变现行的土地开发经营的理念已是当务之急。“怎么转？开发商就是政府的老师。”
灰地、白地
南都：造城运动方兴未艾，但土地资源很稀缺，政府应有怎样的理念？
袁奇峰：土地开发也要市场导向。我们政府手上控制的土地资源比较有限，就是土地中心的储备能力比较差，土地中心的储备能力还没有某些开发商储备得多。
开发商就是政府的老师，比如说高盛集团的美居中心，在赚了十年的钱之后，然后看到新形势，又拆掉重新建成了大楼。这就是先做了“灰地”，所以说我们为什么不可以向开发商学习呢。
南都：灰地是一个怎样的概念？
袁奇峰：在新加坡的规划里面，有些地区是要养的，叫做白地。另外一个还有叫做灰地，就是可以改变使用性质，比如临时使用20年，20年以后可以把它变掉，这样它以后使得土地机会成本就会降到最低。
不光是开发商，农民在这方面做得都比政府好。珠江新城商务开发区的建设中，一部分是政府经营土地，基本是刨荒的，但是赔偿给农民的地反而用得非常好，比如说维家思广场，这是一个典型的灰地。在冼村农民的心目中，只要到土地价值足够高的时候，就会把它拆掉重建。这个商业大楼其实原来也是个临时建筑。因为临时建筑不能超过两层，后来就说不要和法律有冲突，就改了规划。
珠江新城曾差点成为住宅区
南都：土地机会成本怎么理解？
袁奇峰：城市建设和区域板块的发展一定要打一个时间差，要有眼界，这个眼界就会避免城市发展的机会成本。明显看到有很多不确定的情况，像有的区域比如奥体新城，在这个板块可以有很高战略规划定位的情况下，可以采取弹性的政策。
南都：能否举例说说？
袁奇峰：珠江新城就是最好的例子。1993年在广州的城市边缘区划定了一个城市中心区，当时的广州市政府是很有远见的。我们接手珠江新城的规划，93年的时候的决策，到99年面临严重的质疑。最大的压力来自广州市人大，认为花了五六十个亿，去建珠江新城。建完了以后这个土地没人要了，当时代表们的意见是把它变成住宅区。
但广州市政府觉得这件事情不是那么简单的，所以说等一等看。到了2000年，广州城市战略规划一明晰就发现，这个地方其实就是广州未来城市发展真正的中心，基于这样的一个判断，才有广州后来的南拓东进，珠江新城确实是变成了发展的中心。然后你就看到了03年以后这个地区飞速发展。
广州市区的“一主四副”格局
南都：未来广州具有发展潜力的区域有哪些？
袁奇峰：现在提的几个副中心不应该是指增城、从化、花都，而应该是以珠江新城为“主”，奥体新城、番禺北部新城、白云新城、白鹅潭新城为副中心。把这几个副中心发展起来之后，从未来十年二十年看，广州会成为机会成本最小的城市。
奥体新城的规划最早也是我牵头，当时是帮土地中心做的发展规划，定位是住宅区，这个地方基本都是住宅作为一个主要开发的对象，07年的时候我们做了一个广州城市发展战略研究，我们觉得东部地区应该有一个新的城市的产业基地，新的一个服务区。现在看来，奥体新城的定位还可以更高一些。
再比如说南沙的开发，现在急于开发是很危险的。关键还是要有足够的土地储备，好的开发的政策架构，管理的能力，而将其作为一般的城区进行开发就会被浪费。所以应该等待机会，三年五年，机会总会来的。
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