悲催啊！房东要卖房 租客“伤不起”

南都漫画:张建辉
南方都市报5月27日讯 “调”字当头，楼市众生颠倒迷乱。
“刚住出状态，被房东卖房的人伤不起啊……”由于房东卖房，租客阿勇和同室两名租客纷纷作鸟兽散。除了同室女客投奔男友以外，他和另一名租客一时找不到房，无奈之下发帖求租。
中原地产市场部主任黄燕飞表示，此前租金未大幅提升时，不少刚需买家面对高楼价都宁愿租房，但随着去年年底至今，住宅租金有了近20%涨幅，不少租客不堪“贵租金”，欲转租为购。
综合市内多家中介的数据，由于目前广州楼价暂时回稳，上升趋势不明显，租金却不断攀升，市场上个别区域路段带着租约出售的物业放盘量较此前明显减少。
惨！
房东限搬家 租客很受伤
“已经是第二次了，才跟同室舍友混熟，房东就又卖房了”。说起这几年来的租房遭遇，阿勇自叹“很受伤”。
2007年底，阿勇从湖南来广州谋生，通过网络在越秀区东兴南路东兴南小区租到房子。在他之前，只有一名女生住，因无力负担1500元/月的房租，阿勇由此成为她的合租客。
素昧平生的孤男寡女住到一起，难免尴尬。“但相处久了，也就都适应了”。阿勇说，有时对外介绍时，还会相互称之为“闺中蜜友”。后来该女生买了房搬走，另一名男租客搬了进来。
“他最惨，搬之前犹豫很久，才住了一个多月房东就要卖房了”。2009年底，千米之外的杨箕村由于纳入改造，村民们纷纷向周边找房过渡，周边房价也应势而涨。阿勇的房东，在这时将房子放售。
“那帮村民拖家带口只来看过一次房，当场拍板就要了”。阿勇说，房东主动退了一个月的房租，因此也不好计较，只好另觅他处。
再次租房，阿勇仍是通过网络。于2010年2月搬进五羊新城明月二路一套三房一厅时，另两间房已住进两名租客，一男一女。
三人都是80后，都受过高等教育，但由于地域不同工作不同，“相互间很少交流”。公用厨房轮流使用，“偶尔想出客厅坐坐，但开门看到已有人坐了，就又躲回房间”。三人都各自有男友或女友，各自关上房门，就是三对情侣的世界。
“大家出门在外都不容易，虽然平时也有摩擦，但相互之间也会体贴”。阿勇说，住一起久了，大家也都开始适应了，话不多，可是有默契。从老家带回来特产，也会互相招唿着吃。
但在今年5月，房东突然通知他们另外找房，房子已经在中介放售。
“太不和谐了，伤不起啊”。阿勇很郁闷。同室的女舍友和其男友已经买到房，上周刚搬走。三房一厅里目前只剩下阿勇和另一名男租客。房东限他们在6月份搬走，但阿勇到现在还没有找到合适的房子。
喜！
带租出售 皆大欢喜
中原地产金海二分行资深营业经理陈少媛介绍，其分行近期成交了位于天河龙口东的世纪华都小区一套带租约出售的两房单位，面积约70平方米。业主原本以3500元/月租金出租，租约到今年10月才期满，现因业主需要资金再置业，因此以140万元把物业放售套现。买家是半投资半自住性质，购入物业后先放租，待日后租约期满后或续租或自住。
据了解，中原地产天誉分行本月成交的一套单位，同样是带租约出售的物业。区域营业经理丁振公介绍，成交的单位位于林和东路的海棠阁，面积约91平方米，之前原业主是以3300元/月出租，租约到今年9月，现时以165万元成交，略高于市场价1000-2000元/㎡。丁振公表示，业主出售带租约物业，只因为其对于买家所给的价格满意，因而由租转售。
网友跟帖
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网友米菲兔子的朋友：房东三天两头示意要“卖房”，可“直接无视”。如果手头有合约在的话，就属房东违约，要赔的，这样无非是暗示你加租，不要搭理。
网友killychen：去年一年我们遇到了三回，一次比一次无理。都无语了。
网友Alex：本来租客就是房东衣食父母，上帝。可是房东比租客牛逼，大多数时侯很暴力，变相逼租、加租，弄得租客不安宁，不得开心颜。不和谐。就是不搬，要求赔偿。
市场
带租出售房子减少
随着楼市调控政策加剧，广州二手楼市近几个月成交量持续下滑，房价相对平稳。据中原地产市场二手住宅成交数据显示，5月（1-22日）全市成交均价为16326元/㎡，对比4月同期微升了0.9%，对比3月同期上升5.5%。而成交量方面，5月（1-22日）全市成交宗数对比4月和3月同期分别下降了26.1%和23.9%。
中原地产表示，目前市场上个别区域路段带着租约出售的物业放盘量明显减少。“淘金板块以往带租约出售的物业占了分行放盘量的五至六成，近期该类型放盘下降到只有三成而已。”中原地产建设二马路分行营业经理孟诗华介绍，究其原因，一方面是出售物业少。另一方面是投资型买家偏向购买带租约出售物业，市场消化速度较快造成放盘量减少。自住型买家一般不太愿意选择带租约的物业，他们希望旧业主处理好与租客的租约后再将物业交吉出售，省却日后再添麻烦。
合富置业高级营业经理陈铁军亦坦言，带租约的单位租客往往不愿意经纪经常带客户上单位看楼，所以看楼的过程比较麻烦。因此，现时一些带租约的单位业主也会选择先停止租约或等租约满之后再出售房子。
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带租出售中介要“识做”
“要做到快速的‘买卖不破租赁’，中介要‘识做’”。满堂红淘金北分店资深经纪汤小姐说，平时要多与租客和业主联络、沟通感情，可更好地避免租客的反感和不必要的冲突。她说，带租出售的房源放盘价通常会比市场价略低1-2万元左右。
中原地产陈少媛表示，成交带租约房子所需时间一般要比不带租约物业的时间长，有的甚至一个星期才可以看一次房。最好经纪与租户约定一个时间，同时带多名客人前往看楼，一方面可以减少对租客造成的滋扰，另一方面也可以提高盘源的中盘率。
专家说法
房屋出售
租约也有效
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效！
“‘买卖不破租赁’，业主若有意出售带租约物业时，需提前与租客沟通好，因为租客享有‘优先购买权’”。中原地产市场主任黄燕飞表示，若租客无意购买物业，房东则应让租客有足够的时间另觅住所。倘若租客不愿意在租约期满前搬走，业主可以通过赔偿租金或与新买家协商，将物业连同租约一并出售，待履行租约期满后，新买家再自行决定是否终止合约或续租。
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