南翔板块：受调控影响量价齐跌 长期仍具潜力

南翔镇镇政府
提到南翔，上海人的第一反应是“小笼包”，第二反应是古猗园。而这个以悠久的历史文化闻名的上海古镇，正在经历一场巨大的房地产变革。
在上海知名房企金地进驻南翔开启了一个100万方的超级大盘之后，和记黄埔、华润、朗诗、新城、中冶等品牌开发商纷纷进驻，这个距离外环3公里的板块房价6年来三级跳，2005年板块内均价尚在7000元/平左右，如今直逼25000元/平甚至30000元/平大关。
不过，南翔板块涨得快跌得也快，在今年1月底调控出台后，区域主力在售项目的月成交几乎都在个位数，而成交均价也一路下行，可谓调控“重灾区”之一。不过，受到镇政府规划的刺激，以及板块内仍有许多品牌开发商的项目蓄势待发，区域长期的潜力依旧被看好。

南翔板块全接触
区域概况



南翔站出来宝翔路两旁都是新房
南翔位于上海的西北，属于嘉定区与市区联合最紧密的前沿地区。南翔距外环线3公里，距离人民广场20公里、距中山公园10公里，规划中R3线贯穿南翔可直接抵达徐家汇等繁华区域，而F1国际赛车产场和国际汽车城也是近在咫尺。
作为千年古镇，南翔素来以悠久的历史文化而闻名于世，小笼包、古猗园已经成为了南翔的符号，但近年来，嘉定区政府正大刀阔斧地进行“南翔星城”的改造计划。
据了解，嘉定区政府将把南翔打造成“一站三片”的形式，一站是指轨道交通11号线南翔站以及尚未落成的轨道交通17号线。三片一是指绿洲新城，即目前包括和记黄埔、华润、金地、朗诗等知名房企项目所在的板块，板块内新房较多，将来或将成为南翔板块最大的人口聚集区；二是南翔老镇，目前该区域房价相对来说处于整个板块的低位，均价在12000-13000元/平左右；三则是南翔新镇，拥有南翔镇镇政府重点打造的CBD——蓝天创意广场，但新镇部分目前新房并不多，较为知名的仅有骏丰嘉天下这一项目。



便捷的高速公路
南翔板块虽然距离外环线仍有3公里的距离，但由于其靠近沪嘉高速公路，自驾出行较为方便，最快20分钟即可抵达人民广场。但近年来随着城市生活中心外移，南翔以及更北面的嘉定新城吸引了大量的居住人口，沪嘉高速公路日益拥堵，尤其是沪嘉公路的南翔出口，上下班高峰时期车流巨大。

南翔站可谓是南翔发展的主心骨
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轨道交通方面，由于南翔镇目前的开发几乎都围绕着轨道交通南翔站展开，因此围绕在南翔站周边的项目出行都非常方便。根据网易房产的体验测算，11号线南翔站到达徐家汇约在40分钟左右，到达人民广场也在1小时以内。且规划中，将在11号线南翔站和马陆站中增设环球乐园站，该站点距离华润中央公园以及金地格林世界四期项目步行约5-10分钟距离。
另外，规划中的轨道交通17号线将在南翔站实现与轨道交通11号线的换乘，17号线从虹桥火车站到东方绿舟，将于今年开工，预计于2015年建成通车。



公交南翔站
由于当地人现在出行基本首选11号线，因此南翔板块的公交相对比较受忽视，原本宝翔路上有多个公交站点，由于修路而暂被挪走。目前南翔的公交集中在轨道11号线南翔站下方的南翔汽车站。







南翔站边上的家乐福以及金地格林风情街上的小店
单从轨道交通11号线南翔站来看，紧邻南翔站有一家大型的家乐福，但其余周边暂无成熟的商业配套，由于区域附近在建的几乎都是新房，目前入住率也不高，因此除了早期开发的金地格林世界的风情街上有一些不成规模，有些山寨的配套商店以外，其他项目附近几乎都是正在施工的工地。
不过，据华润置地·中央公园的销售介绍，华润将在宝翔路上建一个体量与港汇广场相当的商业配套，届时不但会引进华润旗下的高端超时品牌，也会适当引入一些中端的商业配套，以满足华润项目内小区居民的需求。而这一商场地理位置恰好在多个项目中间，朗诗绿色街区（资料、论坛)、金地格林世界甚至较远处的路劲·逸隽园（资料、淘房、论坛)等项目皆可受到该商业配套的辐射。
而在距离南翔站1到2站公交距离的南翔老镇上，配套则比较成熟和齐全，而南翔老镇拥有悠久的文化历史，也是南翔居民休闲放松的好去处。
另外，南翔新镇正规划一个名为蓝天创意广场的CBD，镇政府意在引入一些企业，打造亿元税收楼，而这一大型的商业配套将辐射南翔新镇骏丰嘉天下等周边项目，但距离南翔站有一定的距离。


在华润、朗诗、金地等新盘集中的南翔绿洲星城区域，我们几乎没有看到多少学校的影子，宝翔路上有一所私立的上海英国学校，以及金地格林世界风情街尽头有一家幼教中心。
华润方面表示，将会在中央公园的小区内建造配套的小学和初中。
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至于医院方面，南翔镇上有南翔医院，社区卫生服务中心等配套，但离绿洲星城这一新房集中的板块并不是很近。而据了解，南翔新镇附近将建瑞金医院分院，然而这一规划中的医院的具体地址尚未落实，据传更多可能将落户于嘉定新城。
南翔板块可以说是近年来房价提升比较快的一个板块。受到许多知名开发商进驻以及镇政府自身规划的推动，外加轨道交通以及高速的支撑，南翔板块的房价在短短的5年时间内“三级跳”，2005年时板块标杆项目金地格林世界的成交均价尚在7000元/平左右，而如今，绿洲星城区域内大部分新盘的售价都在22000-23000元/平，即便是比较旧的南翔老镇区域，二手房的售价也至少要12000-13000元/平。
然而，今年1月底调控出台后，南翔板块的上升势头却戛然而止。
从中房信提供的数据来看，从2010年12月到2011年4月，区域内的主力在售楼盘中，朗诗绿色街区（资料、论坛)、中冶祥腾城市广场（资料、论坛)以及茗馨公寓（资料、论坛)，整体的价格都呈现下滑的走势，且这三者最近3个月的单月成交均在个位数。
其中，朗诗绿色街区的成交均价曾于2011年1月达到最高的23148元/平，2月份则略降为22074元/平，4月份则再度跌至21820元/平，但其5月份新开的房源，成交均价则再创新低，在20000元/平左右徘徊。其他两个项目的情况也类似。
除此以外，区域内的标杆项目金地格林世界近几个月的成交均价也保持在21000元/平左右，并未逆势上涨，上隽嘉苑的价格也在15000元/平左右。
总体来看，调控后的近3个月来，南翔板块的整体成交以及走势皆不甚理想，这或许也导致了板块内新项目——华润置地·中央公园在5月中旬开盘时选择了低开的策略，从原本30000元/平的报价跌至25000元/平，但上周（5月16日-5月22日）该项目网签70套的成交均价仅23651元/平。
不过，板块内后续仍有新城、长实、中冶等新的项目在建。且嘉定区整体的发展位于上海市各个郊县的前列，又有汽车城的主导概念，板块仍具有升值的潜力。同策咨询研究部总监王巍立甚至表示，目前市中心项目均价40000-50000元，上升的空间有限，而正是均价在20000左右的项目和板块更值得期待。

朗诗绿色街区（资料、论坛)是朗诗在上海开发的第二个项目。总范围东至育林路，南至陈翔路，西至宝翔路，北至芳林北路，总面积46001.5平方米。与朗诗绿色街区一路之隔，就是开发了近7年的金地格林世界以及华润置地·中央公园。现场来看，这三个项目距离非常之近，几乎是紧挨着得，因此配套也能共享。
朗诗绿色街区打的是科技住宅的招牌，而其之前在上海美兰湖的朗诗绿岛（资料、淘房、论坛)项目以及在南京、无锡等项目都有较好的口碑和客户群。据销售介绍，为了支持朗诗项目所使用的绿色科技的设备，业主每年需支付一笔2000元左右的维护管理费用。
项目曾于2010年12月份首次开盘，开盘当月售出173套房源，但之后受到调控影响，近三个月的成交始终徘徊在个位数，而成交均价也逐渐走低，目前成交均价在21000-22000元/平左右。
5月5日，该案推出新房源，面积为80、120、140平米，均价22000-23000。部分房源享受购房优惠，全款享总价7万元优惠，贷款享受总价4万元优惠。

华润置地之前在上海打造的项目，包括位于外滩的上海滩花园（资料、论坛)、佘山九里以及位于新江湾城的橡树湾，几乎都是高端项目，而华润2009年取得嘉定南翔地块时，也放言将复制一个橡树湾。
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据了解，华润置地·中央公园靠近南翔17万平米菁英湖风情公园，将集合城市阔院别墅、湖景平层官邸等多种物业类型，首批推出的房源以高层公寓为主。
据悉，华润因惯于打造高端项目，此次中央公园的精装修标准也较高。销售表示公寓房源就已经采用了6000元/平的精装修标准，使用的皆是较为高级的石材。
5月15日该项目首批开盘认筹，据销售称售出近95%的房源。目前在售95平米二房和140平米三房，二房只剩余1套，均价25000元/平米，其余剩余房源均位于高层。该项目预计8、9月份推大平层房源，面积在180平米以上。

金地在南翔板块深耕8年，可以说，南翔板块目前如此受人关注，也和金地的早期进入开发100万方的大盘有密不可分的关系。如今，金地格林世界整个社区已经颇具规模，绿化配套都已臻完善，小区大而不乱，虽然也有别墅、公寓等多种物业类型，但是分区明确，互相融洽又不干扰。
唯一美中不足的是小区过大，部分居民出行可能不是很方便，但是小区内有提供1元1人的接驳班车，高峰时期10分钟一班，可送居民前往南翔地铁站。
经过多年的开发，目前项目已进入尾盘，其中，公寓项目金地格林世界格林公馆（资料、论坛)在售仅剩一房和四房，总价150万元/套起，精装修。别墅项目（资料、论坛)在售联排和双拼别墅，面积约300平方米，900万/套左右。
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