南山商铺单价超30万 租金回报率仅2%仍有人入市

目前入住的商家不少，但以餐饮和品牌形象店为主。南都记者何嘉益摄


住宅受限，商业地产“大火”。据世华地产调查统计，4月份从住宅转向商业地产的投资客占到约3-4成，带动商业地产售价涨幅明显。而在成交火热的南山中心区，海岸城、保利文化广场的二层临街铺位已达到每平方米30万元起，直逼东门、华强北的部分铺位价，可当下租金回报率仅在1%-2%左右。该区域商铺开年以来在月成交30套左右的带动下，均价始终保持15%的月涨幅，其中短炒客成为了推价主力。
但面对如此可怜的租售比，业内人士均认为说泡沫为时尚早，预计随着商圈的进一步成熟，该区的租金和售价仍有较大涨幅。
月涨1成5，临街铺位30万元/平方米起
今日，南都记者来到海岸城商圈进行探访，发现世华、中原、港置、美联等一线中介都聚集在该区域。南都记者调查后发现，除去地铁后海站附近仍有部分等待出租和接手的空铺之外，一层和二层的街铺和内铺基本已实现出租。
“空置表示租客现阶段在该铺位的经营还难以实现赢利，但铺拿到市场上肯定不愁卖。”21世纪不动产海岸城区域经理胡晓对南都记者说。
据南都记者观察，各大中介门口贴出的出售信息里，海岸城、保利文化广场的二层街铺的挂牌价每平方米都在30万左右。而在2010年10月住宅限购令出台之前，相同的铺位只售15万元/平方米左右，一年不到翻了一番。
据世华地产统计，今年该区域商铺成交价格月涨幅保持在10%-15%。胡晓也给出类似的涨幅，他说，商铺成交均价自2007年开始上涨，2008年出现拐点，2009年回升至今，目前海岸城二层的街铺每平方米30万元是起步价，内铺都要到单价18万元，上述空置的地铁口铺位价格都在25万元/平方米。
“不得不说，现在的价格算是相对的高位了，再涨一涨甚至可以比肩每平方米50万元的东门和华强北的铺了，可东门、华强北沉淀了多少年，南山中心区才几年？”世华地产南山商业部的高级经理苏健这样评价道。
租金回报率2.4%，远低于正常值6%
据苏健介绍，海岸城所在的南山中心区商铺月成交量可以保持在20-30套，这在总价普遍上千万的背景下相当可观。成交量可观、售价高企反映了当前红火的市场，但作为纯投资品的商铺是否真的带给投资者同样可观的回报呢？
胡晓给南都记者算了一笔账：一套单价在30万的商铺，每平方米的月租金可以开到500-700元。以600元/平方米·月的均值来算，该铺的年投资回报率仅在2.4%，离国际通行的6%的正常值相差甚远。“有些铺甚至只有百分之一点几，租不抵供是常态。光看回报率的话还不如存进银行吃利息或购买大额的理财产品合算。”
业主需每月持续投入，照此回报率供完楼收回成本更是遥遥无期，为何还能持续地有成交呢？
中原地产工商铺部区域经理肖霄分析说，在租金回报面前，买家更多看中的是物业升值潜力，基本放弃了当前的租金回报。据业内人士反映，比起东门和华强北，南山中心区商圈的档次要更高，更有后海金融商务区的规划利好落实：百丽、阿里巴巴、中海油、航天科技等大型企业确定落户，地铁、大运会等逐步实施的规划让持有者在售价涨幅上尝到了甜头。“我的客户里已有不少人看准要升到50万元/平方米的。”胡晓说。
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短炒客从中推价，拉低租售比
租金回报率是反映市场健康与否的直观信号。据南都记者观察，海岸城的铺位中除知名餐饮和品牌形象店之外，小型个体经营的餐饮和服装店换手率较高，租客和业主普遍无法达成双方理想的租赁价位。


-->“租金一直都上不去，业主也都接受了。但就算这样，一些个体经营者很难经营下去。”苏健告诉南都记者，他们普遍会选择改成多家共用的“格子铺”来分担租金。
租金跟不上售价涨幅，租售比失衡严重，胡晓表示短炒客“功不可没”：“自2007年到现在，成交一直以短炒为主。短炒客往往持有两三个月就转手，每次涨幅都在15%-20%左右。”此外，他补充到，同一商铺普遍都转手两三次，转手七八次的都有。苏健也提到，他的一个客户去年5000万元购入海岸城二层10间铺位，两个月内均价从13万升至23万，卖出后直接获利3800余万！
租售比远低于正常值，但业内人士认为现谈该区域“泡沫论”为时尚早。肖霄认为，目前南山中心区的价值仍然被低估，随着商圈的不断成熟，消费能力的提升，租金和售价仍有上浮空间，租金升至每平方米2000元也不是没有可能。世华地产市场研究中心总监肖小平也认为，是否泡沫要看其发展后劲，如果后期没人看涨无人接棒，那自然就是泡沫。
专家提醒
投资客要准备打持久战
肖小平世华地产市场研究中心总监
近一年半来，商业地产售价的涨幅与涨速都超出常规，接下来的涨幅应该会进入一个停滞期。一年时间，很多热门物业涨幅超过50%，这种涨速与涨幅不可能持久的。因为如果不是高速上涨的市场，短炒的盈利空间就十分有限了。所以接下来想要入市的投资客，要做好打持久战的准备。而成交量上因为有境外热钱和通胀压力的因素，仍会推动现金在手的投资者们入市，仍会保持一定量的成交。现在市场热传按评估价征税，一旦实施，对市场影响会比较大。
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