限购限价给力 京沪穗房价步入下行通道

随着限购、限价政策威力显现，居高不下的房价终于出现下调的迹象。
网易房产连续十三个月跟踪京沪穗300个重要楼盘价格变化，以2011年3月27日-4月25日和2011年4月26日-5月25日这两个时间段30天的一手房成交数据做参考，发现京沪穗三大一线城市降价盘出现明显增加的迹象。世联地产认为，随着银行不断收缩银根，加上限购令下市场需求进一步萎缩，双重效应下房价或会迎来松动时刻。
北京:涨价楼盘数量创新政最低
根据网易房产对“新政满13个月——京城百盘价格动态调查”显示，100个重点楼盘中，18个楼盘降价，最高降幅为17.78%，有11个价格上涨，最高涨幅为14.29%，直接降价、推特价房源、限时优惠等楼盘超过3成，涨价楼盘数量创新政以来最低。
这其中，5月跌幅最大的是通州区的珠江国际公馆，春节后售楼处的预售均价为2万元，项目预计本月底开盘，毛坯房起价14800元/平、精装房起价16800元/平，比4月预售均价下降了3200元，跌幅为17.78%。
从上个月开始，限购的效力逐渐显现，更多的楼盘选择直接降价，而且降幅较大，本月18个降价楼盘中8个项目降价在2000元以上。以往备受关注的通州、大兴等区域房价变动较大，据统计，目前通州整体成交不足20%、大兴整体成交不足30%。
与此同时，本月涨价楼盘数量大幅萎缩，仅有1个项目涨价幅度超过10%，一直是涨价区域的朝阳、海淀，四环内项目价格坚挺，此外，大兴、房山、顺义等远郊区的老项目也多有涨价，但随着楼市新政效力的逐渐显现，已经没有特定的涨价区域，四环内项目以稳定为主，远郊的优质项目涨价阻力越来越大。
上海:涨跌平三分天下 楼市继续僵持
作为房产税试点之一的上海，楼市成交依旧半温不火，近期有一些项目甚至开始低开走量。不过，网易房产5月份百盘调查却显示，仍有36个项目的成交均价上涨，另外31个项目的均价持平，33个项目成交均价下跌，涨跌平项目的数量几乎三分天下。
从涨跌的幅度来看，本月百盘项目报价的涨幅与4月份相比有缩水，本月所有报价上涨的项目涨幅都未超过10%，其中，3个涨幅接近10%的项目分别为盛世宝邸、恒盛湖畔豪庭以及华润·外滩九里，分别上涨9.77%、9.42%和9.29%。而4月份有2个项目的涨幅超过10%。
而位于松江的维罗纳贵都项目从4月份14698元/平的成交均价跌至12860元/平，下跌幅度高达12.51%，而剩下成交均价下跌项目的跌幅都未超过10%，与上月情况类似。
广州:47%新盘出现降价趋势
作为上一轮楼市反弹的“急先锋”，广州降价盘范围也有进一步扩大的迹象。根据网易房产调查结果显示，多达47%的一手房呈现成交价格下滑的趋势，比上月的18%大大增加了29%；此外，有39%楼盘出现涨价，仅有14%的一手房基本保持价格不变。
这其中，降幅最大的楼盘是花都的颐和盛世，成交均价由8301元/平方米下滑到6120元/平方米，跌幅为26.27%，差价达2181元/平方米，不过该盘在售洋房和别墅，有可能受此因素影响；位于增城的碧桂园凤凰城，成交均价由上月的12321元/平方米降至9477元/平方米，降幅为23.08%。此外，保利西海岸、碧桂园豪园、华景里、汇景新城、金地荔湖城、顺欣花园、锦绣御景苑等盘的成交均价有下滑的迹象。
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在涨价盘中，位于从化的方圆明月山溪由于推出了全新别墅组团，价格由上月的7203元/平方米升至9836元/平方米，升幅达36.55%；位于增城的恒创恒福花园成交均价由4662元/平方米升至6088元/平方米，涨幅为30.59%；此外天湖峰境、南沙滨海花园、珠光南沙御景苑、穗和城等楼盘都有不同的升幅。
此外，有14%的楼盘成交均价基本保持不变，如庄士映蝶蓝湾、花都颐和山庄、翡翠蓝湾、中海锦榕湾、东湖映月、合景科汇金谷和馨润尚寓等。
房价迎来松动时刻？
近日有媒体报道，各大国有银行接到通知，央行将全面停止对房地产开发商贷款，何时放开等待通知，尽管各大银行均表态目前没有接到正式文件，央行也没有作出正面回应，但房地产调整力度似乎有进一步加大的迹象。
“调控政策要再从紧比较困难了，因为目前已经矫枉过正了，再度从紧将引发非常严重的问题”，万科董事会秘书谭华杰认为，房贷没有收紧的空间，如果限贷更严，会打击首次购买小户型的人，这和调控目标相左，住房的维稳是大方向，再出政策不外乎是限购城市进一步扩大，这个具有非常大的不确定性，对于后市还是要保持高度的谨慎。
但谭华杰预计，根据目前制度、市场供求情况，短期看市场能够继续降温，销售速度会进一步下降，房价可能出现一定幅度的下跌。
世联地产最新研究报告也认为，随着央行不断收缩银根，很多银行被动掐紧流入楼市的资金，致使市场资金变得越来越少，对价格的松动带来一定的压力。
“一方面开发商贷款难度提高，再加上楼市成交低迷，资金链将变得紧张；另一方面购房者的购房门槛也将提高，市场需求将进一步压缩”，世联地产认为，在开发商资金链和市场需求进一步压缩的双重效应下，房价或会迎来松动时刻。
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