房企战略转型适应调控 楼市迎产业结构转变

5月18日，央行再次上调存款准备金率并创下新高，与此同时，首套房贷首付比例上调、一房一价、限购范围扩大等各种紧缩政策不一而足。从货币、信贷到住房、财税，本轮调控正全面落实，而股市的房地产板块也已低迷多时。虽然开发商见招拆招想出各种应对方法，但入夏时节的房市依然寒意阵阵。
尽管政府强调限制“暴利”，但这并不能限制地产商追求成长的步伐，各大地产商均为2011制定了相当高的发展目标，例如远洋地产就提出2011年的销售目标定为300亿元，增长幅度40%。如此业绩目标之下，当售楼处的小小调整无法扭转局面，更多的结构性调整开始出现，地产商也开始挖掘新的增长点：与商品房市场的寒冷不同，商业地产炙手可热，而保障房投资也在政府的大力推动下实现着“大跃进”。
战略布局 逐利商业地产
最新发布的统计局数据显示，1-4月份，全国商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。商业地产销售增长大大超过住宅销售。
与此相印证的是，各大房企在商业地产上的布局：万达热衷于“造城”，万科依附于住宅，中粮青睐商超一体……远洋地产发布的2011年发展战略也提出要在未来一年内将商业持有物业与住宅开发物业新开工面积比从1：9提升至1.5：8.5，为此，远洋将加大商业项目的投资，预计商业与住宅的投资额将达到5：5。
“5年前就制订了公司开发和物业持有并重的战略，使得到今年2000万平方米的土地储备中有300万平方米的商业面积，在热点城市、交通干道、黄金地段，在未来2至3年内，远洋将有200万-300万平方米的商业地产项目会逐步建设或投入运营。”远洋地产行政总裁李明称。
与住宅不同，商业地产形式多样，有更多的发展空间，但对国内开发商来说，资金回报周期延长、商业地产资源及经验缺乏成为两大制约瓶颈。
李明表示，远洋主要做三类商业地产产品：首先是写字楼，远洋把它作为持有物业。在这个领域远洋算得上是老手，北京长安街上的远洋大厦等就是我们的作品。其次是零售商业的购物中心、酒店和综合体，这方面通过和太古、汇丰银行等机构合作来实现产品升级。最后是一些产业地产，如工业产业园、旅游地产、体育地产，也在不断的摸索中。
责任在肩 投身保障性住房
“现在地方政府正大规模建设保障房，而大型房企又不差钱，双方算是一拍即合。”业内人士表示。这句话印证了保障房领域一些新的转变最初成为制约房地产企业的重大“利空”，经过一段时间的消化，正在成为各大开发商争相进军的领域。
远洋地产行政总裁李明近日就表示：“远洋主动为保持房地产市场的价格稳定和促进房地产市场的健康发展，始终紧密配合政府的政策安排，这也是房地产企业应该尽到的社会责任。”据了解，从2008年开始，远洋地产就积极参与保障房建设。2010年，更承担了目前北京市在建规模最大的保障性住房项目远洋·润园的建设。该项目总建筑面积约23万平方米，建成后将可提供2707套两限房、252套廉租房，配套幼儿园、菜市场等社区生活服务设施也将同期竣工并投入使用，方便市民居住和生活。同时，北京市首批含政策性租赁房项目远洋沁山水·上品也已经结构封顶，预计今年九月就可交付使用，将为550户中低收入家庭提供高品质居所。
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远洋地产行政总裁李明表示：“无论是在何种市场状况下，响应政府规定，积极投身保障房建设始终是远洋地产关注的重点，未雨绸缪，并非"被动转投保障房市场"，更不是为了"度过低迷期"。”在当前的情况下，保障房建设已然成为房地产商新的增长点。住房与城乡建设部明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务1000万套，比2010年的580万套增长72.4%。十二五期间完成3600万套的建设任务，北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60……甚至更高，这意味着“十二五”期间保障房供应在套数总量上将超过商品房。
“3600万套是一个巨大的开发量，政府也认可以商业的形式进行保障房开发。”专家表示。在商品房市场冷淡时，虽然保障房的利润较低，但是并非无利可图，承建保障房建设的利润率约为3%-5% ，主要在于能保证开发商固定的市场份额。另外，虽然目前并没有大规模的成熟模式，但是无论是政府、经济学家、房地产商，都在试图为保障房的融资、建设找出一条更加符合社会发展、符合各方利益的发展方式。
而在利润之外，更重要的是和地方政府的关系。以石家庄为例，正在挂牌出让的八块410亩土地，其出让条件都增加了保障房配建10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的标准。土地出让不再单纯考虑价格高低，配建保障房比例将成重要指标，成为开发商成功拿地的关键。
无论是商业地产的长期自持，还是保障房建设的保本微利，无疑更加符合政府和公众的期望，而对企业来说，再无法复制前几年爆炸式发展的路径，但是能够着眼长远发展无论对开发商还是对投资者都非坏事。如果本轮调整能够让房地产企业从急功近利转而深思熟虑，那才是一举两得。
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