广州楼市进入“被”时代

翟海军/东方IC


由于政策不稳定，广州十区部分楼盘开发商因为担心增城、从化的限价政策会在广州全面铺开，因此早早拿预售证，并把价格定得比准备开盘时的心理价位高出一截，让正式开售时的价格有回旋的空间。
5月份，记者到某全新楼盘看楼。在销售中心，楼盘在显眼处公示了详细的价目表，每套单位都有面积、总价、单价。打开价目表，记者惊奇地发现上面的单价绝大部分都在2.9万-3.3万元/平方米之间。该盘并非位处核心区域，也没有江景等稀缺资源，同区域内价格较高的洋房售价也只是2万元/平方米左右，突然“杀”出3万元/平方米的单价，未免过于夸张。细问之下，原来这只是开发商应对已出台或有可能出台的政策的手段。据了解，实行一房一价后，涨价要重新申报，但可自行降价。楼盘为省却“涨价申报”这一程序，干脆直接往高里报价，到开盘时再有系列优惠折扣，便能按照自己的心理价位开盘了。而开发商早早拿到预售证，则是担心增城、从化的限价政策在全市推广，报高价就没有了操作空间。
这样也会出现新问题，拿了预售证后迟迟不卖属违规捂盘。对此，开发商早有对策，他们并非不卖，买家现在要买，就只能按照价目表上的价格成交。买家要等正式开盘、有优惠折扣才出手，这样开发商就不算违规，想什么时候正式发售就什么时候发售。
而在老城区的另一个楼盘，记者并没有看到公示的价目表。楼盘有关负责人表示，为应对政策，公示价格的定价都非常高，比商家预期要高出一倍以上，计划卖两三万元/平方米的楼盘，公示价格会定到五六万元/平方米。（张秀钦）
被降价


增城、从化虽然没有限购，却出台了限价政策，受此政策影响，部分楼盘“被降价”。
查看增城最近拿到预售证的楼盘，过去那种均价“9字头”的洋房绝迹了，现在的售价基本都在6000多-8000多元/平方米之间，只有少部分产品的单价，能够突破万元大关。
不过，增城楼盘近期的均价，和广州洋房过去普遍带装修的均价有所不同，都是剥了装修卖毛坯。例如近期拿到预售证的尚东阳光、锦绣新天地，均为毛坯发售。像锦绣新天地，预售申报价格比4月份的成交价格有所降低，销售人员说：“以前有装修，现在卖毛坯。”
对于“被降价”，人们谈论得最多的还是碧桂园凤凰城。楼盘之前在售的“26峰”，“五一”前有的网签均价为9000多元/平方米，有的网签均价过万元/平方米。而“五一”期间推出的“天麓山”，号称“凤凰城最高品质的洋房”，预售申报均价为8542元/平方米，被称为“大降价”。经过各种比较，可以看出并没有“大降价”，不过，受限价的影响，降价也是实实在在的。“天麓山”近期又有300多套单位拿到了预售证，均价为8518元/平方米，比“五一”发售的那批单位售价还要低一点点。楼盘有关负责人介绍，新一批单位的朝向其实更好。（张秀钦）
被捂盘


在各地房价控制目标公布之后，为保证顺利完成目标，部分城市已经开始采取限价措施，普遍被采用的举措是，在预售证申请环节即要求项目公布售价，以相关部门所认定的区域最高价为基准，超过这一价格的项目，全部不予发放预售许可证。而随着增城、从化限价令的颁布，两地不少楼盘也遭遇了售价超标、不予发放预售证，而不得不陷入“被捂盘”的尴尬境地。
回复该发言

目前，从化、增城不少在售高端房源，尤其是别墅楼盘不得不选择“捂盘”。某别墅盘的操盘手对记者说，不会在这种情况下选择降价销售，而是决定“以时间换空间”———等待既定的价格获得通过后再上市。
记者在从化市国土房管局的网站上看到，限价令出台后，某开盘多年的别墅项目取得了首个新货预售证，46套预售单位在网站上公示了所有房源的价格，整体均价为9743元/平方米。记者了解到，今年4月份，该盘的网签均价为10088元/平方米，去年的网签均价是8835元/平方米，限价令出台后，该项目的预售均价比4月份下降了345元/平方米，成为了首个领预售证便下调价格的楼盘。记者算了一下，发现9743元/平方米的预售均价，与去年8835元/平方米的成交均价相比，涨幅正好是10%，可谓漂亮地玩了一次“高空平衡木”。该项目操盘手告诉记者，由于货量不是太大，所以不想等下去，想卖掉就算了，“如果货量太大，我们有可能就会不卖，不能亏太多啊”。
从限购到限价，楼市调控正陷入一个计划的漩涡。而目前各地楼市表现出来的楼价下跌，或许只能证明政策在这一时期的有效性，业界更担心的是，市场上积蓄的投资需求，在无处可投的情况下，对楼市未来的压力将难以预料。（詹青）
被等“贷”


从2010年开始，到2011年5月18日，经十次上调，存款准备金率已达20.5%，居于历史最高位。银行突然变得“很差钱”，贷款规模被大大压缩，其结果是审批环节增多，审批周期大大延长，购房者无奈“被等贷”。
据了解，如今广州四大银行虽然未停办房贷业务，但放款速度和时间明显拉长。有媒体报道称，部分银行由于额度紧张，实际上已经暂停了贷款的发放。在天河区一家建设银行，一位正咨询办理贷款业务的市民说：“现在虽然还可以办理房贷，但是排队时间延长很多，最快可能都要个把月，慢的话估计要三个月。而且现在审查贷款资格比以前严多了，要对借款人提供的银行流水仔细核对，看看跟你的收入证明是否相符，总之麻烦着呢。”
值得注意的是，除了买家“被等贷”，开发商的开发贷款也大为卡紧。大开发商由于资本雄厚，资金链条相对宽松，压力不会太大。但对于中小型开发商来说，不断收紧的房贷政策，一方面买家贷不到房款，房子卖不出去，另一方面，开发贷款又贷不到，很多开发商被迫开始在民间借高利贷，加大了楼市的风险。（赵亚洲周甜）
被高息


春节前，首套房贷优惠利率取消。春节过后，首套房贷利率进一步上浮，广州地区普调至基准利率。虽然广州至今首套房贷首付三成未变，对首套房贷基本执行基准利率，但近日有媒体爆料广州个别银行实际操作中将首付提到了四成，利率上浮10%-15%。不少刚需买家，购买力本来就不强，“被高息”后更只能望而却步。
曾有一年轻买家说：“毕业四年了，好不容易攒了些钱，本以为今年可以够资格做房奴了，谁知道优惠取消，利率上调，只能先把买房的事搁一边了。”他算了一下，利率上调后，100万元的贷款，20年下来，将近要多付出10万元的利息，“现在，我一年的年薪也不到10万元”，他抱怨说，“‘被高息’的日子，不知道什么时候才结束”。业界专家认为，政府本意是想给房地产泡沫“下药”，可是“药”却下错了地方，结果把没病的人整出“病”来。（赵亚洲周甜）
被限购


原本是调控楼市的政策，却被开发商营销成楼盘促销对策，焦虑的买家们，因此“被营销”了一把。广州十区的限购令反成了增城、从化楼盘的催购令。
回复该发言

2月中旬，市场对增城、从化将被纳入限购范围的预期较大，两地楼盘因此大推“抢搭不限购末班车”、“把握不限购最后时机”，频发信息催促买家赶紧入市，不少买家“为了保险起见”仓促购房。事情峰回路转，2月24日广州细则出台，增城、从化不在限购之列，两地商家马上又举起推货大旗，借机促销、加推，就连货量很少的楼盘也趁机推出保留单位，因为在业内人士看来，调控是必然的，此时不限购不等于以后都不限购，借机营销非常重要。
原本用于调控楼市的限购令，反“被营销”成为两个地区楼盘的催购令，这是政府始料不及之事，其直接导致的结果，便是两地楼价的又一次提升。数据显示，2月份增城一手住宅网签均价达9137元/平方米，环比上升10.47%，增城楼价在三个月内成功实现“三级跳”，从去年12月份的7851元/平方米，到今年1月份的“8字头”、再到2月份的“9字头”，对调控失去信心、担心楼价越调越涨的买家因此“被营销”了一把。（陈玉霞）
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