广州楼市直击：潜伏盘酝酿出击 郊区盘推货积极

周末现场，几位意向购房者正认真倾听销售人员的介绍 陈玉霞 摄

楼盘推货力度加大 张秀钦 摄

买家放弃观望准备入市 詹青 摄

销售中心大厅内座无虚席　　赵亚洲 周甜 摄


上周，广州楼市4月成交数据公布，显示楼价有趋于下调的迹象。尽管不少业内人士都认为，数据并没有太大的参考意义与实际的分析价值，但仍不能否认，市场正发生着某种细微的变化，且变化正在累积中。
本刊记者在楼盘现场看到，目前的市场表现仍然存在着巨大的分歧。
一方面，中心城区的开发商仍表现出高姿态，少见降价的楼盘，由于中心城区货量日趋减少，使得他们坚信楼价不会轻易下降。
另一方面，促销的楼盘增多，但降价的楼盘并不多。开发商坦言有压力，惧怕调控，但这种压力并没有直接表现在“降价”上。经历了前几年调控经验的商家们看起来更加聪明了，他们更熟稔地运用博弈中的买卖心理，利用买涨不买跌的心态，小步快跑地以最精确的价格尽快出货。开发商的促销欲望空前高涨，“走量”的趋势明显。尤其是近郊楼盘，不仅面临着预期的调控压力，同时面临着新货增多的压力，不少近郊楼盘纷纷打起“实惠”牌。
种种迹象表明，目前的博弈距离决出胜负还有一段时间，假如没有新的力量来打破这种博弈的话，市场仍会保持价稳量跌的趋势向前走。只不过是，在向前走的同时，越来越多的人会抬头看看“天气”，哪一天调控会从天而降？力度多大？影响多大？谁都说不清楚，但谁都不敢轻松对待。
市场的变化尽管未到降价的关口，但要是说“没有压力”则是绝对骗人的把戏。你信，或者不信，压力总在哪里。（詹青）
潜伏楼盘酝酿出击
5月下旬，不少在“五一”档期蓄客的楼盘终于酝酿出击，此前部分楼盘的热销似乎给予商家极大的信心，不少楼盘的“吹风价”并不低，且认购折扣并不高。在采访中，不少市民对调控表示失去信心，“我早对‘楼市调控’这四个字麻木了”，一位买家告诉记者，这次铁定要买了，不能再等下去。而房价高昂却让不少开发商直言“有些担心”，担心又一轮调控再度出手。
蓄客楼盘姿态挺高
不少数度传出开盘信息的新盘至今依然“潜伏”，且姿态不低，尤其是中心城区的楼盘，仍是一副皇帝女不愁嫁的姿态。比如荔湾区的龙津华府，销售人员称登记客户存折经验证超过10万元，开盘方可享受到折扣优惠，“我们要区别实客虚客嘛，如果只是来看看的，也不用浪费大家的表情”，一位销售人员爱理不理地接待完记者后说。
有新盘销售人员更直接告诉看楼客，货量不大，所以折扣不会太多。比如白云区的云山名都，只对旧业主有一两个点的优惠，其他买家均没有额外折扣。
市民对调控无信心
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据调查，目前对楼市调控无信心或者表示“看不清”的买家约占七成，不少买家准备放弃观望而入市。“楼市调控？我已经对这四个字麻木了”，在采访中，一位买家笑着说，他现在再也不看关于楼市调控的新闻，只是到处实地去看楼，看准了就买。
相比于市民对政策的“无所谓”，在采访中，大部分开发商都坦言“担心又有调控再度来临”。“虽然是各卖各的楼，各赚各的钱，但我还是想唿吁一下我们的同行，差不多就行了，你不降价的话，也千万不要提价。”花都区一位操盘手高举理性大旗，希望能得到同行的响应。该操盘手告诉记者，近郊盘的存货压力仍大，假如市民再度观望，假如银行真的一分钱都不给开发商贷款的话，商家不可能不会面临钱根的压力。 （詹青）
关键要看现场报价
4月份各种楼市数据出台，不少看楼者认为“官方数据不如楼盘现场报价来得有意义”，中心城区楼盘的相关人士则表示“数据不重要，关键得看自己楼盘的实际反应”。
“报价能接受，会考虑购买”
上周末，海珠区中海橡园国际全新一栋单位开始接受优惠登记，销售人员介绍：“新登记的客户陆续有来，之前几栋开盘时登记过而未能买到房的客户，现在也要求重新再登记。”荔湾区的龙津华府、金沙洲的御金沙，记者看到看楼者也有不少，“我们在旧业主间提前了几天进行VIP登记，不到一周已登记了过千人”，凯德置地相关人士介绍。
不少登记者认为“报价如果能够接受，就会考虑购买，我们不大认为楼价会跌”。4月份在中海橡园国际没有买到合适单位的杨先生说：“老城区两万二三的单价还是可以的，这里的二手价都将近2万元/平方米了，我看降也难降到哪里去。”对于御金沙每平方米一万四五的报价，看了大半年房子的章小姐表示“价格还可以，买套两房单位还能承受”。
“客人才是最实在的温度计”
“不论市场是否真如官方所说的回暖或萎缩，我们更看重楼盘自身的反应，过来登记的客人才是最实在的‘温度计’”，某大型楼盘的操盘手这样认为。
对国家调控越来越紧的预期，多数商家都有统一的看法，因此，对于楼盘的定价也显得更加谨慎。“我们要求现场销售人员的工作做得更加仔细，对于每个登记过的客人，在开盘前一天都要向其确认开盘当天能否到场，针对真正到场的客户数量，再决定楼盘开什么价。今时不同往日了。”某大型房企操盘手感慨。
对于未来楼价的预期，中海橡园国际的营销人士认为：“中心区的供应量就摆在那里，数都数得过来，你说能降吗？”业内专家赵卓文则表示：“下半年商家资金压力会相对较大，郊区供应量较大，降价促销的幅度也会更大些。” （陈玉霞）
郊区楼盘推货积极
虽然上周公布的广州4月楼市成交数据显示，中心六区签约面积环比上升4.6%，但记者踩盘所见，这一趋势未能延续，推货最活跃、人气最旺的仍是外围区域。
分批排队参观样板房
上周六，番禺区汉溪板块的新盘诺德中心城开盘。记者上午9时来到楼盘现场，销售中心大厅内座无虚席。销售人员称，此次主推50-102平方米的产品，均价为1万-1.3万元/平方米。由于买家过多，现场安排了两批工作人员维持秩序，组织买家分批进入样板房参观。原本想看样板房的一对年轻夫妇说：“人这么多，不看了，就买上周选好的那个户型算了。”“央企”开发商中国中铁表现大方，给所有前期购买的业主送出礼品，为后期数百套的货量埋下伏笔。
打配套牌为新品预热
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同一天，位于新光快速路边的招商金山谷举办“生活方式中心开业盛典”，吸引了近千位商家VIP、业主及意向客户到场体验。据介绍，该“生活方式中心”建筑面积万余平方米，是一个集零售、休闲、餐饮、娱乐于一体的区别于传统购物中心和步行街的商业集合体。虽然目前金山谷只有百来户业主入住，招商提前动手大做配套，显示出国企做事扎实的风格，也为还未售出的600余套洋房增加卖点。据了解，该盘本月底即将推出新一批带装修洋房，售价约为1.4万元/平方米。另外，楼盘最后一期别墅组团也将亮相，售价或将达到三四万元/平方米，比2008年开卖一期别墅时的售价上升了200%。 （赵亚洲 周甜）
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