龙头房企放缓拿地步伐 2013将迎来“房荒”?

在史无前例的调控政策之下，尽管房价仍没有明显松动的迹象，但作为风向标的土地市场“降温”迹象却相当明显，多家机构调查数据显示，4月住宅土地出让市场热度出现明显回落，龙头房企放缓拿地节奏的迹象相当明显。
有房企高层表示，2011年土地出让金出现大幅度下降的概率非常大，若政策再从紧，下半年开工和拿地做大调整是必然的事情，预计到2013-2014年大部分城市将面临住房供应大幅度下降的情况，假如届时政策出现“松绑”，市场或将出现报复性反弹。
龙头房企“收缩”
根据中国房产信息集团发布的市场月报显示，15家大型房地产企业在今年的前4个月中，拿地总量基本呈逐月下降趋势。尤其是在4月，这15家大型房企拿地热情迅速下降，通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米，同比下降78％，环比下滑66％；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70％，环比下滑59％，创2010年以来拿地总量和成交总价的月最低纪录。
无独有偶，根据长江证券的研究报告也显示，大多数城市住宅土地出让面积环比有所下降，其中上海、武汉、南京等地环比降幅在70%左右，从成交均价来看，国土部对“地王”现象三令五申也继续收效，楼面价高于1万元/平米的地块仅一宗，而上海出让的两宗地均用于保障房建设。因各地均受到保障房供地压力，5月广州、杭州等地也开始采用配建保障房的方式进行土地出让，这反映近期土地市场运作的变化趋势
以万科与保利两大龙头为例，4月份万科仅在广州新增了一个项目，即以31亿元收购位于番禺区的豪宅项目新光城市花园。素来拿地风格“激进”的保利地产同样如此，四月份公司仅仅在广州与包头新增两宗土地储备，这其中，在广州，保利地产以底价夺得荔湾区高尔夫球场AF030448地块，折合楼面地价为4407元/平方米，但用地竞得人须配建3万平方米保障性住房，建成后须无条件移交政府。
在土地市场降温的背后，销售放缓无疑是主要原因，以万科和保利为例，两大龙头企业4月份销售面积降幅分别为18.8%与18%，除了富力、合景泰富、恒大地产能录得环比增长外，大多数上市房企均出现明显的销售放缓迹象。
保利地产高层接受投资者采访时表示，此轮调控中央决心巨大，公司也感受到了调控的压力，主要为限购政策的影响，集团项目的首日推盘成交量明显回落，到访量大幅下降。在调控政策下，土地市场预计会趋于冷静。土地价格目前仍由地方政府决定，公司在2011年也将放缓拿地节奏，等待更好的拿地时机。
万科董事会秘书谭华杰更表示，从目前的势头看，2011年的土地出让金出现大幅下降的概率非常大，万科在投资上需要特别谨慎，到了下半年要看土地市场的土地走向，如果土地市场出现非常大的调整，调整幅度甚至超出住宅市场，才可能会考虑下半年多买一点地。
2013年将迎来"房荒"?
尽管土地市场的降温，对于遏制房价上涨势头有积极作用，但令人担忧的是，一旦市场出现明显回落，开发商纷纷减少拿地与开工，未来或将造成住房供应的大幅短缺。
“随着土地出让金的大幅下降，地方政府会很缺钱，税收饥渴程度会更高，房地产税收稽查是重点是大方向，如土地增值税清算，其他税种的变化，如二手房交易税费可能提升，扩大房产税试点”，谭华杰表示。
但在谭华杰看来，与税收稽查相比，假如开发商放缓拿地与开工步伐，未来市场供应必将大幅减少，届时供求关系或会进一步紧张。
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“如果政策再从紧，下半年开工和拿地做大调整是必然的事情”，谭杰华认为，尽管万科及其相应规模的公司暂时没有减少开工的打算，但在房地产行业，大部分公司都是小公司，这些小公司毕竟资金比较紧张。这些公司根本不在乎周转率的，他们宁可房子迟一点卖，也不愿意在短期之内就卖出去，如果短期之内不愿意卖出去，资金链还有困难，当然最有效的方法把地分开，减少公司的支出，让公司进入一个休眠的状态，来等待接下来的住房短缺期。
谭华杰预计，从目前的买地和开工变化趋势来看，到2013-2014年，大部分城市会面临住房供应的难题，商品房新增供应将出现大幅度下降的情况。
世联地产首席市场分析师王海斌接受网易房产采访时表示，由于今年形势不确定，房企普遍偏悲观，大房企已经放缓了拿地的步伐，更有部分企业选择对外卖地补充现金流，土地市场降温已经是大概率的事情。
“如果楼市继续冷却，那么开发商只能选择少盖房子，等到市场回暖，供不应求就会逐步体现，最终会导致供求关系出现如2009年般的紧张局面”，王海斌表示，假如届时“限价令”松绑，供不应求必然会造成房价的大幅反弹，情况犹如2009年与2010年一样。
“每一次市场下跌之后，受调控影响低谷起来后都会出现短缺期，需求都会出现非常猛烈的反弹”，谭华杰认为，中央政府应在行业低谷期放开一些融资管制，让企业在行业低谷期做反周期操作，继续有钱来盖房子，才能保证接下来不会出现住房短缺，防止出现2009年似的“报复性反弹”。
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