金科地产成功借壳上市 房地产A股融资之门重启？

CFP供图


历时两年长跑，重庆金科借壳ST东源终于尘埃落定。5月28日，证监会发布《关于核准重庆东源产业发展股份有限公司吸收合并重庆金科实业（集团）的批复》，文件称核准东源以新增908498204股股份吸收合并金科实业（集团），深A股证券代码：000656.在房地产企业资金链日益紧张的当下看，金科上市也令整个行业对证监会针对房企重组闸门的再次开启充满遐想。
有意思的是，就在重庆金科借壳获批文件发布的前一天，5月27日下午，证监会相关负责人表示，证监会日前受理少数公司房地产类并购重组申请，并不意味着当前房地产类并购重组政策发生了变化，目前证监会仍延续现行政策规定，暂缓受理房地产开发企业并购重组申请。事实上，这已非证监会首次重申政策未变，但而今的重庆金科成功借壳又当作何解释？另一方面，A股市场上，资金似乎察觉到一些先机，4、5月份，机构疯狂追逐ST东源。
从过会到获批等了一年半
简单回顾一下重庆金科借壳历程，不难发现，其实早在一半年以前，该案就已经过会。2009年3月24日，重庆金科集团宣布，拟对ST东源进行重大资产重组，ST东源停牌。7月29日。ST东源临时股东大会通过借壳正式方案，并向中国证监会申报审批。2009年11月30日。ST东源公告，获证监会审核通过，股票复牌。并在2010年7月经股东大会通过将重组有效期延期一年。
在重庆金科副总裁李战洪看来，金科借壳东源上市获批的成功，昭示着金科在未来融资道路上开辟出新的征程。“房地产行业是一个资金密集型行业，对资金的依赖性较高。作为房地产开发商而言，获得资金的解决通常有两个渠道：一是通过营销手段在销售市场销售房子获得市场现金回款；另外一个就是通过企业在资本市场运作获得。”李战洪表示，上市对于金科集团来说意义重大，这对金科以后的可持续发展具有重要的意义。如果说金科集团通过销售渠道获得资金回笼是企业发展的“生存保障”，金科集团的上市则是“对企业发展有了很大的提升”。
虽然批文第二天才正式公布，但按捺不住喜悦心情的李战洪27日下午6点便已在微博上发出了这一讯息：金科深A股重组上市获批，金科集团今日获得证监会“核准批文”。与此同时，其QQ签名亦更新为“金科上市今日获批”。
正如李战洪所言，作为房地产企业，在资本市场运作获取资金至关重要。早在2007年3月，金科集团总裁谌俊宇就透露，再过两年，金科集团将全面完成上市的各项准备工作。当时的金科将上市目标地选在了香港，希望在2008年底或者2009年完成IPO.但随后金融危机爆发，香港上市不了了之。直到2009年3月，重庆金科开始着手通过ST东源借壳上市。
房企A股融资之门重启？
重庆金科成功借壳上市让各界对房地产调控的松动产生了质疑。这样的质疑在房企资金链普遍承压的当下愈发受人关注。事实上，今年以来，已有金隅股份、S*ST圣方、S*ST兰光相继获得证监会的批文。5月中旬，资金连续8天流入A股市场的房地产板块，著名财经评论员叶檀认为，“说明资金嗅到了调控松动的味道。不到一个月的时间，先后有2家房企成功借壳，1家房企成为上市公司的新重组方，这让市场怎么不猜疑，怎么不追逐？”
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以重庆金科为例，尽管在获得批文之前，金科集团重组ST东源目前没有任何实质性进展，但坊间炒作ST东源股价的热情却持续高涨。从4月12日时的近期最低价11.48元，连续上攻到4月20日时的相对高位14.46元。而在“五一”假期过后，ST东源卷土重来，一度在上周四创下了自去年4月2日以来的最高价14.73元。而来自深交所的公开数据也显示，今年4月15、18、19三个交易日内，ST东源共成交1421万股，成交金额超过1.88亿元，累计涨幅偏离值达到12.45%.
当被问及证监会针对房企并购重组闸门是否重启？李战洪表示，金科的上市是严格按照程序做足了准备，同时也是公司实力过硬的原因。“这个问题不能这样问，证监会对房企上市政策把控一直在进行。”李战洪说，包括金科在内部分房企的借壳重组案，是在房地产调控政策出台前上报监管层的，“属于历史遗留问题”。
2010年4月，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。为了坚决贯彻执行“国十条”等文件精神，证监会于2010年8月对市场公告，暂停受理房地产开发企业重组申请。
证监会有关部门负责人亦称，近期，部分房地产企业的并购重组获得核准。这些都是在限制令出台前已经受理的房地产类并购重组申请，去年8月份以来证监会没有受理新的房地产企业重组申请。证监会仍延续现行政策规定，暂缓受理房地产开发企业并购重组申请。
房地产私募股权基金迅速崛起
这样的解释似乎挺合理。但按照这样的解释是不是就意味着，2010年8月之前证监会受理了的房地产类并购重组申请案都有获得批文的可能？也就是说，在房企资金链普遍承压、房子卖不动、房价得到初步抑制并开始显现松动迹象的当下，这些在暂缓受理之前申请的房企依然可以获得A股市场融资？
“借壳成功本身并不意味着重庆金科能融到资。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同向南都记者表示，金科借壳ST东源上市获批的成功，仅仅是在未来融资道路上开辟出新的路径。但发债、配股等融资方式目前依然难以获批。诸多业内人士认为，从2009年12月以来，包括借壳上市、再融资在内的A股融资，就一直没有出现过房企的身影，但房企融资是否真正放闸还需等待更明确的信号，这一时点可能出现在今年下半年。
但业界忽略的是，金科借壳背后的获益者。作为证监会暂停地产企业证券市场融资后首家获准借壳重组的民营地产企业，金科地产的上市还让其背后多家PE或战略投资人浮出水面，成为PE投资企业借壳上市的成功案例，这些资金将获得高额的回报。就在停牌前一天，5月25日，ST东源收涨4.85%近涨停，报14.26元。
资本市场融资、信贷、房地产信托等渠道相继受阻，房地产私募股权基金却在迅速崛起，“2010年是房地产PE融资的元年。据不完全统计，全国有30只大大小小的房地产私募投资基金，基金总规模达到了500多亿元。”广东建行国际金融部博士郁文达向南都记者表示，“2011年是房地产PE融资大发展的一年。在国内信贷规模收紧和其他融资渠道受到一定限制的情况下，会有更多的房地产企业尝试这一新的融资工具。”
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