广州九大重点功能区规划6月出台

广州新模式启动东进战略；奥体新城成未来焦点或PK珠江新城
十年蛰伏一鸣惊人：“奥体”上兵伐谋之石头剪刀布
南方都市报6月1日讯 一场全新的造城运动即将展开。根据近期召开的广州市政府土地储备和管理工作会议，广州将在6月底前，完成琶洲-员村、奥体新城、白云湖、白鹅潭、广州南站、空港经济区、新中轴线南段地区、白云新城西延区、广州(黄埔)临港商务区共九大重点功能区的详细规划。跟其他区域开发不同的是，奥体新城因其想象空间巨大而备受业界关注。
事实上，也正是因为占地面积相当于3个珠江新城，奥体新城应该如何打造一直是各界争议的焦点。今年1月底，《奥体中心周边地区城市设计与控制性详细规划》在广州市规委会上获得全票通过，为该新区重新描绘了蓝图———为智慧产业服务的生态宜居新城。“早在上世纪90年代中后期就已经进入广州规划战略的奥体板块一直未有明确定位，而今尘埃落定来之不易，其规划可谓吸取了广州造城二十年的经验和教训。”广东省规划设计院总规划师马向明如此点评“广州迈向国际化大都市，奥体新城的规划可谓是吸收国际经验和自身实践经验之后的集大成者。”
十年前已经谋划广州东
1998年12月31日动工兴建，2001年9月22日落成的广州奥体中心，是当时广州引以为豪的新城市标志。“当时的考虑是，广园快速和环城高速交会，交通便利，而且广州市区也找不到这么大这么完整的一块土地来建。”一位不愿透露姓名的知情人士向南都记者表示，而除了交通和土地因素之外，世界大观公园近在咫尺，生态环境幽美，展示广州面貌因素的考虑也纳入其中。
乘九运会的东风，广州市天河区东圃镇黄村北部地段，北邻世界大观、航天奇观、高尔夫球场、科学中心等旅游景区，西南为华南理工大学、暨南大学、华南师范大学等大学区。广东省政府斥资16.7亿元巨资兴建了这座现代化体育场馆，用地面积101万平方米，总建筑面积32.8万平方米。
“1998年开始动工，但对这个区域的战略关注则更早。”曾任广州城市规划勘测设计研究院总规划师的中山大学地理科学与规划学院教授袁奇峰向南都记者表示，早在1993年，广州就已经在谋划城市发展的大格局，当时进入广州高层视野的区域，一个是而今已成为广州新城市中心的珠江新城，“另一个则是现在的奥体新城。”
奥体落子广州东，可谓是深谋远虑的一步棋。而当时奥体中心的建设亦凸显出广东省和广州市对这一区域的雄心。资料显示，广东奥林匹克体育馆创造了国内体育馆六个“最”：速度———在国内同类场馆中建设速度最快；规模———目前国内最大、最好；设计———最早采用分开的“缎带”式屋顶；技术含量———电子田径记分系统最先进；技术水平———电子显示屏效果全国最佳；舞台———规模最大。“而今看来，由美国NEB与华南理工大学共同完成奥体中心的设计契合了当时决策者的心意。”上述知情人士感慨地说，“无论是后来东山、越秀合并，番禺、花都撤市建区，还是现在广州被定位为国家中心城市，广州朝着国际化大都市的目标，做大城市空间格局90年代早早就已确立，各届广州政府不断为此努力。这或许不是政府意志，而是广州这个城市自身灵魂深处的使命。”
数易其稿的煞费苦心
历史上因海上丝绸之路而享誉全球的东方大都市广州渴望再次登顶。而今，北起北环高速，南至广深铁路，西起科韵路，东至丰乐北路的区域，用地面积21.90平方公里的土地上究竟承载着广州怎样的未来？
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据悉，该规划在去年11月提交规委会审议时，由于天河区政府提出不同意见，当时没有表决。为此，规划部门对规划进行了部分修改，规划显示，奥体新城的功能定位是为智慧产业服务的生态宜居新城，奥体新城居住新区共分六大部分：奥体中心综合服务区、奥体生态宜居社区、广氮居住社区、棠下居住社区、岑村待定区、高塘科技产业发展区。商品房用地面积占到近八成。
“奥体新城的规划最早也是我牵头，当时是帮土地中心做的发展规划，定位是住宅区，这个地方基本都是住宅作为一个主要开发的对象，2007年的时候我们做了一个广州城市发展战略研究，我们觉得东部地区应该有一个新的城市副中心。”袁奇峰说，“广州在这个问题上来一直没有想清楚，最大的障碍就是岑村机场的问题。由于这两平方公里周边限高15米，使得奥体板块的开发迟迟未能进行。”
事实上，早在2004年广州申办亚运会之时，亚运城的最初选址就在奥体板块。然而，由于种种原因，最终亚运城落户番禺。袁奇峰说：“像这样的一些机场，实际上这很多地方都已经搬迁就搞定了，比如说武汉的百家噋机场，又比如说唐山机场，随着城市的发展，这些机场原本在城市的边缘，而今已经被包在其中，对保密、运行、畅通安全都是很大的挑战和威胁，是搬迁的时候了。”
尽管尚未搬迁，但广州东进的步伐并没有因此而停滞。在马向明看来，从土地开发的角度或许需要再缓一缓，但从广州城市功能格局调整的角度来看，已是事不宜迟。“广州城市发展的格局一直是呈现出L形结构，由于氮肥厂、石化厂等工业产业在东部延伸，广东东部一直进展缓慢，番禺十年来发展迅速正是受益于此。但城市交通拥堵问题却日趋严重。”他说，而今东部的产业业态已经发生了改变，原有的产业已经搬迁，环境友好型的产业正在聚集，广州大举东进时机已到。
亚运城前夕，广州开通了直通奥体中心的地铁4号线。而今，结合广州市“123”城市实施重点和中新知识城的建设，增加轨道交通二十一号线(东部新城快线)，南起黄村，经奥体中心、科学城、萝岗、镇龙、朱村等地区，东至荔城。满足东部新城各组团之间的内部联系，兼顾东部新城与中心城区的快速联系。
借鉴新加坡、香港模式
据悉，奥体新城将建成以文化创意、体育为特色的地区公共服务中心。包括以体育、文化、休闲为特色的市级专业职能中心，广州东部大型宜居新区，高新技术研发集聚区，广东东圃地区组团绿化隔离带。尤为值得关注的是，规划中要求的公建配套将由政府通过委托一家代建单位来统一修建，总的造价约为100亿。
据悉，广州在奥体新城的区域内共规划了28万平米的公建配套，其中包括一家拥有200个床位的大型三家医院、4所社区卫生站、1家占地六千平米的老年福利院、4个肉菜市场、一所有36个班级的中学、两所共有42个班的小学，还有两所共有21个班的幼儿园等等。而交通方面，道路交通方面规划有52万平米的规划用地，奥体新城内将在现有的道路基础上新建众多的内部交通道路，除了纵贯南北的奥运西路之外，在新城内部还将形成一个“口”字形小循环，新建五环东、五环西、五环南、五环北路。
“百亿公建先行，这实际上是广州吸取了此前造城的经验。这也是新加波、香港等国际都市进行城市开发的成熟模式，把生地先做熟。”马向明向南都记者表示，“华南板块早期为何不受关注？其中一个重要的原因就是公共配套资源的缺乏，而早期华南板块兴建的楼盘也多往市桥等番禺原来的城市中心聚集。”
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另一方面，百亿公建先行也再度彰显了广州矢志打造奥体新城的决心。伴随着造城运动一同成长的开发商或许对此感受最深。2005年，合生创展一口气拿下紧邻世界大观的数块成片土地，定位高端别墅开发，项目命名为帝景山庄，并陆续开发。而今奥体新城规划出炉，计划将“世界大观”更新改造为岭南大观园，打造成为以岭南非物质文化教育为主题，以“非物质文化体验+低碳养生”两大亮点相结合的高品位旅游度假区。一时间单价2000万起的帝景山庄三期别墅变得奇货可居，各路富豪争相抢购。
地理纵深
百亿公建vs五百亿土地利益
“把生地做熟，政府投资公建，这不仅是国际流行模式，更是政府运营土地的经验，这将大幅提升原有土地的价值。”广东省规划设计院总规划师马向明向南都记者表示，一个城市发展的好与坏，与政府运营能力有着最为直接的关系。
根据国土部门的测算，奥体中心周边建设能实现很好的收益。根据控规21.90平方公里范围经济测算，北环以南地区土地成本为499亿元，土地出让收入乐观预算未来10年平均11000元/平方米，净收益为574.6亿元，即便谨慎测算未来10年平均9500元/平方米，预算收益约为500亿元。
诸多业内人士在接受南都记者采访时表示，过去政府先卖地再完善公建配套，则由公建配套更完善带来的土地升值收益就都给了开发商，而政府先建好这些再卖地，奥体新城的地价肯定更高，相当于土地升值收益都到了政府手里，而政府则可以拿这些去做更多的公共服务。
“从九运会开始，政府就一直在投入，这100个亿是在以前基础上投入的，是更进一层的投入”。合富辉煌集团首席分析师黎文江表示，亚运城政府已经投入了160个亿，卖出去是255个亿，珠江新城政府投入了1700个亿，而其他的开发商之后所开发的地产，产生的经济效益无法估量。“应该看到这100个亿是一种推动，一种补充，以后政府会继续投入”。
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