冠城大通拿险地 开发商隐忧重现

5月26日，桂林上演了一场土地特殊招拍挂，仅冠城大通一家房企参与桂林七星区猫儿山P061地块拍卖，该地块挂牌价1.61亿元，经过一轮叫价即以1.62亿元成交，折合楼面地价1908元/平方米。
此次冠城大通唱独角戏的原因是：P061地块本是近期业界质疑为被桂林市国土部门违规出让的问题地块，除了冠城大通，拍卖现场围观开发商较多，但没有第二家敢于参与拍卖。
据早前经济观察报报道称，该被拍卖的地块以及周边的946亩土地，并未完成征地手续，但却被桂林市国土局成功通过招拍挂出让，多家开发商拍得土地，交了土地拍卖款却无法开工，村民与当地国土部门一直纠纷不断。
这一处于风口浪尖的问题地块难免让人费解：冠城大通为何明知有风险还要冒险拿地？
“我们也有一些担心有关媒体曝光出的问题，这对于我们拿地也是一个不利因素，但并不是一个解决不了的问题，我们相信当地政府会很好地处理该事件。”冠城大通桂林冠城鸿达置业有限公司销售总监王蓓在接受本报记者采访时表示。
对于拍卖土地存在问题，桂林市土地储备交易管理中心交易所所长付云峰并未否认，也未跟本报记者确认任何信息，只表示相关事情将会有官方回复。
而桂林房地产行业人士表示，冠城大通之所以冒险拿地，是当地政府有所承诺。
当地政府或有承诺
“冠城大通显然是当地政府引进的，而且会有所承诺，否则，5月26日的土地就会流拍，如果土地流拍，就表明这块地存在问题。”桂林一位知情人士对记者表示。
冠城大通以1.62亿元拿下的猫儿山P061地块，从地段来看的确是优质地块，位于桂林七星区猫儿山东南侧，占地面积为53057平方米，是桂林市国土局今年首次挂牌出让的住宅用地。据挂牌出让公告显示，该宗地容积率≤1.6，建筑密度≤28%，绿化率≥35%，用地性质为住宅。
对于桂林市今年首次出让的住宅用地，桂林房地产界给予了特别关注，因为，此前，有媒体报道说，猫儿山的这几块土地都存在征地补偿手续未完成，甚至还存在“盗卖”农地情况。该报道被广泛转载与传播，这种形势下，面对问题土地，有哪家企业敢于冒险拿地。
果然，5月26日拍卖会现场，仅有冠城大通一家企业参与竞拍，仅经过一轮加价，成交溢价率为0.62%，令业界倍感意外。因为，紧邻该地块的3幅去年出让的猫儿山地块(P055、P054、P056 )，在去年下半年出让时曾引起多家房企激烈争夺，并创出总价与单价地王，溢价率均超过50%，最高的P056为95%。
桂林一位知情人士表示，这是一场事先设计的拍卖，冠城大通之所以愿意冒险拿问题地块，是有当地政府私下对其有所承诺，会在一定时期内解决问题，或给予冠城大通延期付款的条件，因为这场拍卖必须有人来捧场，否则，国土局就是承认存在违规操作。
而国土局也因为前期的卖地行为，引发强烈质疑，在这块土地拍卖上损失不小。以紧邻的前面3宗地，最低溢价率50%来计算，如果拍卖正常展开，有多家房地产企业参与竞买，P061地块总价至少应该拍到2.42亿元，楼面地价达到2850元/平方米，当地政府因此少收益8000万元。
“作为一家上市公司，冠城大通对于明知有问题的土地仍然冒险去拿，这显然是违背投资者利益的，冠城大通须公告该土地的风险信息。”北京一家券商的分析师表示。
未解决的土地纠纷
看起来是个难解的谜，其背后却有着纠结的土地故事。
5月23日，经济观察报以《桂林国土局“盗卖”农地调查》为题报道了桂林市国土局在征地、卖地过程中，由于征地补偿不到位，在村民和开发商均不知情的情况下“盗卖”村民手中的土地等系列问题，导致村民集体维权而多次暴发群体性事件。
回复该发言

问题的关键在于被卖土地的承诺尚未兑现，地块征收手续并未完成。不过，就是在这样的情况下，国土局却将这些有明显问题的土地成功出让。
去年下半年拍卖的猫儿山那3块地，在开发商拿到3幅地块后很快问题就暴露出来。
由于对村民的征地补偿过去了5年仍未兑现，村民根据协议不让开发商进场施工，国土局公开拍卖的土地在协议过了三个多月仍无法交地，村民和国土局、村民和开发商的纠纷不断。
这些地块总计拍得10.51亿元，每亩约264万元，较当年征收时地价涨了17倍。更严重的问题是，去年9月被国土局拍卖的3宗地中，有多达50.6亩是没有完成任何征地手续的农地，占整个拍卖面积的1/8。
据了解，3家开发商已于2011年4月联名上书，认为桂林市土地招拍挂市场上的“准净地”出让违法违规，当地各部门相互推诿，希望更高层面的协调解决，但至今未获回应。
村民们怒不可遏，开发商苦不堪言，历史问题还没解决，新的问题又接踵而至，桂林市国土局亦是枕着12.13亿元的土地款无法安生。
开发商隐忧重现
此次出让的猫儿山P061地块与这3宗地情况完全相同。
知情人士分析，冠城大通拿下这块地后，也会同样面临着拿不到地、开不了工，与维权村民纠纷不断的问题。
当地一家开发商说：“3宗地70%的首期款7个多亿已经交付给国土局了，现在按国土局拍卖文件和成交确认书约定的交地日期也过了三个多月，国土局违约延期交地，我们无法进场施工，我们几家企业每天利息损失就超过10万元。”但王蓓表示，冠城大通在拿地之前，已到相关部门了解过用地手续，目前的拍卖肯定是符合法律手续，没有问题的。
“当地政府给我们的明确答复是不可能卖没有征地批文的土地，程序完全合法，只不过跟村民之间有些承诺并没有到位，当地政府也不是不做，只是审批过程会长一些。”王蓓透露。
桂林市国土局方面对准备来拿地的开发商也给了一颗大大的定心丸。付云峰在接到记者以开发商名义打进的咨询电话时，肯定地表示地块“不存在问题”。
但却对以本报记者名义的采访电话表示“不方便发表意见，政府将会有官方答复”。
在3家开发商的前车之鉴下，冠城大通也难免忧心忡忡，却又在用当地政府的回复自我安慰。
“拆迁征地确实存在很多问题，需要平衡的东西很多，这块地也存在一些当地政府承诺滞后和不兑现的问题。但我们目前在桂林已开发了不少项目，对桂林房地产市场有足够的了解，跟当地政府各方面的衔接也非常顺利，相信政府会很快解决这些问题。”寄望于当地政府的王蓓表示。
该笔土地价款将自挂牌成交之日起15个工作日内缴纳成交价款的70%，即1.134亿元；2012年5月26日前缴清余款，即0.486亿元。冠城大通冒险所得到的好处是底价拿地，而其风险则是进入了一块纠纷不断的土地，70%出让金缴纳后，正式进场开工可能面临无法预料的尴尬。
事件回顾：
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