一房一价？深二手房市场难落地

品牌中介在店面、综合服务等方面的巨大优势令其可以做到价格即时更新。南都记者何嘉益摄
“二手房也要执行一房一价？一套放盘价为400万元的房子，经过一个月谈判之后，是否还能稳定在这个价格，如果超出这个价格，业主、买家、中介，谁来负这个责任？业主定价比较主观，政府如何规管，又如何监控价格变化？”港置地产深圳区总经理陈鹏说。
根据新修订的《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》，6月1日起，广东省包括深圳在内的商品房市场将实施“一房一价”，二手房也要参照新规明码标价。执行首日，业内就抛出多个问题。深圳市房地产经纪协会（以下简称房经协）也坦承，二手房要执行“一房一价”确有难度。
“同一户型挂牌价相差30万元”
“一房一价？不会吧！二手房市场都是业主定价，如果一套房关注买家多一点，业主是一定会提价的，价高者得嘛！而且业主放盘定价本身就比较随意，比如西城上筑（资料、论坛)的这套两房单位，同户型的最低放盘价是170万元，最高的有200万元。大户型就更不用说了，二手房要明码标价都难，一房一价就更不用谈了。”宝安中心区丽晶国际（资料、论坛)裙楼下的中介人员小徐说。
跟一手房相比，二手房房源价格更像是“谜”。据南都记者了解，中介人员发布房源信息主要通过三种途径：一是地铺橱窗广告，二是在房产网站上发布网络房源，三是在媒体上发布房源广告。除此之外，还有在街头揽客时发布的广告牌，以及直接与买家对接知会房源信息。在以上五种途径中，除了橱窗广告、报纸广告外，通过其他三种途径披露的价格都与实际价格存在较大差距。
为何二手房源价格发布紊乱？“一是业主通常会到多家中介放盘试探，价格本来就不一样；二是部分中介在掌握业主底价之后，会提高几万元报价，以预留砍价空间，同时为吃差价做准备；三是发布广告目的是吸引买家来电或上门，价格吸引很重要，因此也会有房源广告尤其是网络房源，会存在较大价格误差。”一品牌中介龙岗区负责人对记者说。
中介认为“一房一价”不现实
在价格信息披露难确定的前提下做到“一房一价”？业内人士均表示不现实。“毫无疑问，这个政策的出发点是好的，二手房价格披露确实需要规范。但中介只是房源信息的转达方，真正的定价权掌握在业主手中。如果要在二手房市场执行一房一价，就需要跟成千上万个业主协商，同时需要监控数以十万计的房源价格，这是不可能实现的。”美联物业深圳营业总经理江少杰说。
世华地产市场部总监肖小平表示，其实2009年房经协推出的房源信息编码，已在规范二手房源信息发布，包括价格在内。但也有业内人士表示，房源信息编码主要侧重物业本身信息及房源真实性，编码匹配价格并不被重视。加上产生编码需要时间和经济成本，还需要业主高度配合。
“最核心问题是，开发商是大业主，划定一个价格还相对合理，但二手房市场由成千上万个小业主组成，向来都是价高者得，如何能够一一规范他们的定价？市场上数以十万计的房源，有哪个部门能完成这个监控工作？”陈鹏说。
房经协将配合物价部门核查
“一房一价是为让商品房价格透明化，这个出发点很好。但在深圳的二手房市场执行，确实会存在更大难度。一是二手房市场由成千上万个小业主组成，政府部门无权干涉其出售自有财产定价如何，也很难监控价格波动；二是当下阴阳合同盛行，政府部门之间的协调工作会比较难。”深圳市房地产经纪行业协会常务副会长张文华说。
回复该发言

房经协相关负责人表示，二手房的“一房一价”与一手房的“一房一价”最大区别在于，二手房“一房一价”的实施主体房地产中介，是交易的中间人而非卖方。房地产中介在二手房交易过程中，提供的是服务。因此，“一房一价”在二手房市场能否执行，还取决于卖方群体对此的态度是否支持。
“此次‘一房一价’是由广东省物价部门发起，重点检查商品房标价问题。房地产行业协会一定会积极配合，但我们的侧重点是检查住宅发布房源是否真实有效，包括价格在内。此次‘一房一价’政策我们已转发，并将具体细则纳入我们的培训体系，届时深圳市物价部门与主管部门规土委展开检查，我们会全力配合。”上述负责人说。
三方调查
地铺有中介橱窗挂3-4个月前的价格
南都记者走访了华强北、南头和罗湖等几个区域发现，在地铺橱窗广告张贴、房源信息张贴方面，中原、世华、美联等品牌中介的更新程度普遍要比小规模的中介及时。
美联物业一受访业务员称，他所在分行贴出的房源信息基本都为目前在售的单位，如果卖掉了会马上换上其它的有效房源，每一张挂出来的房源广告上都会附带房源信息码，这一点“房协经常会查的”。


-->在南头片区的一处楼盘的底商，一家不知名的小中介公司门外发布的房源信息广告字迹和纸质都已经略微泛黄，所标注的价格已是3-4个月前该楼盘的价格，明显低于市场价。
“获取房源编码需要有房协的密钥，很多小中介压根没密钥，获取房源编码并及时更新房源广告基本不可能，加上管理也不完善，所以有房源广告贴出来几个月不更新很正常。另外，价格低于市场价也比较能吸引买家上门询问。”旁边一品牌中介员工解释说。
网站发布房源和实际价格相差近10万
“就我自己的体验，网上发布的房源价格基本上都是假的。发布人就是想吸引你来电咨询，我上过两次当，再也不相信网络了。”读者刘小姐郁闷地说。
南都记者在深圳一主流房产网站上，随意点击了一套位于福田莲花北片区的长城盛世家园（资料、论坛)二期的房子，并拨打了挂出该房源的经纪人的电话。通过仔细询问，得知了该套房源包括楼层、朝向、户型在内的基本信息。但南都记者随后再向熟悉的该区域中介求证时被告知，该套两房单位的网络挂牌价比实际业主要价低了近十万元。
“现在门店的上门量少了，中介业务员普遍更加把重心放到网络信息的发布上，相比之下，信息的真实度上也会比之前有了一定提高。但不见面的沟通存在不确定性，要吸引客户上门最直接的就是压低价格，所以一般在网络上的宣传在价格上都有一定水分。”一位地产中介人士说。
广告价格相对真实但业主调价难控制
细心的读者会发现，报纸上每一套中介发布的二手房源都会附带12位数的房源编码。有此编码即证明该套房源在房协有过注册，房源真实有效。购房者登陆房协网站输入房源编码，可获取房源信息。
由于经过认证，加上房协经常不定期抽查，通过这一渠道发布的房源信息真实度大大提高。南都记者拨打了报纸上的五个不同中介的不同房源信息，仅有一个存在实际价格与报纸上反映的价格不同的情况。“房源编码只能保证房源的真实性，其实跟价格没太多的关系。现在市场环境普遍较冷，业主也不那么强势了，因此反价现象不像之前那么普遍了，反映在广告上的价格也因此稳定下来，但仍不能排除会有部分楼盘或户型有价格波动。”接线的置业顾问小李说。
回复该发言