特殊时期的蓄客：白金卡乱象四人读

楼市萧条，各种“新潮”的营销方式应运而生。此前媒体曝光：北京部分楼盘与第三方机构合作办理白金卡，只要缴纳数千到数万元不等的费用，即可在开盘时凭卡摇号且能获得相应的几万到几十万的优惠折扣，但此时楼盘尚未取得预售证、价格未定。
开发商和第三方机构的做法被曝光之后，掀起了轩然大波。这种云山雾罩的代开发商蓄客的做法被认为既违规又对消费者不公。
在住宅地产遭受调控影响，全行业萎靡的情况下，什么样的营销才更为妥当？近日，业内部分专家学者就此展开了研讨。
居间服务需资质
问：这样一个第三方机构的行为，是什么样的行为？算是中介吗？
陈国强（中国房地产学会副会长）：我的理解，这样的一个机构带有第三方的性质，它跟开发商是两码事，在购房过程中提供了一个桥梁中介的作用，既服务于开发商，同时也为购房者服务，购房者不光是单个客户可能还会是三五个购房团，他们扮演的角色，我觉得是承上启下的，提供第三方的服务。
从开发商的角度上讲，这种机构的存在实际上规避了住建部、地方管理部门的一些要求，开发商在获取预售证之前实际上不允许以认购、预定排号的方式来收取定金。对消费者来说，第三方提供的这种服务可以让消费者、购房者得到实惠，能够以比较低的成本获取实实在在的优惠。
王前虎（中国消费者协会秘书长助理）：首先，现在网络上各种团购非常多，好像他们发现了一块新的荒地，急于开垦，但是要开垦这块荒地还有一个问题，就是开垦的主体具不具备合法的资质，也就是说不是任何机构都可以收取服务费的，你看你的营业执照上有没有这一项，如果没有，即便你提供了服务，你依然没有权利收取这个服务费，这就是一个经营主体本身的资质问题，它的经营范围许可的问题。
这些第三方机构为经营者提供服务，服务费用应该由经营者来支出，而不应该摊到消费者身上，我认为这是第二个问题。售楼处如果没有利益的关联，它不会平白无故地给你介绍第三方，一定有利益的牵连在里头，它把消费者的这部分钱通过办卡的方式移交给了为他提供服务的第三方，按说给谁服务，谁接受了这个服务，谁获得了利益，谁应该来支付这个费用，但是它不是，它转移了，转移给谁了？转移给消费者了。
第三个问题，就是消费者拥有知情权和公平交易权。消费者办这个卡，你应该说明这个卡是什么性质的，你不要说就是一张团购卡、一张白金卡，就打折，你告诉我是服务费还是什么费，如果是服务费，那就应该是在你经营范围内提供的服务，你才可以收取这个费用，否则就是违法的。至于公平交易的权利，就是如果没有你这个第三方，我依然可以买房，我直接找经营者进行商洽，能不能以9.7折拿到这个房子，如果可以，那么第三方的存在等于让消费者多付钱了，多支付钱就等于这个交易不公平。
何琦（中国房地产协会副秘书长）：
首先要看第三方具不具备房地产经纪机构或者交易代理机构的资质，如果第三方没有这个资质的话，它这种行为就是违规的。
居间服务，这个第三方不具备资质，我们国家是有规定的，房产居间服务、中介服务必须要有执照。
合同的相对性
问：现在有这样一种声音，消费者觉得既然我给你交几万块钱，最终我买房子的时候，给我打个折，可能我能省十万，对于我来说我是划算的，我实际上是省钱的，如果消费者是自愿交这样的费用的话，法律上怎么来判断它的合理性？
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孙涛（北京京华律师事务所律师）：分析这个问题的时候，用我们律师的角度来说，首先要看合同。合同有个特性，叫相对性，这是合同最基本的原理，如果消费者去买房子的时候，他支付的购房款或者类似的购房支付价格并没有直接给开发商，给了第三方，通过这个材料我们发现购卡之后没有发票，如果没有发票的话他也不会签合同，如果没有签订合同，将来你买的房子出了质量问题需要退房，要求开发商承担违约责任的时候都很难找到第三方要求他承担相关的责任。
如果你买的房子延期交房，或者将来出现了房屋质量问题，你去找开发商索赔或者退回，这5万块钱现在能不能退回来，谁都说不好。我们现在有些像非法律服务的业务，叫二手房陪购，如果我的当事人找到我，让我一起陪同他去购房，遇到这种情况，我会坚决要求他不要付这5万块钱。
付这5万块钱对于他买这个房子没有什么意义，就相当于他付了一笔钱买了一张打折的卡，但是这笔钱和购房款之间没有直接的法律关系，我会把这个法律关系给他讲得非常明白。
问：在最新的这种把定金交给第三方机构的情况下，如果出现开发商延期交房或其他类似的违约，我们是可以去维权的吗？
孙涛：你是想问我们可不可以找第三方机构来承担责任，很难要求它承担责任。因为刚才说了，法官在审理商品房纠纷的时候，他首先看的是协议，有约定的从约定，无约定的从法律，如果你没有合同，也没有其他的证据，再去要求承担违约责任或者赔偿责任，那法官支持你都没有根据。
特殊时期的蓄客
陈国强：因为它是通过这种方式来积蓄客户，了解市场，到底有多少客户对他有购买意向，实际上还没到销售的阶段，自己的价格也没确定，只是说通过这种方式来了解到底有两百号还是五百号。
何琦：我们目前市场上出现这种情况，主要还是因为开发商急于解决困境，开发商有需求寻求第三方帮他促销，但是我想这些活动应该建立在不违规的前提下。如果采取灰色做法，政府法规是明令禁止的，也是不值得提倡的。
陈国强：实际上有几个前提，首先是合法的、合规的；其次，对买方卖方来说都是有利的；第三，这种做法也符合市场各方主体的一个期望，就是有利于市场平稳健康的。目前的这种方式下，这样的一些前提不存在了。
应当是开发商已经拿到预售证，对市场的判断也比较合乎实际，符合市场预期，在这样一个条件下，我们第三方参与介入，帮助市场找到一个新的通道，解决一个销售困境的问题，我觉得这是一个比较积极的结果。
问：如果房子已经有了预售许可证，允许用创新的办法做营销吗？
何琦：这个我们应该支持。比如现在开发企业考虑颜面问题，我不打折，如果打折，前期业主会说两三个月他价格那么高现在降价了不公平，为了避免这些不必要的麻烦，比如买完之后我送你装修或者免几年的物业费，会有一些变通的方法，其实我们应该鼓励一些销售方式的创新，但是一定要在在不违规的前提下。
【作者：王亮 来源：经济观察报】 (责任编辑：苏俊)
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