开发商报高价卖低价 “一房一价”变涨价令

信息时报6月3日讯 针对商品房销售中标价混乱、信息不透明和价格欺诈等问题，从6月1日起，广东省全面实行商品房销售明码标价新规；同时，中介服务机构销售二手房，原则上也要参照新规定执行明码标价。
不过，近日信息时报记者实地调查发现，目前多数楼盘公开的价格比实际成交价高出很多，而绝大部分中介服务机构对销售二手房需要明码标价也毫不知情。
地产专家认为，二手中介有别于一手开发商，二手房源都是业主放盘，价格也基本由业主定夺，反价是常有之事，如果实行二手房明码标价实属不易。 记者罗莎琳
一手
“一房一价”掺水大多敷衍了事
记者日前走访广州多个楼盘看到，能真正真实公开每套房价格及相关信息的少之又少，多数楼盘在执行政策的过程中都是“蒙查查”。
新盘：报价远高于成交价
广州东部某楼盘最近提前开盘，记者在现场看到，不到200套单位吸引了数百人抢购。售楼小姐告诉记者，该盘均价为6500元/平方米，当天购买可享额外9.5折，如果加上一次性付款，均价在5800元/平方米左右。但记者留意到，在售楼部外面公布的每套房价格、面积、朝向等资料中，每套房价格都在7000元/平方米以上，和售楼小姐的报价有较大差距。
一位不愿意透露姓名的业内人士表示，目前的“一房一价”政策让不少新项目很“难做”，尤其是一些限价的区域，规定只能降价，涨价要报批。为了避免后续卖楼的麻烦，开发商都会一开始就将楼盘的报价提高。
尾货：只公开5套特价单位
“一房一价”在新盘的执行过程中“掺水”，在一些只有尾货的楼盘中也基本上是敷衍了事。不少推售尾货的楼盘只是公开少数几套特价单位，这样不仅对有关部门有所交代，同时也可吸引买家看楼。
日前记者收到卖楼短信，老城区某楼盘正推出特价单位。记者赶到楼盘现场才发现，所谓的尾货只不过是开发商卖楼的“噱头”。开发商在售楼部门口贴出5套房的总价信息，基本为260平方米的五房单位，价格从700万～800万元不等。据售楼小姐透露，该组团的中低层单位已经售完，目前推出的是高层大面积单位，由于单价高、面积大，所以拿出部分单位来做特价单位。
豪宅：公示价格相差很大
据悉，位于萝岗的龙光香悦山主推使用面积为280～350平方米的“悦溪墅”二期单位，建筑面积毛坯均价为25000元/平方米，使用面积均价约为15000多元/平方米。据网易房产数据中心统计显示，龙光香悦山近一个月来共签约2套住宅，网签面积为587平方米，网签均价15333元/平方米。
记者上周日在该楼盘售楼部看到，尽管开发商将每套房源的价格都公示出来，但价格幅度相差颇大。最低1.6万元/平方米，最高2.2万元/平方米，相差幅度高达6000元/平方米。售楼人员表示，由于楼盘推出的别墅产品包括双拼和联排，因此价格相差很大。记者注意到，公示出来的楼盘价格只是表明了面积及价格，并没有注明是双拼还是联排。 记者罗莎琳
二手
中介多不知情新政恐难操作
根据新修订的《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》，一二手住宅价格均须执行“一房一价”公示。中介机构在公示每套房产的价格信息时，须包括销售单价、总价、浮动幅度、综合差价（楼层、朝向、环境等）等具体情况。
记者近日走访发现，绝大部分中介服务机构对销售二手房需要明码标价均毫不知情。有中介人士表示，销售二手楼执行“一房一价”很难操作。
中介对新政毫不知情
回复该发言

6月1日，记者在白云区黄石路上调查发现，包括合富置业、中原地产、方圆地产顾问、万家置业等在内，几乎所有中介都不清楚二手住宅价格须执行“一房一价”。
此外，海珠区客村和珠江新城的多家中介均表示，对二手房也要实行“一房一价”毫不知情，公司也没有收到任何消息。在珠江新城合富置业门店，一中介顾问向记者表示，一手楼的“一房一价”都没执行到位，很多楼盘都是先提高价格再报批拿预售证，等要卖的时候再进行打折，二手楼就更难执行了，“目前我们店铺还没有收到有关二手楼要开始实行‘一房一价’的消息，我认为这个可能性非常小，因为每套楼的二手价格都是业主自己定的，我们只是牵线而已。”该中介顾问表示。
业主随意报价中介无法管
在黄石路中原店铺门前，记者指着玻璃上的房源信息向置业顾问询问。一名置业顾问告诉记者，这些房源都是很久以前的信息了，不是现在的价格，都是为了吸引买家才贴出来的。该人士向记者透露，基本上各家中介门店贴出来的价格，都是以前的房源或是虚假房源，没有一家中介会将真实的盘源信息贴出来；而业主一般都会把价格报高一些，再与买家慢慢砍价，最后的成交价格都需要业主和买家双方商定，因此二手楼实行“一房一价”难度很大。
满堂红高级研究主任肖文晓表示，一手楼是由开发商统一定价，而二手楼则是由千千万万个小业主根据自己的情况定价，中介难以对其进行操纵，“根据我的了解，目前公司还没有收到执行‘一房一价’的具体通知，也没有相关的执行细则等。” 记者张金娜
业界
明码标价在穗早有规定却难执行
事实上，商品房实行明码标价并不是最近的新政才规定的。广州市国土房管局相关人士表示，此前广州楼盘早已执行“一房一价”，比如禁用“××元起”、“均价××元”等模煳标价。
模煳标价近年屡禁不止
据了解，早在2007年，广州就曾出台规定，房地产经营者提供房屋买卖、有偿转让、租赁和服务的，必须实行明码标价，应采用价目表、册或牌的方式，在经营场所或收费地点的醒目位置公开标示价格和服务收费标准。经营者销售商品房应在24小时之前，对许可纳入当期交易的所有商品房做好明码标价工作。商品房项目的前期物业管理服务内容、服务标准及收费标准，都在明码标价的范围内。
然而近年来，广州楼盘“××元起”、“均价××元”等字眼屡禁不止，同一个楼盘的差价相差十几万甚至几十万元。为何看似容易的政策，执行起来却那么难？对此业内人士透露，楼盘的销售价格“水很深”。“××元起”等字眼是开发商惯用的营销手法，设定下限是为了吸引买家，而对于最高价却没有设定，价格卖得更高，销售人员的提成就越多。同时，不同楼层、不同朝向、不同面积价格都有所不同，即便是同一类房型，成交价格也经常不同。而价格到底相差多少，买家心里根本没数，这就是信息不对称所造成的。
拟网上公开每套房价格
目前，广州除了要求开发商在销售现场明码标价外，还拟研究落实在网上提前公开一手房的每套价格。前者的水分不少，后者是否可以真正得以实施，以满足买家了解楼盘真实信息的需要呢？
对此，满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，只要政策有意推进，基本上没有难度，因为目前阳光家缘系统已相当完善，可以显示每一套房的基本信息，只要在开发商申请预售时上报每套房的定价即可。但开发商也可以和现在一样故意报高价，这对于买家来说，参考意义降低了不少。为此他还建议公布实际网签价格，这样参考价值更大。 记者罗莎琳

专家看法
地产经济学家邓浩志：买房“讨价还价”习惯难改变
回复该发言

在楼盘销售中，有的公司客户可能一次就买下多套甚至数十套房子，这样开发商都会给出一个较大的折扣；或者是开发商老板的朋友来买楼，开发商也可能会给出特别的折扣。如果严格按照公示的优惠折扣和“一房一价”来卖房，这些都变成不合规定了。
事实上，政府部门如果禁止这些卖楼行为，也是不适当的，这当中会存在一个模煳地带，很难做到全部按公示折扣和房价来卖楼。现在营销总监、销售经理手上都有额外折扣，而客户买楼时讨价还价拿额外折扣也已成为一种消费习惯，如果严格按公示折扣和房价卖楼，客户还是会不相信没有折扣。改变整个消费习惯，明显难度会很大。 记者罗莎琳
满堂红战略管理部高级主任沈锐培：“降价令”或变成“涨价令”
“一房一价”的出发点是增加商品房买卖的信息透明度，让购房者更了解市场的真实情况，但执行结果却不尽人意。个人认为，造成这种结果主要有以下原因：一方面，“一房一价”会打破开发商的信息垄断，因此开发商一般不会主动配合；另一方面，“一房一价”缺乏执行细则，开发商可通过报高预售价等手段轻松化解，让“降价令”变为“涨价令”。
可以说，“一房一价”这种行政干预房价的方式必然受到市场的阻力，与其让开发商公布商品房定价，不如地方政府实时公开每套商品房的实际成交价格，这对于购房者来说更具参考价值。而且商品房早已实现网签，不存在技术问题。至于二手房执行“一房一价”，个人认为可执行性不大，因为定价权在业主手上。 记者罗莎琳
合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌：新政不应承担降楼价功能
实行“一房一价”，就是让房价更加透明和公开化，一手楼和二手楼都应公开。
按道理，信息管理办法只应让楼盘向外界公开楼盘信息，并不应该承担其他功能，不能通过公开而达到降价的功能，也不应该控制一手楼价格不能升价，只能降价。因为有了这样的要求，才导致一些开发商人为将价格提高。如果“一房一价”只是为了公开房价信息，而不具备控制房价的作用，那么开发商就未必会将楼盘价格报得高出许多。 记者张金娜
经纬研究中心高级主任曾英杰：实行“一房一价”有利有弊
总体而言，“一房一价”主要是为了规范市场而实施的一项措施。其正面效果在于让消费者能够获得更多关于项目的信息，在一定程度上解决买卖双方信息不一致的问题，同时在一定程度上遏制开发商随便涨价的行为。
而负面的作用则在于，“一房一价”让更多开发商报高价卖低价，不透明的空间依然存在；而二手房“一房一价”的可行性也不大，执行起来难度很大。 记者张金娜
逾七成受访者不满广州一房一价现状
在“明码实价”的时代，购房者心态如何？最近某网站一项调查中，网友对“一房一价”的态度较为赞许，近八成受访者表示买房时会看重“一房一价”的信息是否执行到位。但就广州目前的执行情况而言，逾七成网友表示对实施成果不满意。
根据发改委的通知，未实行“一套一标”的，每套将处以5000元罚款。但业内人士指出，房企可以虚报高价，再打折出售，既可规避“一房一价”，也无需公布所有信息，因此5000元/套的惩罚被视为“隔靴挠痒”的措施。
同样的，在某网站调查中，“商品房明码实价”执行难点问题中，占比最多的是认为“后期监测监督措施未明确规定”、“惩罚措施未明确规定”，分别占29%、28%；此外，近24%的受访者认为，商品房价格标准也是实施难点之一。
调查中，近七成网友不看好政策前景，对其能否稳定房价、杜绝房地产市场乱象的作用也存在疑问。近两成网友表示，如果开发商虚报高价，“一房一价”政策将形同虚实。 记者 罗莎琳张金娜
先落实一手市场才能双管齐下
回复该发言

国家发改委规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价，严格执行“一房一价”；新规出台不到一个月，广东又规定从6月1日起，二手楼也要执行“一房一价”。政府对一二手楼市双管齐下，但开发商和中介难以将该规定真正执行到位。
近一个月来，记者在踩盘过程中，都有关注一手楼“一房一价”的执行情况，但总结出来的结论是：小型开发商基本上都是敷衍了事，而大型开发商虽然大多都有按照要求来执行，但也都是走形式路线。比如白云区某楼盘，公示的价格高达28000元/平方米以上，但实际成交价格低至18000元/平方米。无独有偶，白云区另一个楼盘目前还没有开卖，据该盘工作人员称，预售价格为23000元/平方米，但开盘后会有多重折扣，最后实际均价估计在20000元/平方米左右。这些开发商表面上似乎都是按照政策执行，但实际上对抑制价格没有任何影响，无非是让开发商多做了一道工序而已。
一手楼“一房一价”已执行一个月了，其落实情况不过如此；而二手楼新政刚执行没几天，情况更是不容乐观，不少中介人员根本不知道有这一新政。扪心而论，这样的规定的确有为难中介的意思，因为二手楼业主的放盘价格往往是随心所欲，中介机构基本上难以为其明码标价。以记者愚见，监管部门应先将一手楼的“一房一价”执行情况抓起来，真正落实下来，而不应该只是天天推政策，随后却不了了之。 记者张金娜
他山之石
上海：部分楼盘打“擦边球”
“一房一价”新政执行以来，上海媒体近日调查多个楼盘发现，部分楼盘仍在打擦边球，要么对“一房一价”躲躲闪闪，要么执行不到位，未按要求公布全部信息。
在上海铜川路某高档楼盘售楼中心，销售人员称在售房源均为精装修房，销售单价在3.8万元/平方米以上；而在几天前的“五一房展会”上，该销售人员报出的单价还是3.6万元/平方米起。东方网记者询问其中一幢楼的总体房源，销售人员说不上来，只说该项目总共有几千套房源上市。
在上海延长路某楼盘售楼处，其销售信息打印成几张A4纸张后，贴在销售前台左侧的台面上，上面标示了每一套房的建筑面积、套内面积、单价以及总价，但对哪些房源已经售罄、哪些在售，则没有任何明确的信息。 记者罗莎琳
北京：开始排查执行情况

北京市发改委近日消息，从即日起至6月25日，北京将开展“一房一价”检查，违规行为将处以每套5000元的罚款。
5月1日起，北京实施商品房销售明码标价规定。北京市发改委表示，各区县主管部门对本地所有房地产开发企业正在销售的商品房，要实行拉网式排查，确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位，无一遗漏，不留空白。
各级价格主管部门在检查中，对违反相关规定的要发现一起、查处一起，并依法严惩和公开曝光。房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”的，将每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或由工商行政管理机关吊销营业执照。 记者罗莎琳
逾七成受访者不满广州一房一价现状
在“明码实价”的时代，购房者心态如何？最近搜房网一项调查中，网友对“一房一价”的态度较为赞许，近八成受访者表示买房时会看重“一房一价”的信息是否执行到位。但就广州目前的执行情况而言，逾七成网友表示对实施成果不满意。
回复该发言

根据发改委的通知，未实行“一套一标”的，每套将处以5000元罚款。但业内人士指出，房企可以虚报高价，再打折出售，既可规避“一房一价”，也无需公布所有信息，因此5000元/套的惩罚被视为“隔靴挠痒”的措施。
同样的，在搜房调查中，“商品房明码实价”执行难点问题中，占比最多的是认为“后期监测监督措施未明确规定”、“惩罚措施未明确规定”，分别占29%、28%；此外，近24%的受访者认为，商品房价格标准也是实施难点之一。
调查中，近七成网友不看好政策前景，对其能否稳定房价、杜绝房地产市场乱象的作用也存在疑问。近两成网友表示，如果开发商虚报高价，“一房一价”政策将形同虚实。 记者 罗莎琳张金娜
先落实一手市场才能双管齐下
国家发改委规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价，严格执行“一房一价”；新规出台不到一个月，广东又规定从6月1日起，二手楼也要执行“一房一价”。政府对一二手楼市双管齐下，但开发商和中介难以将该规定真正执行到位。
近一个月来，记者在踩盘过程中，都有关注一手楼“一房一价”的执行情况，但总结出来的结论是：小型开发商基本上都是敷衍了事，而大型开发商虽然大多都有按照要求来执行，但也都是走形式路线。比如白云区某楼盘，公示的价格高达28000元/平方米以上，但实际成交价格低至18000元/平方米。无独有偶，白云区另一个楼盘目前还没有开卖，据该盘工作人员称，预售价格为23000元/平方米，但开盘后会有多重折扣，最后实际均价估计在20000元/平方米左右。这些开发商表面上似乎都是按照政策执行，但实际上对抑制价格没有任何影响，无非是让开发商多做了一道工序而已。
一手楼“一房一价”已执行一个月了，其落实情况不过如此；而二手楼新政刚执行没几天，情况更是不容乐观，不少中介人员根本不知道有这一新政。扪心而论，这样的规定的确有为难中介的意思，因为二手楼业主的放盘价格往往是随心所欲，中介机构基本上难以为其明码标价。以记者愚见，监管部门应先将一手楼的“一房一价”执行情况抓起来，真正落实下来，而不应该只是天天推政策，随后却不了了之。 记者张金娜
他山之石
上海：部分楼盘打“擦边球”
“一房一价”新政执行以来，上海媒体近日调查多个楼盘发现，部分楼盘仍在打擦边球，要么对“一房一价”躲躲闪闪，要么执行不到位，未按要求公布全部信息。
在上海铜川路某高档楼盘售楼中心，销售人员称在售房源均为精装修房，销售单价在3.8万元/平方米以上；而在几天前的“五一房展会”上，该销售人员报出的单价还是3.6万元/平方米起。东方网记者询问其中一幢楼的总体房源，销售人员说不上来，只说该项目总共有几千套房源上市。
在上海延长路某楼盘售楼处，其销售信息打印成几张A4纸张后，贴在销售前台左侧的台面上，上面标示了每一套房的建筑面积、套内面积、单价以及总价，但对哪些房源已经售罄、哪些在售，则没有任何明确的信息。 记者罗莎琳
北京：开始排查执行情况

北京市发改委近日消息，从即日起至6月25日，北京将开展“一房一价”检查，违规行为将处以每套5000元的罚款。
5月1日起，北京实施商品房销售明码标价规定。北京市发改委表示，各区县主管部门对本地所有房地产开发企业正在销售的商品房，要实行拉网式排查，确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位，无一遗漏，不留空白。
回复该发言

各级价格主管部门在检查中，对违反相关规定的要发现一起、查处一起，并依法严惩和公开曝光。房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”的，将每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或由工商行政管理机关吊销营业执照。 记者罗莎琳
回复该发言