广州楼市未见大降价 "旺季"之后或成"望季"

文/羊城晚报记者张秀钦
限购令下，全面收紧的房贷也没能成为压死骆驼的稻草。房贷收紧风声不断的5月份，一线城市楼市反而隐现“红5月”迹象，广州、深圳、上海5月份成交环比、同比均出现大幅增长。
如果说上海、深圳成交量的回升，仅仅是房价下滑这一因素的话。广州成交量的回升，情况要复杂得多。一方面，固然有部分楼盘开价低于预期的因素；另一方面还有增城、从化的不限购，为资金流入留下了通道，而限价令的出台，更提升了增城楼市的吸引力。
“红5月”的出现，并没有让楼市担忧回暖会遭致政策又一重拳。在业内看来，限购与房贷的收紧，毕竟困住了很大一部分消费力，外地楼盘又在“抢食”，在没有更多降价出现的情况下，“旺季”之后将是“望季”，成交会逐步削弱，去年9、10月份量价齐涨的盛况难以再现，政策重拳再出的可能性也就大大降低。
5月成交继续反弹
4月份楼市反弹，一度让市场兴奋，毕竟，成交均价下跌、成交量上升，是楼市走向理性的开端。
进入5月份，成交反弹的势头没有减缓的趋势。“五一”期间，现场人气旺盛、成交活跃的楼盘不在少数。就算进入5月末，依然有不少楼盘非常旺场。“开发商的报数肯定有一定的水分”，业内人士吴定金说，不过水分不会很大，“很多楼盘旺销确是事实”。“很多楼盘”中，有的来自东部，有的来自西部，有的来自南部。
如果说业内人士的判断来自于自身的观感，带有主观性，那么阳光家缘的监测数据则可以更客观地说明问题。某网站监控阳光家缘数据显示，5月，广州十区两市的成交套数为7499套，环比4月份的5461套、同比去年5月份的4025套均有大幅增长。
广州并非一枝独秀，一线城市中的深圳、上海5月份的成交势头同样不错。深圳房地产信息网的统计数据显示，5月份，深圳一手住宅成交套数为2949套，环比4月份的1904套、同比去年5月份的1386套都有大幅提升。上海情况也不错，5月份一手住宅成交面积达70多万平方米，同样是环比、同比均出现上涨。只有北京不甚乐观，5月份预售住宅签约率不足10%，比4月份的30%要低不少。
6月旺销难度较大
成交持续反弹，其实也在意料之中。这当中有客观因素，亦有主观原因。
4、5月份毕竟是销售旺季，经过2、3月份对高压调控的适应之后，消费力自然会有部分释放，成交反弹是大概率事件。去年4、5月份，受二套房贷首付持续提高及三套房贷停贷冲击，成交大受打击；与之相比，今年出台的限价令，负面影响要小得多，成交大涨也在情理之中。而4、5月份部分楼盘开价低于预期，无疑也加深了成交反弹的幅度。正如中原地产项目部总经理黄韬所说，4、5月份广州不少楼盘比较务实，因为限价，外围项目出现了轻微降价，还有楼盘的开盘价低于周边在售项目，都吸引了人气、增加了成交。
意料之中的反弹，让市场在兴奋之余，也对未来产生忧虑。某大型房企下半年有多个新盘面市，有关负责人担心，广州不少消费力为政策所“困”，并有外地楼盘对广州买家虎视眈眈，再经过4、5月份的消化，会否影响到下半年的成交？“这会关系到公司的业绩，也会关系到我们的奖金”。
商家并非杞人忧天。在中金公司看来，即使有4、5月份这样的销售，各城市库存去化月数还是接近或超过了去年全年高点，隐含着楼盘销售去化率并不尽如人意。下半年，楼市销售不仅要维持4、5月份的“势”，甚至还要更旺才能解决商家资金链方面的问题。
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商家所担忧的下半年成交不好，有较大可能性。吴定金说，调控政策以及货币紧缩的持续，都在进一步削弱楼市“旺势”，如果目前的环境不变，继续旺销的概率不高，成交未必会突然“垮”下去，但必然会慢慢放缓，观望者会越来越多。4、5月份的旺季，可能会变成6、7月份的“望季”。
当然，这并非是无解的死结。连商家都承认，尝过4、5月份的甜头之后，适度的降价是打破成交困局的最好办法。至于这个“适度”，在于开发商对资金的渴望程度。全国工商联房地产商会会长聂梅生日前表态，今年内我国房价将下降10%。至于广州，黄韬说：“今年商家真正减价的幅度不会超过10%。”
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