关键词共有权
读者徐女士：看中了一套二手房，也下了定金，结果没过几天业主的妻子突然来找中介，说自己不同意卖楼。房产证上只有卖家一个人的名字，他妻子反对卖楼的话，合同还能继续进行吗？如果房子买不了了，违约责任怎么界定？
-->现场解答：
“在二手房交易中，购房者经常会遇到这样的问题，具体如何处理要分类来看。”广东中圳律师事务所刘子孺说。他表示，如果类似徐女士碰到的情况，房产证上只有一人名字，但房产属于夫妻共有财产，则要看买方是否属于善意第三人。也就是说，如果买家明确知道男方已婚仍然买房，则买卖合同无效。在这种情况下，如果合同中有明确约定“卖方已取得妻子/丈夫同意，若妻子/丈夫不同意，由卖方承担违约责任”，则按合同执行即可。如果合同中没有对此做约定，则应协商互不追究责任，因为双方都存在过错。
还有一种情况是，房产证上是两人名字，而购房者在此情况下只与其中一人签订合同，那么当另一人表示不愿卖房时，此前签的买卖合同就是无效的。
刘子孺提醒购房者，如果打算购买的物业房产证上有两人名字，而只有其中一方签订买卖合同的，务必要征得另一个共有权人同意卖房的书面承诺，并予以公证。如果房产证上只有一个人名字，则需要详细询问是否已婚，并将此情况在中介处列出书面说明。如果已婚，则需要卖方出具另一方同意卖房的书面证明，并予以公证。同时在合同中需要列明，卖方所售房屋属于夫妻两人共同财产，且卖方已取得妻子/丈夫的同意，若因另一方不愿卖房导致交易无法进行，则由卖方承担违约责任。
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