入市之前给自己做一份商业计划书

房子很多时候像奢侈品一样诱人，通常买完之后后悔的人会说，当时是被它的某一个特质所吸引，一时冲动下了定。在此前楼市不断上涨的周期中，尚有“升值”两个字聊以自慰，但是在目前市场前景难以预判，尤其是中短期内局部动荡有可能产生波动的情况下，我们不妨以更为理性的眼光来挑选一套房子。在一笔钱进入楼市之前，不妨真正把自己当作投资人，为这个房子做一份简要的商业计划书提交给自己，或许有助于我们在当前的市场背景下更加回归到投资理财的本质中去。
确认资金框架并且严守计划
作为理性的投资者，在选择一个项目之前，首先对自己的资金状况有个清晰的认识，对于未来的资金分配做好切割。
很多人买房子的时候会出现这样的问题，原本只准备买套150万的房子，结果发现180万的那个客厅出阳台，200万的采光景观更好，250万的可以做阁楼，甚至最后交完钱，发现自己买了个300万的房子。于是这个投资从最初就超出了承受能力，在最后出手赚钱的那一刻之前的整个过程，给生活增添压力的，这有悖于快乐投资的基本原则，并且在后期市场中也难以保持好的心态。一旦市场出现波动，这样的投资者往往是最先出货的，因为从一开始就把自己放在风险边际线上，再无多一些的弹性空间。
通常会建议根据目前的每月开支，至少要切割出能够支撑两年生活和供房的资金，其余的自己可以纳入理财投资的范畴，对于近两年内还有大额开支预项的，也建议把这笔费用预留出来，不要所遇事情都要等到房子出手才能够解决。在2008年，曾有一位投资者买了几十套住宅，每个月有大笔的月供需要支付，在楼市刚开始进入低迷的时期，她会定期卖掉其中的一套来偿还其他物业的贷款，后来整个市场陷入低谷，成交越来越困难，她的资金就陷入了一个僵局。这种情况或许站在楼市的一片繁华中难以想象，但是历史往往会在不经意的时候重新上演，即便这一轮市场调控中未必得见，但是恪守资金使用的原则，是保证投资过程和心态轻松快乐的基础。
预判区域市场
商业计划书的价值不仅仅在于获得风险投资的青睐，更可以作为企业预判未来、规划自己，决策参考的依据。如果能够换一个投资者的角度来看备选的产品和市场，更挑剔但也更理性。在商业计划书中对于行业市场的分析往往是尾随公司介绍的第二部分，其中包括这个市场的过去、现在和未来。
预判市场，宏观经济、政府规划与市场政策是其中绕不开的部分。宏观经济是决定买还是不买的决定性因素；政府规划决定买在哪里，是保证利润厚薄的关键所在，而跟着市场政策走，则可能会选择到更为有利的入市和退市的时机，以确保利润的相对安全。上述三点已经被讨论到没有结果，或者说短期情况已经随手可以查到，并且没有定论，在此就不多做赘述。
对于房子而言，地域属性赋予它更多市场特质，所以对于它的市场分析更需了解其所在的区域市场。在很多数据难以清晰的情况下，我们建议用最为简单的“供求关系”作为市场分析的重要参考依据。以准备购买一套龙岗区的房子为例，在买入之前，就需要了解清楚这个区域大致的人口数量，此前2-3年每年新房和二手房的成交量，目前空置比例如何，因为这些空置的物业有可能会成为下一轮入市的二手房。目前市场供应是多少，未来2-3年的新增供应量是多少，如果将每年成交的增加速度计算在内，那么未来的供求关系与目前相比是更为紧张了，还是更为宽松了？如果更为紧张，向下的空间就很小，如果更为宽松，向上的速度就会很慢，空间也会有限。相信市场之手一直在配置着各种资源，我们相信规划会引导人员向某一个区域流入，但是供求关系依然是其中最为重要的市场指标。
确定产品类型
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综合资金情况和购买需求，听取各方意见之后给准备购买的产品勾勒出大致的轮廓。对于自己的需求进行排序，在选房过程中不要轻易改动，时刻记得最重要的是什么，比如希望距离上班地点近的，或者孩子准备上学，一定要买带优质学位的，或准备给老人家居住的，希望楼梯房一定要在3楼以下等。不要为了一点价格轻易模煳自己的需求，未来的生活会不时提醒你。
通常而言，在做对选择的情况下，风险和回报总是成正比，投入和产出也是成正比。在产品类型方面，尤其是租金回报率方面，一般商铺回报较写字楼更高，写字楼较住宅更高。但是商业物业一般跟经济周期关系密切，住宅由于是刚性需求，即便在经济再低迷时依然都有租有售，但是商业就可能彻底停滞。并且，目前对于深圳的商业物业是否过热，嘉宾也表示已有担忧。对于那些目前租金回报率只有2%的商铺，每年租金上涨10%，复利计算5年后租金回报率为3.2%，依然没有达到目前的理想水准。有嘉宾笑言：“对于准备长线持有的，如果你觉得它透支了未来5年的价值，那你就要考虑是不是能等它10年了，就像女孩子找男朋友一样，他现在一穷二白，那你看要不要等他一辈子了，如果你觉得值得那就可以买。”
(智慧支持：世华地产总经理梁文华、招商置业蛇口区区域总监沈斌、资深投资客叶森)
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