被限价的楼市 招商观园深圳“低价”入市

招商地产(000024,股吧)观园项目12000元/平方米的售价一经披露，就吸引了深圳业内的关注和议论。
6月1日，招商地产相关负责人向媒体表示，观园项目终于通过审批并取得预售证，将于端午节期间6月5日正式开售。
“低价”12000元
招商观园位于观澜高新技术园区，项目占地面积14.76万平方米，总建筑面积为22.2万平方米，此次总共有504套高层房源推出，包括90平方米、140平方米、160平方米三种户型。
针对12000元/平方米的定价，招商地产内部人士向观点地产新媒体透露：“价格低的主要原因是受限价政策的影响。目前整个深圳新开楼盘都受到限价的影响，作为开发商只能积极响应国家政策，而作为央企的招商更要贯彻执行。”
虽然观园项目已明确开售，但招商另一个项目雍景湾仍然没有拿到预售证，招商内部人士称，主要还是价格的原因。
该人士表示，这两个项目的预售证都申请了较长时间，主要是看能不能接受政府给的价格。现在只有两种选择，要么接受政府的定价，要么不卖。现在开发商也都明白这个道理，价格完全不是市场决定，而是政府决定。
对于选择在端午节期间开售的原因，该人士无奈地表示：“原本早就应该开盘了，并不是抢什么节假期，而是被动地受预售证影响。”
而12000元/平方米定价对于整个项目利润的影响，该人士坦言，基本没多少利润了。
但是众厦地产总经理助理林晓华则认为，虽然大家感觉12000元/平方米是降价了，但其实以该地块当时的拿地成本计算，收益其实不比其他项目差。另一方面，该项目的地理位置较为偏僻，区域价值不大，12000元/平方米不算低，应该定在10000/平方以内还算合适。
世联地产(002285,股吧)市场总监、首席分析师王海斌也认为，该项目区域目前什么配套也没有，一万多块钱的价位也相对合理。对于目前有刚性需求或者改善需求的客户来说，也不算太贵。现阶段的调控下，已经把许多人买房的资格都限制了，对于真正想买房又有资格的人，价格显得很重要。
招商地产内部人士并不认可，该人士向观点地产新媒体算了一笔细账：“该项目地块06年拿的时候楼面地价是3000多元/平方，加上拿地后每年7%的资金利息，再算上该项目品质开发方面的投入，利润确实没多少。
该人士举例称，观园旁边的另一个项目，当时开发商拿地就超过9000元/平方，拿地到现在已经两年多，算上利息成本的话，土地成本都已经过万，2000块在目前深圳根本就建不起什么项目。
限价的威力
事实上，自今年5月1日开始执行的“限价政策”，较以往的每一次调控都更为严厉。按深圳市政府规定，对每个项目进行价格上限限制，并分片区制定均价上限，超过价格上限的将不能获准预售，以实现2011年房价涨幅不超过GDP涨幅的控制目标。
当前深圳已经“被限价”的新开楼盘也逐渐增多。5月28日，龙华中心区的锦绣御园一期公开发售，该楼盘均价不足2万元/平方米，最低起价1.6万元/平方米，该项目作为深圳龙华首个限价项目，开盘价比原先预期低了近3000元/平方米。
同样在龙华区，原定于5月底推出的莱蒙水榭春天三期，也因未取得预售证，延至端午节期间发售。原计划在2.4万/平米的售价，但按政府要求均价将不超过2.1万元/平方米。
从深圳市规划和国土资源局6月1日公布的5月房价数据看，“限价政策”成效显著：5月份深圳一手商品住房成交均价15262元人民币，与4月份相比，降幅高达24.8%，也重回2009年8月以来的最低水平。
对于该数据的准确性，业内人士存在各种质疑。王海斌认为，该数据并没有真实反应出楼市下跌的状况。
回复该发言

数据不真实主要有三方面，第一、现在深圳的供给量比较少，成交量也不高；第二、入市的新盘都属于中低价位，高价位的项目政府不让入市；第三、中海4月底推出的两个限价房热销，它的销售数据也表现在5月份。
“综合这三方面，就会出现成交量多，价格偏低，给人的感觉是调控起到作用。实际上是政府行政作为的结果，这种价格是属于‘被降价’，不是开发商选择的降价。”王海斌进一步表示、
王海斌续称，开发商选择降价一般有两个选择，一个是资金链紧张，另一个是市场供应旺盛，竞争激烈，这才是真正的价格下降。现在则是采取不发预售证，不让高价盘项目入市，价格都是政府管制的结果，这种结果即使降价50%都无意义。
招商地产(000024,股吧)观园项目12000元/平方米的售价一经披露，就吸引了深圳业内的关注和议论。
6月1日，招商地产相关负责人向媒体表示，观园项目终于通过审批并取得预售证，将于端午节期间6月5日正式开售。
“低价”12000元招商观园位于观澜高新技术园区，项目占地面积14.76万平方米，总建筑面积为22.2万平方米，此次总共有504套高层房源推出，包括90平方米、140平方米、160平方米三种户型。
针对12000元/平方米的定价，招商地产内部人士向观点地产新媒体透露：“价格低的主要原因是受限价政策的影响。
虽然观园项目已明确开售，但招商另一个项目雍景湾仍然没有拿到预售证，招商内部人士称，主要还是价格的原因。
该人士表示，这两个项目的预售证都申请了较长时间，主要是看能不能接受政府给的价格。
对于选择在端午节期间开售的原因，该人士无奈地表示：“原本早就应该开盘了，并不是抢什么节假期，而是被动地受预售证影响。
而12000元/平方米定价对于整个项目利润的影响，该人士坦言，基本没多少利润了。
但是众厦地产总经理助理林晓华则认为，虽然大家感觉12000元/平方米是降价了，但其实以该地块当时的拿地成本计算，收益其实不比其他项目差。
世联地产(002285,股吧)市场总监、首席分析师王海斌也认为，该项目区域目前什么配套也没有，一万多块钱的价位也相对合理。
招商地产内部人士并不认可，该人士向观点地产新媒体算了一笔细账：“该项目地块06年拿的时候楼面地价是3000多元/平方，加上拿地后每年7%的资金利息，再算上该项目品质开发方面的投入，利润确实没多少。
该人士举例称，观园旁边的另一个项目，当时开发商拿地就超过9000元/平方，拿地到现在已经两年多，算上利息成本的话，土地成本都已经过万，2000块在目前深圳根本就建不起什么项目。
限价的威力事实上，自今年5月1日开始执行的“限价政策”，较以往的每一次调控都更为严厉。
当前深圳已经“被限价”的新开楼盘也逐渐增多。
同样在龙华区，原定于5月底推出的莱蒙水榭春天三期，也因未取得预售证，延至端午节期间发售。
从深圳市规划和国土资源局6月1日公布的5月房价数据看，“限价政策”成效显著：5月份深圳一手商品住房成交均价15262元人民币，与4月份相比，降幅高达24.8%，也重回2009年8月以来的最低水平。
对于该数据的准确性，业内人士存在各种质疑。
数据不真实主要有三方面，第一、现在深圳的供给量比较少，成交量也不高；第二、入市的新盘都属于中低价位，高价位的项目政府不让入市；第三、中海4月底推出的两个限价房热销，它的销售数据也表现在5月份。
“综合这三方面，就会出现成交量多，价格偏低，给人的感觉是调控起到作用。
回复该发言

王海斌续称，开发商选择降价一般有两个选择，一个是资金链紧张，另一个是市场供应旺盛，竞争激烈，这才是真正的价格下降。
回复该发言