二手淘房：挖掘南油价格洼地 150万选个过渡房

淘楼档案
淘楼者：黄先生
年龄：35岁
职业：IT工作人员
置业意向：南油片区
淘楼记者：卢韵如
陪淘时间：6月3日
淘楼电话：13824347677
黄先生来深多年一直租房住，随着房租一涨再涨决定还是买小一点的房子暂时过渡，选择了距离工作地点较近的南油片区。
综合考虑自己的承受能力，希望总价能够控制在150万以内，单价尽量不要超过2万元/平方米，未来的换房出售时不会有太大的市场压力。至于面积，黄先生则表示从单房到两房都可以考虑。
南油片区在南山后海大道和前海路之间，夹在两条路的地铁规划中间，并且一直是南山传统的工业区，区内多为工业厂房，一线地产品牌开发商至今尚未有大规模的进驻，长期以来房价普遍低于前海和后海，算是南山的价格洼地。
随着南油B区及南油天安工业区陆续传出相对明确的改造信息，凯德置地旗下地块也已正式开工，南油与周边区域的的价格差距逐渐缩小。目前区内物业房龄较久的因为有拆迁利好，房价也普涨至1.5万元/平方米左右，2000年以后的新房价格则在2.2万元/平方米以上，所以中原地产南油分行经纪人蓝善桂则推荐了四套入伙时间在2004年前后的房源给黄先生。



裙楼商业配套齐全。

客厅、卧室采光好。

主打楼盘
百富大厦商住两用，可以注册公司
70平方米，两房两厅，140万元
√突出优势：户型方正，使用率高，室内采光极好
×明显劣势：开窗后噪音大，走廊光线暗淡，没有大阳台
百富大厦与凯德置地正在建设中的五星级南油购物广场毗邻，土地用途为商住两用，但是属限购范围。从南海大道过街天桥穿过，对面便是新一佳超市，步行可达的范围内还有沃尔玛、海雅百货、茂业百货、南山书城等商业配套。周边润裕大厦已经完工正在招商中，背后的工业厂房也已改造成动漫产业园区。该物业裙楼1-2层为商业配套，目前商家已全部入驻，多为餐饮、便利店等日常生活所需商业。与其相邻的金晖大厦单价稍低，但是户型设计较之略次，75平方米单位售价130万元。
所看物业位于7楼，2梯8户，东北方向，2004年入伙，物业管理费2.5元/平方米，据蓝善桂介绍同户型单位目前售价已到159万。室内使用率达到85%左右，两个卧室和客厅三面大凸窗采光，室内光线极其充足，开窗之后感觉噪音略大。户型方正，厨房虽然不大但是搭配有2-3平方米的小阳台。
原房办公装修，没有家私电器，全白色瓷砖贴地，两个门上还贴着经理室的门牌。由于可以注册公司，租金约为每月3800元。



楼体显得较为陈旧。

客厅里有5扇门。

新街口楼体和大堂较同龄物业略为陈旧
59平方米，两房一厅，118万元
√突出优势：户型紧凑，总价较低，配套齐全
×明显劣势：噪音较大，客厅难以利用，没有阳台
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新街口位于东滨路与南海大道交会处，在南海小学及北师大附小学区内，与沃尔玛隔路口相对，旁边是世纪广场服装批发城，批发城下为餐饮一条街，购物生活配套相当方便。新街口裙楼为苏宁电器、雅兰床品以及部分餐饮商家，门前有后退式广场，距离马路仍有一段距离。小区内共6栋高层，迎南海大道一面直线排列，呈扁平狭长状，公共活动空间较少。周边原为多家纺织类企业，现在工业厂房正在改造中。


-->该物业2004年入伙，与其他同年物业相比，保养情况看上去不太理想，楼体和大堂较同龄物业略显陈旧。物业管理费2.5元/平方米。所看单位正东朝向，面向南海大道。户型紧凑方正，但是客厅内由于开门多达五处，需精心设计后才好利用。两个卧室面积不大，主卧有凸窗，但由于正对着南海大道，开窗后噪音较大。卫生间与厨房面积都比较小，厨房出小阳台，室外没有遮挡，采光都很好。据介绍，其相去不远的龙佳园（资料、论坛)也有类似59平方米的紧凑小两房，但是由于裙楼多为餐饮，油烟味较重，总价在113万元左右。



小户型也有小区。

信和自由广场（资料、论坛)室内。

信和自由广场小户型也带社区，配套齐全
69.44平方米，两房两厅，160万元
√突出优势：有社区，带装修，物业新
×明显劣势：总价高，对安全通道楼梯口，大阳台
信和自由广场是南油片区内少有的带社区的小户型，2006年物业，管理费2.8元/平方米。裙楼为信和春天百货，现在一楼又在重新装修中。门前为后退式广场，目前麦当劳、星巴克、拾味馆等餐饮企业已经进驻。附近的南油B区已有明确的拆迁意向，未来周边环境会进一步改善。尽管社区并不规整，但绿树成荫，并有不少小的景观小品散落其中。物业管理较好，不时可见身着制服的保洁人员在清扫落叶。一楼为架空层，摆放了跑步机等健身器材，乒乓球台和篮球场等运动场所都有业主正在使用。
小区共有7栋高层，分别以星座命名，两梯六户，其中两房多向外对着南海大道，三房则向内看小区园林。总价较黄先生的心理价位略高，随同看楼的蓝善桂表示此前成交价格已经在170万元，且该小区投资客较少，住家氛围相对浓厚。大堂有珠帘和水晶吊灯等装饰，看上去更为时尚。所看单位在10楼，西南朝向，打开门后通风极好。居家装修，以米色和橙色搭配为主，有部分家私电器和宜家风格的家具橱柜。主卧半出阳台，次卧带凸窗，比较安静。厨房带有实用生活阳台，相对宽敞，摆放冰箱、洗衣机后仍有部分晾衣空间。



新一代公寓的楼体。

赠送装修。

新一代公寓带南油小学、北师大附中的学位
38平方米，单身公寓，88万元
√突出优势：酒店式公寓管理好，总价低，装修漂亮
×明显劣势：单价高，房间少，光线不足
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新一代公寓和信和自由广场（资料、论坛)相邻，酒店式公寓，70年产权，由两栋高层组成，开发商发售时送装修，据蓝善桂介绍所看单身公寓的租金在2800-3000元/月。一楼大堂有酒店管理公司进驻，可将物业交给该公司统一经营打理，显示对外零售的挂牌价格为170元/天起。社区物业面积从38-88平方米不等，不能注册公司。31层为楼顶花园，业主可以使用，13楼以上单层留有部分作为架空花园，每层都预留出部分公共阳台，通风情况相当好。据蓝善桂介绍，新一代公寓带省一级重点南油小学以及北师大附中的学位。
所看物业位于16楼，走过酒店式直线长廊，走廊内光线不足。该物业朝北，尽管采用落地玻璃窗，但是室内光线只算一般，没有大阳台，只有厨房出一生活阳台，可摆放冰箱和杂物。室内采用开发商赠送装修，咖啡色的大理石地面，入室处有抬高，将卧室与客厅之间采用博古架作为隔断。原业主还选择了部分画作和落地灯饰作为软装饰，整个房间显得风格温馨怡人。

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