楼盘“拔高”变身天际豪宅涨价五成

珠江新城L2地块在建工地，该地块原规划高度100米，后来改规划加高98米，变成198米。摄影记者何剑辉
信息时报6月15日讯 从100米拔高到198米，从120米拔高到170米……楼盘调整规划“拔高”层出不穷，楼体“拔高”30~50米，甚至100米，对购房者和周边居民有什么影响？开发商热衷拔高，里面有多大的利益？昨日记者就“拔高”后可能带来的种种问题，采访了市民、房地产业界人士和城市规划专家。
近期，广州市珠江新城和亚运城这两个标志性区域的楼盘“拔高”申请，如雨后春笋般层出不穷。据了解，开发商建超过100米的超高层楼宇的成本更高。从100米拔高到198米的珠江新城L2地块设计师盛宇宏表示，该小区拔高后结构成本增加了，大约要增加5000万到1亿元的造价。那么，开发商舍得投重本也要建高楼，背后又有何利益驱动？
拔高动力：部分楼盘“拔高”才“好卖”
合富置业首席分析师黎文江认为，楼盘拔高反而抬高了成本，但楼宇单层层高拔高后会舒服点，整体楼盘素质更高档,比如，像珠江新城的最后住宅地王“拔高”，主要是想做豪宅，腾出更多面积来做园林，这样标志感更强；珠江新城L2地块也是为了打造豪宅，而且南向望江的单位会多很多。
有业界人士透露，像珠江新城个别已“拔高”后正在销售的项目，如果当初没有“拔高”就不太好卖。因为周边相似产品竞争太厉害，在没有长得更高拥有更多景观资源情况下，很难卖出高价。
“拔高”带来的利润
1.容积率提高建筑楼面积增加地价成本被摊薄又可多赚售楼钱
据了解，楼盘规划中的容积率，决定了整个项目中有多少建筑面积的房屋可以售卖，而总建筑面积直接关系到开发商的开发成本和销售总额。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。因此,若用地面积不变，单个房产项目的容积率越高，其可销售的房源面积就越大,开发商的销售收入也越高。广州市房地产专家吴定金表示，如果楼盘“拔高”后增加了建筑面积就降低了拿地成本，容积率拔高楼面地价就降低了，与此同时可销售的面积还变多了。
比如，如果一个地块原来总建筑面积为34327平方米，要求建100米，总价约为4.7亿元，楼面地价高达13537元/平方米。这个地块如果加上建筑成本以及各种营销费用，预计要卖到3万元/平方米。但它申请拔高35米左右后获批，同时又增加了容积率，增加建筑面积约11400平方米。如果仍按照3万元/平方米的售价，拔高部分将给该项目增加3.42亿元收入，同时还将楼面地价降低到10162元/平方米。不过，近期成为焦点的亚运城D地块开发商负责人表示，“拔高”后容积率不变，主要是楼体变瘦了，小区绿地面积增加了。
2.容积率不变建筑面积不增“长瘦拔高”可腾出面积建别墅
据了解，在已批准的拔高楼盘中，多数不涉及总建筑面积的增加，只是单纯的楼层拔高。业界人士表示，这样的拔高可以让住宅楼“长瘦长高”，这样可以节省出面积使楼距加大使楼盘档次更高，提高售价；另一种情况是腾出面积多建独立洋房别墅。
广州维森置业房地产有限公司总经理张维伦表示，开发商肯定是有利可图才会拔高，因为“拔高”也意味着建筑成本的增加，如果没有销售等好处开发商肯定不会自己去申请“拔高”。
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拔高后可能地块总建筑面积增加，在拿地成本已经固定了的情况下，这就可以增加销售面积，可以增加利润；就算总建筑面积如果不变，也有可能可售面积会增加，因为总建筑面积包括了可售面积和不可售的公共配套等面积。因此，关键要看可售面积是否有增加。
据透露，市郊地块来说，一般整体面积都比较大，如果能将建筑面积集中在某部分地块上，无疑可以将面积腾出来做更多别墅类或景观类的高档产品。在同一个地块中，如果是2的容积率，楼层拔高0.8倍，完全可以做到部分建高端产品，多建20栋独立洋房别墅，就可多几亿的销售额。
3.楼层拔高视野更广天际豪宅价比低层至少高50%
2010年以来，广州市逐渐刮起修改规划“拔高”风。其中，需要斥重金才能夺得一地的珠江新城，成为市中心规划“拔高”的热点地带。据了解，珠江新城最早的拔高约出现在2008年，随后众多开发商都挖空心思在原规划基础上“拔高”。
显然，在高楼林立的珠江新城，谁家的楼长得更高，所能获得的资源就更多，房价就更高。在临广州大道中有一个超高层住宅楼盘，该楼在“拔高”后终于得以突破周边写字楼的包围，成为同地段的制高点。该盘拔高后150米，成为目前珠江新城已建好的最高住宅，由此将顶层包装成为天际复式空中别墅，称绝版24套，售价为4万元/平方米~5万元/平方米，总价在1200万元以上。而同为该盘的平层低层均价约为2.7万元/平方米，比天际复式价要至少低50%。并且，由于有天际空中别墅概念，虽然房价贵仍受捧，开发商最终还拿出单位进行拍卖。这种“长高”后变身“空中黄金屋”的实践，让尝到甜头的开发商更有动力拔高楼盘。
另外，在珠江新城区域，已经“拔高”后进行销售的某公寓楼盘，售价也比周边同等楼盘高出5000元/平方米左右，比例达到20%。



“拔高”带来的问题
1.周边住户担心视野受影响
记者了解到，不少市民对周边楼宇“拔高”多数的担忧是怕影响自家采光和景观等。位于珠江公园附近的L2地块“拔高”到198米后，周边业主论坛对此都有所关注。
在凯旋新世界业主论坛上，曾有业主担忧L2地块“拔高”后，自己的小区就无法看到中轴线上的两个塔，会严重影响凯旋新世界小区景观。该业主在L2地块公示期，曾在业主论坛上唿吁：“请大家协商，是否应该由开发商出面交涉，保护我们的楼盘不要因为景观变差而价值缩水。”另外，隽峰苑论坛也有业主担忧，该地块拔高后，估计从富力公园28起到誉峰，这一带的楼盘就看不到电视塔了。
此外，亚运城已购房业主，也有担忧D地块拔高后影响到运动员村的采光。对此，亚运城开发商负责人称，规划部门在批复楼盘“拔高”申请时，采光影响等肯定是必要的考量条件，不可能会有住户采光受影响还批准拔高。华南理工大学建筑学院副院长赵红红认为，“拔高”如果总建筑面积不变，要说对周边的影响，就要看日照间距等指标是否有变化，这需要对具体个案进行专业的测算。
2.可能推高周边一手房价
据了解，“拔高”楼层的地块不少都顶着昔日地王的“桂冠”。市民陈小姐认为，这些地块在卖地时因为卖出高价，就抬高了周边的一手房价。但最终这些地块都可以凭借改规划“拔高”再卖高价支撑拿地时的天价成本，有点不太公平。
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有业内人士指出，开发商频频申请改规划背后，一方面是通过规划调整改善地块质量，借以提升项目售价；另一方面也是借此带动旗下同区域项目楼价上涨，先高价拿地抬高房价，再想办法改规划提高利润。在珠江新城最后住宅地王以楼面地价达到15324元/平方米卖出时，就有不少业界人士认为，这是拿地开发商为支撑在周边的旗下在售楼盘，而强撑出的“地王价”。由于该地块高度等各方面都没太大优势，地块又偏小不利于多做园林等，这一地价在当时被认为偏高。但随后，该地块提出修改规划拔高，将小区拔高，不仅每层层高拔高，还空出地块建园林绿化，摆脱原先可能变成单体楼的命运。这个楼盘的价格上去了，将带动周边一手楼未来定价。
亚运城一名业主也在论坛中表示，自己购买了拔高地块旁边的运动员村。他认为，“拔高”是开发商在楼市不景气房价涨不了的情况下，变法涨楼价。对此，亚运城项目开发商负责人表示，房价是要随行就市的，要看房屋推出时市场情况定价，与“拔高”没有直接必然联系。但也有业界人士认为，在同等市场条件下，楼体“拔高”后小区环境变好肯定利好销售。
3.可能带来上学难出行难
一些业内的人士认为，一个城市的某个区域总体规划在卖地之前就已经确定，包括该区域将来有多少人口，需要配套多少道路资源、公共交通资源以及学校资源，但是楼盘随意地拔高打破了原来的总体规划，如果楼盘的容积率提高，意味着该楼盘入住的人口将增加，规划的学位、公共交通资源、日常生活商业配套将带来很大的压力，通俗地说，就是小孩上学可能遭遇学位短缺，出行遭遇公交车不够，公共健身设施不够等情况。如果容积率总体不变，公共配套方面影响相对较少一些，但是，容积率不变的拔高，楼盘会变身高档住宅，家庭拥有的小汽车会增加，停车难，区域内交通拥堵的几率会增加。
4.消防存隐患公摊面积或略增
据了解，目前国内将超过100米的建筑定义为超高层。广州市已批复的“拔高”项目，不少都超过了100米。广州市测绘方面专家人士称,一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。
相对高层住宅而言，超高层住宅设计复杂，设计、工程顾问及监理费用可能增加；超高层建筑中每隔一定距离须加设避难层，以可使用面积计，成本会较高。按照规定，超高层与普通高层相比，公摊较高，消防楼梯增加，每50米设置避难层，实用率多在七成左右。
一般在建筑高度超过100米的高层建筑，会设避难层供安全逃生。目前最高的消防云梯只能达20层左右，在这个高度以上发生火灾，避难层是减少人员伤亡最有效的方式。但避难层在目前广州很多高层写字楼上都有，在高层住宅却很少看到。目前广州市超高层住宅中，仅有楼高52层凯旋会，在35层设有避难层。
追问“拔高”风
可以随意申请“拔高”吗
业内人士：土地出让后“拔高”有违城市规划的严肃性
近期由于“拔高”成为热门话题，受访的房地产业界人士和专家等都表示对该问题有所关注，但认为只要不涉及容积率变化，不增加建筑面积地进行“拔高”，其实也是件好事。
家和集团副总裁张建勋认为，“拔高”有利于集约用地，在土地资源越来越紧张的现在，将楼长高可少用点土地。广州市政协委员、新城市投资控股集团董事长曹志伟表示，在容积率不变情况下拔高，居住环境改善了，公共空间多了。比如，原先是3栋楼的，现在垒成2栋楼建设，可以省出地块面积做绿化等其他用途，也可以将天空露出来；比如，首层架空做6~10米，走在地上视野开阔了。他认为，按照新的时代需要，楼不要全集中在一起建，密度不要那么高，应该拔高。
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也有业界人士认为，如果政府认为城市建筑有必要往高处走，应在土地出让时就规定好，而不是在卖地后再允许开发商进行修改。这样，对于本身很严肃的城市规划本身而言，是不利的。
“拔高”需要补地价吗
国土房管局：暂未接到相关通知
业界人士认为，如果“拔高”后建筑面积有所增加，必须要进行地价的补缴，有关部门要将相关的信息透明化。据广州市国土房管局有关人士透露，目前暂未接到规划部门由于“拔高”规划调整而需要开发商补缴地价的通知个案。
应否征求拿地竞争者意见
北京一地块因竞争者不同意而中止“拔高”
广州维森置业房地产有限公司总经理张维伦认为，允许开发商拿地后改规划“拔高”，唯一明确的利益受损方就是当初同场竞争拿地的开发商。因为在竞买的时候，大家都是按照当时的建筑高度等规划条件考量成本利润的，但拿地后同一地块的建设条件却发生了变化。
据了解，北京广渠路15号“地王”也曾经向北京市规划局申请，在建筑规模不变的前提下，将广渠路15号地中的A4—1地块建筑高度由60米调整为80米，A4—10地块建筑控制高度由80米调整为100米。最终，由于参加该地块竞拍的12个竞买人中，有3个竞买人对此持有异议，因此北京市规划委决定终止改规划的法定程序。
目前，广州市楼盘“拔高”规划调整有进行公示，征求市民意见，但并未征求同场竞买开发商的意见。
然而，也有质疑人士认为，规划公示征求市民意见时太过专业，而且不少市民其实并不知道就已经过了公示期。那么，是否在规划公示后，如果没有太大的反对意见，规划部门就会直接批准“拔高”呢？据已“拔高”的珠江新城L2地块设计师盛宇宏介绍，该地块规划修改申请“拔高”请求递交并公示后，政府部门召开了多次的专家听证会，最终才获准。
而广州市政协委员、新城市投资控股集团董事长曹志伟认为，“只要大家都可以修改，就不存在公不公平的问题，不要有的可以改有的又不可以改，那才不公平”。
专家观点
华南理工大学建筑学院副院长赵红红：拔高要平衡各方利益
华南理工大学建筑学院副院长赵红红称，城市发展是千变万化的，发展过程中会遇到规划跟不上变化的情况。规划也不是说就一成不变，可以变，但保证程序合法。城市公示后要进行量化指标的分析，在重点地区要进行严格控制，在一般地区也要分析评价“拔高”后对人口、交通等会产生怎样的影响，对周边景观的影响又是多少，不能简单化地说行或者是不行。
城市空间的发展要平衡三大利益：政府利益、大众利益和利益集团（即开发商、企业等）的利益。在香港，要进行规划调整，必须是征求周边所有市民的意见，如果市民不同意就无法更改。因此，城市规划发展中，三方利益都要平衡，任何一方过分强大对城市发展是不利的。
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