深圳多区域房价倒挂 桃源居新房比二手便宜千元

“上周末，桃源居新房推出来后，二手房根本就卖不动了。新房才14000元/平方米，买家为什么要掏15000元/平方米的价格去买二手房呢？”西乡桃源居裙楼下一中介业务员沮丧地说。
南都记者在各片区调查了解到，由于近期新房频频“被限价”低价入市，加上按评估价征税政策箭在弦上，热门“限价盘”周边的二手房出现滞销现象，龙华、西乡、观澜都出现一、二手房价格倒挂现象。业内表示，目前二手房价格还将僵持，“限价令”再持续一段时间后，限价盘集中区域二手房价格会开始下降。
多区域一、二手房价格倒挂
“限价盘”频出对区域二手房的影响，从一组对比数据可以清晰得知：在龙华，水榭春天（资料、论坛)三期计划以2.1万元/平方米价格入市，但目前该盘二期的二手放盘价已达到2.5万元/平方米，不少业主买入价即已超过2.4万元/平方米；在西乡桃源居，新房以1.4万元/平方米开盘，而该楼盘楼龄在5年左右的二手放盘价格普遍在1.5万元/平方米左右；在宝安观澜，招商观园（资料、论坛)以1.2万元/平方米入市，而紧邻观园的招商澜园（资料、论坛)二手房价格为13500元/平方米。
中原地产坂田B区区域经理何俊告诉记者，观澜两个主力在售二手社区比观园价格高出1500-2000元/平方米，同时还有交易税费，加上还存在按评估价征税的隐患，片区二手房已经滞销。
不少一线业务员和分行经理均表示，新房降价但二手房业主普遍不愿让价，导致成交更加艰难，预计二手房滞销会持续一段时间，下一步将转移重心转售商业或二、三级联动。
限价盘周边二手成交量将再降
“一手房让利促销，会分流二手房客户，这是肯定的。在一手房限价、二手房又面临按评估价征税的情况下，这种分流的趋势会更明显。”中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智说。他认为，在此背景之下，个别业主的降价卖楼行为会较之以往增多，同时绝大多数二手房单位议价空间更大。
中联地产市场研究中心主管叶蓉表示，当下部分片区的一、二手房价格倒挂，是“特殊时期的特殊现象”，具有不合理性但可以理解。据该司统计，当下深圳的二手房整体放盘量有明显增加，同时业主在放盘和谈判时议价空间增大，表明业主心态已放缓。
“在新盘集中推出的区域，二手房市场势必会受到影响，成交量将会下来。新盘热推区域、投资客相对集中的楼盘，可能表现更明显。如果这种‘滞销’状态再持续2-3个月，这些热点限价区域的二手房价格会降下来。”叶蓉说。
区域调查
龙华价差数千元，但业主不愿“割肉”卖房
6月11日，水榭春天（资料、论坛)三期将限价出售，预计售价2.1万元/平方米。“目前放出的一套水榭春天二期的手房，89平方米卖230万，单价在2.5万元以上。这个客户当年是找关系才以2.4万元/平方米市价买到的。”世华地产锦绣江南（资料、论坛)分行经理解华宇说。
片区新房价格下降，业主心态已经缓和很多，同时市场放盘量也在增加。解华宇告诉记者，现在片区放盘量相比3、4月份有明显增加，业主开始主动跟中介联系，讨论市场变化及走势。但业主在定价上未有实质上的改变，他们中多数选择观望，不急于出货，因此片区房价没有出现下降。城投七里香榭（资料、论坛)、金地梅陇镇（资料、论坛)、日出印象等楼盘的放盘价也依旧坚挺在1.7-1.9万元间。
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龙华业内人士告诉记者，在7月按评估价过户和水榭春天三期以2.1万元/平方米入市的双重影响下，龙华片区二手房买家中的观望气氛非常重。在中介人员发布的网络信息里，原本的热点楼盘们的点击率与进线率也已下降。“这些热点楼盘与水榭春天位置较近，价格也已经没有明显优势，若成交还有不确定的税费，很多购房者开始倾向买一手新房。但也有不少业主认为，限购楼盘推出盘源有限，而且市场需求大，新房对二手房冲击有限，因此看准这点选择坚守。”解华宇说。
观澜新房限价出售二手房“滞销”
上周末，位于观澜的招商观园（资料、论坛)以1.2万元/平方米开盘，现场火爆。与之成为对比的是，与招商观园紧邻的招商澜园（资料、论坛)二手房基本零成交。片区业内人士告诉记者，招商澜园目前二手房价位在13500元/平方米，比澜园足足高出1500元/平方米。观澜另一主力二手房小区中航格澜郡（资料、论坛)在观澜中心地段，价格更贵，目前二手市场价在14000元/平方米左右。招商观园以1.2万元/平方米开盘，直接影响到片区二手楼成交。
“招商澜园的影响更直接，毕竟两个小区为同一开发商打造，又紧挨在一起。观园开盘后，大量购房需求直接分流到新房市场，观澜两大二手房小区都很少有成交。二手房在失去价格优势的同时，还面临按评估价征税的政策调整，片区二手房滞销在情理之中。但即便新盘明显降价，重新定位片区价格，二手房业主还是坚持不降价。”中原地产坂田B区区域经理何俊说。
何俊认为，未来一段时间观澜片区二手房成交量降幅会很明显，但价格现在还没有松动迹象，预计还会高位僵持一段时间。
西乡桃源居新房1.4万元/平，二手房1.5万元/平
6月5日，位于西乡的超大社区桃源居开盘。销售现场的价格公示牌上显示，该盘均价约1.42万元/平方米，其中部分大户型单位和楼层较低单位价格低于1.4万元/平方米。而南都记者咨询片区中介人士后得知，桃源居5年左右楼龄的二手次新房价格普遍在1.5万元/平方米左右，户型、朝向好的单位价格可达1.6-1.7万元/平方米。桃源居新房出售之后，二手房基本处于滞销状态。
“现在的二手房价格确实出现倒挂，桃源居11、15、16、17区的二手房价格都已经达到1.5万元/平方米。买家看到新房价格下降，加上7月份传闻要按评估价征税，观望情绪很浓。而业主也不愿像开发商一样降价放盘，成交僵持。”中联地产桃源居分行经理祝少干说。
他告诉记者，桃源居新一批单位开盘后，不少业主选择转售为租，在价格上并未放松，暂时还没出现降价个案。“桃源居是大社区，有意向买房的自住客还是很多的。但目前买卖双方的僵持状况估计还会持续一段时间，价格暂时还难有松动。我们则要顺应形势，在这个阶段侧重二、三级代理和居间卖商铺、厂房。”祝少干说。
龙岗中心城有业主降价出货
“在大运新城附近的中海两盘以1万元/平方米的价格推出之后，二手市场的确有业主选择降价出货，幅度在3-4万左右。但在睿智华庭开盘后，价格又升了回去。”中原地产龙岗区总经理谢建奎说。尽管睿智华庭卖得并不理想，但价位上无疑加码了业主们的底气。
谢建奎告诉记者，虽然目前的放盘量相比之前有所增加，但目前以中心城为首的龙岗区二手房成交量远远不及新房，原因就在于按评估价征税的政策仍不明朗，和一、二手住宅的价格并没有拉开差距。
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据南都记者观察，目前龙岗中心城的二手房价普遍在1万元/平方米以上，具有代表性的花半里单价则在1.3万元左右。与之相比，新房如公园大地（资料、论坛)、睿智华庭、珑瑜等等，价格则在1.4-1.8万元/平方米的区间，本身价差在3000元左右，如果此刻成交再算上可能以评估价交付的税费（未满5年的营业税占大头），二手房与新房的价差确实不明显。
“一手跟二手之间肯定有挂钩。但目前虽受限价影响，新房除了中海跳水外并没有很明显的降价趋势。业主们有了一反再反的心理，这与目前较低迷的成交量矛盾。”谢建奎说。
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