上海三项目销售僵持 绿城资金链“脆弱”

曾经一度叫板要赶超万科成为行业第一的绿城，在房地产行业经历长期调控的过程中，似乎率先露出了疲态。
网易房产上海站数据中心显示，今年上半年，绿城黄浦湾（资料、论坛)仅售出一套房源，而绿城玫瑰园（资料、论坛)、绿城玉兰花园今年的销售成绩也很一般。另据统计，今年1-4月，绿城实现132亿元的销售金额，仅为2011年550亿销售目标的24%。而绿城的负债率去年为全行业最高，销售成绩不理想可能直接给绿城带来资金链断裂的风险。
专注做高端产品的绿城正成为限购令限贷令下最受伤的房企之一。
在沪项目销售缓慢
绿城中国目前上海在售的有三个项目，分别是位于外滩的绿城黄浦湾，位于闵行马桥的绿城玫瑰园（资料、论坛)以及位于浦东唐镇的绿城玉兰花园。
其中，坐拥外滩一线江景的绿城黄浦湾，今年的销售成绩最为惨淡。网易房产上海站数据中心显示，该项目近半年来仅售出一套房源，成交均价为58028元/平，根据网上房地产显示，这套房源成交于2011年1月份，也就是说，春节后，该项目无一套成交。
而周围别墅林立的闵行马桥板块内，知名项目绿城玫瑰园今年的销售速度也明显放缓。该项目二期于去年12月10日取得预售证，一次性推出了28套房源，当月售出14套，但之后的半年时间内，仅售出了5套房源，4月甚至0成交。该项目代理公司的工作人员也坦言，今年玫瑰园确实卖得不好。
相对于上面两个知名项目，位于浦东唐镇的绿城玉兰花园今年则是首次开盘，4月23日拿到预售证，推出88套房源，5月份售出20套，不足全部房源的25%。有业内人士透露，当初项目在“蓄水期”时，曾累积了50多组意向客户，但最终一半以上的客户却“临阵退缩”了。而6月份已经过去了10多天，该项目仍未有一套新的房源成交。


绿城黄浦湾进半年仅售出一套房源


绿城御园（绿城玉兰花园）首次开盘销售情况
颓势蔓延全国


绿城自2010年以来的销售情况（数据来源于同策咨询）
实际上，不光在上海，绿城中国2011年上半年全国的销售成绩都显得有些惨淡。
一份同策咨询研究部提供的数据显示，2011年1-4月，绿城仅累计实现销售金额约人民币132 亿元，总销售金额中归属于绿城集团的权益金额为人民币83 亿元。而按照绿城中国2010年年报中所提及的今年550亿的销售目标来看，前4个月仅完成了24%的销售业绩，绿城下半年的销售压力将会明显增大。
从其今年每月的销售情况来看，除了1月份调控出台之前，月销售金额尚与2010年11月的销售金额持平以外，2、3、4月份的销售情况持续低迷，4月份虽然略有好转，但是仍远远不及绿城去年一整年的月平均水平。
而绿城最新公布的业绩报告显示，其5月份全国的销售金额仅为20亿，依旧不见起色。
最严调控下最受伤
虽说在调控下，今年开发商的日子都不好过，但绿城中国似乎是其中最受伤的一个。
“绿城向来做高端产品，而且他们的产品不太经济，单价贵面积大，这样一来有的单套房源总价近亿，所以在调控下卖得不好也很正常。”分析师薛建雄如此解释绿城中国今年销售业绩不好的原因。
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同策的研究报告指出，从绿城中国的全国布局来看，其众多项目以及土地储备均处于各省会城市或直辖市，长三角土地储备比例更是高达70%以上。这些高房价区域如杭州、北京、上海、南京等均系楼市限购城市之列。
另外，一直致力于开发中高端产品的绿城，其产品的受众群体基本都是改善型消费者，或者为投资性需求客户，而这些人群恰恰是国家政策调控的重点，因而本轮调控中，受到的冲击非常大。
据统计，绿城中国2010年上半年的新推房源去化率为68%，较之2009年的89%已明显下滑，今年一季度以来去化率更是基本在50%左右徘徊。
高负债率威胁资金链
对于绿城中国来说，今年上半年销售业绩不佳不仅仅是无法完成全年销售任务那么简单的问题，还将严重影响到一个房地产开发企业的命脉——资金链。
绿城中国在行业内负债率较高一直都是不争的事实，而绿城确实没有回避过这个问题。近两年来，绿城的负债率仍在逐步走高。绿城中国2009年的年报显示，其净资产的负债率为105%，已经高于行业四大标兵“招保万金”80%的负债水平，而2010年年报中，这一指标已经攀升至132%。
“在如此高负债的情况下,绿城依靠以往‘借新偿旧’的方式已不太可行,流动性的难题更多需要依靠企业内部的周转。”同策咨询研究机构的一位分析师指出，“但在销售下滑的情况下,企业现金流来源受阻，极高的负债率很可能带来资金链断裂的风险。”
或是为了解决资金问题，绿城现在已经尝试着通过成立合资公司等途径开发项目，6月3日，绿城中国发布公告称附属绿城房地产、绿城阳光与合资伙伴甲及合资伙伴乙成立合资公司，分别拥有合资公司股权的24%、6%、60%及10%。
而2009年在全国土地市场上屡屡斩获地王的绿城近来也鲜少出现在土地交易市场上。
这昔日誓言赶超万科成为行业领袖的地产巨鳄，似乎正在经历史上最严厉调控下最艰难的时期。
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