楼市降多少才能引发需求 业内：应在10%-15%间

调控紧而不松，已渐渐将不差钱的开发商逼入资金链紧张的泥潭。在银行和众多融资渠道被卡紧的大背景下，降价销售已经成为许多楼盘回笼资金的最好方式。有业内人士预计，未来一段时间内房价很可能出现明显松动的迹象，而这个幅度到底是多少？一个大家比较认同的说法是10%—15%。
限购令取消的可能性不大
在许多开发商看来，“双限政策”是楼市低迷的最关键因素。而它们的取消，也是开发商最翘首以盼的。
不过，业界一种比较普遍的观点是，以限购令为代表的此轮调控短时间内不会取消。何时取消？要看保障房建设进度。这种观点认为，限购令是为了给保障房建设争取时间，如果在保障房还没有到位的情况下取消限购令，房价肯定会上涨，从而引发社会问题。而最近出炉的保障房半年报显示，保障房开工面积仅3成，从这个角度来看，至少限购令今年取消可能性不大，甚至有可能延续到明年。
但开发商资金链紧张，已经是不争的事实。双限将一大批投资投机需求驱逐，刚性需求也受到了巨大影响，销售不畅，资金回笼速度非常缓慢。记者在采访过程中了解到，杭州不少知名房产公司1-4月份的销售额，还不到全年计划的30%，而业界共识，下半年销售会更难。
之前作为开发商主要融资渠道的银行，贷款门槛也越来越高。特别是一些中小企业，已经很难在银行贷到资金，而存款准备金率不断提高，更是让这些企业的资金状况雪上加霜，甚至有开发商不惜以高息向地下钱庄贷款，部分房地产开发商甚至出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频。
与此同时，开发商在上市圈钱等途径上被卡得越来越死。而之前开发商比较青睐的房地产信托，根据中国信托业协会的统计，融资成本也已经高达12%至17%，这让一些房地产企业还款风险加大。
资金链紧张，怎么办？在浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生看来，降价销售是最好的方式。因为整个市场都预期房价要跌，如果开发商满足了这个预期，那么还是会有一部分购房者会进场。赵杭生认为，目前在买房的基本上是刚需，而他们只占到真正要买房刚需的一半左右，如果价格再降一些，他估计成交量会至少翻一倍。到那时候，市场的供求关系会相对平衡。
降多少价才能引爆需求
那么，降多少才能刺激市场需求，促进销售呢？
昆仑置业集团副总裁蔡阳的观点算得上比较激进，他认为，低于20%的降价是无效促销。
“在银根紧缩环境下，房企回笼资金的唯一渠道就是销售，而在目前的大环境看来，降价销售是必由之路。但降多少才有效？”蔡阳认为，现在的问题是开发商有了2008年的教训，不敢贸然降价，只能将蓄客的时间延长些，尽量多聚集些客户，再来开盘。目前贸然入市，只怕供大于求。大家都在观望，看看谁先迈出第一步。
而业界对降价幅度一种比较普遍的看法是10%—15%。他们认为，如果降到这个幅度，很多需求会被引爆，购房者纷纷进场，市场就会形成羊群效应，成交量慢慢上来，最后影响到供求关系，支撑了价格，房价再要下跌就比较难了。他们认为，20%的降幅应该是个极限。
那么，为什么是10%—15%，而不是更少或者更多？事实上，新近一些热销楼盘的定价，也很能说明问题。
比如中海紫藤苑，虽然算不上严格意义上的降价，但它采取剔除精装修价格的方式，的确降低了总价，以2000元/平方米的精装修价格计算，相对之前16800元/平方米的定价，下调幅度在12%左右。又如临平楼盘贝利珑昕泽第，折后均价在10000元/平方米左右，相对周边12000元/平方米的市场价，降幅约在17%左右。从它们热销结果来看，购房者认为这样的定价显然还是有吸引力的。
回复该发言

而从许多售楼处现场传来的消息看，目前许多楼盘的折扣一次性付款基本上在9.2折以上，但销售得好的并不多，而这样的折扣显然无法激发意向客户的需求，它们还需要给购房者让利更多。
调控紧而不松，已渐渐将不差钱的开发商逼入资金链紧张的泥潭。
限购令取消的可能性不大在许多开发商看来，“双限政策”是楼市低迷的最关键因素。
不过，业界一种比较普遍的观点是，以限购令为代表的此轮调控短时间内不会取消。
但开发商资金链紧张，已经是不争的事实。
之前作为开发商主要融资渠道的银行，贷款门槛也越来越高。
与此同时，开发商在上市圈钱等途径上被卡得越来越死。
资金链紧张，怎么办？在浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生看来，降价销售是最好的方式。
降多少价才能引爆需求那么，降多少才能刺激市场需求，促进销售呢？昆仑置业集团副总裁蔡阳的观点算得上比较激进，他认为，低于20%的降价是无效促销。
“在银根紧缩环境下，房企回笼资金的唯一渠道就是销售，而在目前的大环境看来，降价销售是必由之路。
而业界对降价幅度一种比较普遍的看法是10%—15%。
那么，为什么是10%—15%，而不是更少或者更多？事实上，新近一些热销楼盘的定价，也很能说明问题。
比如中海紫藤苑，虽然算不上严格意义上的降价，但它采取剔除精装修价格的方式，的确降低了总价，以2000元/平方米的精装修价格计算，相对之前16800元/平方米的定价，下调幅度在12%左右。
而从许多售楼处现场传来的消息看，目前许多楼盘的折扣一次性付款基本上在9.2折以上，但销售得好的并不多，而这样的折扣显然无法激发意向客户的需求，它们还需要给购房者让利更多。

高档房降更多才有市场
采访过程中，业内人士纷纷表示，在“降价促进销售”的策略中，刚需楼盘更有优势。
杭州城东某高端楼盘的相关负责人表示，目前对自己这样的楼盘来说，降价似乎并不是什么特别好的办法，因为困扰楼盘的硬伤，不是房子价格过高或者购房者对楼盘品质不满意，而是很多人被排除在了买房者队伍之外，失去了购房资格。即使降价了，这部分人还是买不了，而普通购房者，还是买不起。
据了解，该楼盘目前在售的房源面积普遍较大，总价则在1000万元以上。调控几个月后，楼盘鲜有成交信息。
而相对来说，刚需楼盘对价格比较敏感，如果价格下来，还是会逐渐有购房者入场。
对此，赵杭生也表示，高档房受市场的考验更大。首先，高档房的客群本来就小，能够承受得起高房价的购房者本来就少；其次，这部分人买房是为了改善、投资或者是保值，对于住房的迫切性不是很强。而现在，又受到限购政策的制约；另外，目前民间借贷的利息非常高，而房价预期并不乐观，想要让他们突破这重重阻碍来买房子，开发商需要付出更高的代价。
赵杭生说，这并不意味着高端房降价就没有用，而是说高档房降价要有效果，需要更高的折扣。比如刚需盘可能只要10%—15%就能引爆需求，那么高档房有可能需要20%的降幅或者更高。他认为，高档房本身存在的利润空间就比较大，所以折扣的空间也要更大。资本是逐利的，只要高档房降价的幅度足够大，购房者能够获得足够丰厚的回报，还是会想法设法进场。
他强调，其实等到市场回暖时，拥有稀缺资源的高档房上升幅度也会比较大，香港就是一个典型的例子，现在许多豪宅的价格已经远远超过1997年之前的水平。
外来房企降价意愿更强
采访过程中记者发现，本地公司和外来公司对降价的态度，也是泾渭分明。
本地公司会因为经营多年的品牌因素、老客户因素等，不敢轻易挑起降价的风潮。
回复该发言

比如滨江房产某负责人认为，公司不会因为后续几百套的房源销售，牺牲与前面几千位老业主的感情。
而钱塘房产一位负责人也表示，公司多年以来的销售策略，就是从来不轻易降价。即使是在2008年非常困难的时候。况且目前公司资金链并不紧张，短期内不会考虑大幅度降价的问题。
相对来说，外来公司降价的步伐，会迈得更大一些。比如2008年的万科，2010年的保利，都属于其中的典型。
对此，业内人士分析主要是几个原因：首先，外来公司是全国战略，遵从全国统筹考虑，他们不会在其他城市都降价的时候，单单在杭州不降价。况且，杭州有可能只是其战略中很小的一部分，影响不了大局；
第二，大多数外来公司的销售，都由代理公司来完成，后者更多地对业绩负责，考核的是回笼的资金，不会太多考虑到品牌等方面的事情；
高档房降更多才有市场采访过程中，业内人士纷纷表示，在“降价促进销售”的策略中，刚需楼盘更有优势。
杭州城东某高端楼盘的相关负责人表示，目前对自己这样的楼盘来说，降价似乎并不是什么特别好的办法，因为困扰楼盘的硬伤，不是房子价格过高或者购房者对楼盘品质不满意，而是很多人被排除在了买房者队伍之外，失去了购房资格。
据了解，该楼盘目前在售的房源面积普遍较大，总价则在1000万元以上。
而相对来说，刚需楼盘对价格比较敏感，如果价格下来，还是会逐渐有购房者入场。
对此，赵杭生也表示，高档房受市场的考验更大。
赵杭生说，这并不意味着高端房降价就没有用，而是说高档房降价要有效果，需要更高的折扣。
他强调，其实等到市场回暖时，拥有稀缺资源的高档房上升幅度也会比较大，香港就是一个典型的例子，现在许多豪宅的价格已经远远超过1997年之前的水平。
外来房企降价意愿更强采访过程中记者发现，本地公司和外来公司对降价的态度，也是泾渭分明。
本地公司会因为经营多年的品牌因素、老客户因素等，不敢轻易挑起降价的风潮。
比如滨江房产某负责人认为，公司不会因为后续几百套的房源销售，牺牲与前面几千位老业主的感情。
而钱塘房产一位负责人也表示，公司多年以来的销售策略，就是从来不轻易降价。
相对来说，外来公司降价的步伐，会迈得更大一些。
对此，业内人士分析主要是几个原因：首先，外来公司是全国战略，遵从全国统筹考虑，他们不会在其他城市都降价的时候，单单在杭州不降价。
第二，大多数外来公司的销售，都由代理公司来完成，后者更多地对业绩负责，考核的是回笼的资金，不会太多考虑到品牌等方面的事情；另外，外来公司对降价更多地司空见惯一些。
回复该发言