房地产调控加减法：保障房加码 限购令或放松

“中考”成绩不理想的保障房建设正在考验着地方政府的意志，资金不到位是计划无法顺利实施的重要因素，如何筹措8000亿元，以填补保障房建设需要的社会资金缺口，正是当下最急需解决的问题，国家领导人和相关部委对此也十分重视，筹措保障房建设资金成为头等大事。
地方政府面临的，不仅是保障房建设资金的压力，还有限购令下住宅成交的大幅缩减，双重压力之下，个别地区的限购令出现了松动。尽管当地政府随后都进行了相关说明，所谓的松绑限购或为媒体曲解或为无中生有。但在房地产调控日趋收紧的时点，尤其是大力倡导保障房建设的时刻，放松的限购则显得尤为刺眼，而限购松绑的风声也非空穴来风。
保障房建设分配既是调控的手段，也是调控的目的，保障房建设凸显房地产调控的决心，由此，保障房建设的资金筹措可谓事关重大，正当人们的注意力聚焦于此时，武汉却“高调”宣布高端人才不限购，只要有购买能力，允许购买两套以上的商品住房。
武汉市委书记阮成发在近日召开的全市领导干部大会上说，科教资源优势是武汉最大的优势，却不等于现实生产力的优势。为更好地发挥创新型人才作用，武汉将进一步出台政策优化引才环境，其中包括高端人才买房“不限购”。
“高端”人才一直是各地争抢的对象，地方政府为吸引留住这些高端人才可谓使出浑身解数。腾讯与奇虎的对抗，牵扯出深圳市给收入颇丰的“高端”人才发放住房补贴的内情，随后，杭州市又宣布保障房建设总量的一半将留给“高端”人才。无论是深圳的住房补贴，还是杭州的保障房分配，都曾引起过不小的争议，而关键点就在于这些高端人才大多有着丰厚的收入，不属于保障房的保障范围。武汉吸引高端人才的方式，巧妙地避过了公众对高端人才占据保障份额的愤慨，但是，质疑仍旧存在，关于高端人才如何划分，其中是否存在可操作空间的讨论，争论不休。
限购的松动最早出现在海口，4月20日，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”，自此，海口市的限购政策中松绑了旅游地产。依托旅游业发展起来的海口，其意图昭然若揭。
实施未及半年，多地就已因各种原因放宽执行标准，对于限购政策的未来，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，房地产调控尚未达到理想状态，政府未来将加大力度落实已有政策。如果年底房价还在上涨，限购范围肯定会扩大甚至可能扩大至全国。
（来源：南方日报）今年以来，楼市量价齐升，为何调控这么紧，市场还会这么旺？信贷收紧，项目转让行为趋多，开发商到底缺不缺钱，行业是否会出现洗牌？保障房进入年终检查期，开发商对保障房参与建设的兴趣大吗？保障房日益推进，房地产业会怎么发展？
就上述热点问题，记者日前专访了广东宏远集团房地产开发有限公司总经理钟振强。钟振强是梅州兴宁人，1993年大学毕业后只身来到东莞，进入房地产行业，摸爬滚打18年，已经由最初的一名会计成长为一个品牌房地产企业的领头羊。这位喜好书法篆刻的房地产公司老总，一向以见解独到、言论中肯著称。
钟振强说，由于去年压抑的刚需释放，所以今年楼市成交火热。同时，由于开发商信贷资金紧张，今年，股权调整现象加剧，行业或将出现温和的洗牌。由于住宅调控以及通胀因素，更多开发商会进入商业地产、旅游地产等领域。不过，随着保障房工程的推进，政府会放松对商品房的调控，迎来商品房和保障房双轨制的时代。钟振强认为政策放松时间在“十二五”结束时。
谈市场
刚需释放促使市场火热
回复该发言

记者(以下简称记)：据东莞合富辉煌的监测数据，前5个月，东莞一手住宅成交约232万平方米，达历史最高水平，用5个月的时间完成了去年全年52%的成交面积；同时，前5个月一手住宅签约均价约8178元/平方米，同比上涨16.7%，也创历史最高。今年以来，一手住宅市场量价齐升，在大力调控的背景下，据您分析，是有什么因素造成的呢？
钟振强(以下简称钟)：去年调控密集，压抑了部分刚需，今年市场对政策从紧达成了共识，所以刚需释放，使得成家量上扬。而高端盘、热点区域成交比重增加，拉动均价结构性上扬。
记：下半年市场会怎么样？
钟：我觉得下半年行情不会有太大的变化。
记：近日，北京、深圳等一线城市爆出部分楼盘大幅降价的消息。今年，东莞楼市优惠促销的消息满天飞。楼市火热，为什么还会存在这么多促销现象？是否会演变成整体降价行为？
“中考”成绩不理想的保障房建设正在考验着地方政府的意志，资金不到位是计划无法顺利实施的重要因素，如何筹措8000亿元，以填补保障房建设需要的社会资金缺口，正是当下最急需解决的问题，国家领导人和相关部委对此也十分重视，筹措保障房建设资金成为头等大事。
地方政府面临的，不仅是保障房建设资金的压力，还有限购令下住宅成交的大幅缩减，双重压力之下，个别地区的限购令出现了松动。
保障房建设分配既是调控的手段，也是调控的目的，保障房建设凸显房地产调控的决心，由此，保障房建设的资金筹措可谓事关重大，正当人们的注意力聚焦于此时，武汉却“高调”宣布高端人才不限购，只要有购买能力，允许购买两套以上的商品住房。
武汉市委书记阮成发在近日召开的全市领导干部大会上说，科教资源优势是武汉最大的优势，却不等于现实生产力的优势。
“高端”人才一直是各地争抢的对象，地方政府为吸引留住这些高端人才可谓使出浑身解数。
限购的松动最早出现在海口，4月20日，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”，自此，海口市的限购政策中松绑了旅游地产。
实施未及半年，多地就已因各种原因放宽执行标准，对于限购政策的未来，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，房地产调控尚未达到理想状态，政府未来将加大力度落实已有政策。
（来源：南方日报）今年以来，楼市量价齐升，为何调控这么紧，市场还会这么旺？信贷收紧，项目转让行为趋多，开发商到底缺不缺钱，行业是否会出现洗牌？保障房进入年终检查期，开发商对保障房参与建设的兴趣大吗？保障房日益推进，房地产业会怎么发展？就上述热点问题，记者日前专访了广东宏远集团房地产开发有限公司总经理钟振强。
钟振强说，由于去年压抑的刚需释放，所以今年楼市成交火热。
谈市场刚需释放促使市场火热记者(以下简称记)：据东莞合富辉煌的监测数据，前5个月，东莞一手住宅成交约232万平方米，达历史最高水平，用5个月的时间完成了去年全年52%的成交面积；同时，前5个月一手住宅签约均价约8178元/平方米，同比上涨16.7%，也创历史最高。
钟振强(以下简称钟)：去年调控密集，压抑了部分刚需，今年市场对政策从紧达成了共识，所以刚需释放，使得成家量上扬。
记：下半年市场会怎么样？钟：我觉得下半年行情不会有太大的变化。
记：近日，北京、深圳等一线城市爆出部分楼盘大幅降价的消息。
钟：优惠促销是常规的营销模式，小幅让利肯定会有，但是大幅度降价不会出现。

谈资金
信贷收紧但资金面尚好
回复该发言

记：今年，信贷步步收紧，东莞出现了更多的项目转让或联合开发的现象。据您观察，全市的开发商整体的资金状况怎么样？
钟：信贷资金是紧了，但是资金基本面还是好的。前5个月的成交量就可观，开发商回笼的资金较多。
记：信贷资金紧了，今年会不会导致一些小的开发商做不下去，出现行业洗牌？
钟：洗牌肯定会，但是会以一种比较温和的形式进行。你看，东莞没有什么烂尾楼吧？资金趋紧，开发商会通过调整开发节奏、加大促销力度、调整股权结构三种办法来应对。
有的项目本想一期开发的，会变成两期或者更多期，滚动开发。现在开发商资金的基本面是好的，不过不排除个别急于回收资金的开发商会加大促销力度，降低盈利预期。
开发商还有一个办法就是调增股权结构，这样就会出现温和的洗牌。资金少了，有项目的开发商可能会通过部分或全部股权转让来解决资金瓶颈问题。
谈保障房
能否把公租房证券化？
记：6月份，到了保障房年中检查的时候了。东莞今年建设17455套保障房，开发商参与保障房建设的兴趣大吗？
钟：全国“十二五”期间建设的3600万套保障房以公租房为主，今年东莞新建的17000多套保障房全部是公租房。吸引社会资金进入建设公租房，目前机制还不是太完善。据我了解，还没有开发商介入东莞保障房建设。保障房建设要建立一个“微利×大规模”的开发模式。
最起码的机制是贴租办法，公租房价格与市场租金的差距，政府能够贴多少？只有达到一个基本的利润底线之后，社会资金才会考虑。
其次，就算有贴租，开发住宅进行出租，资金回收周期很长，比如，每年5%的收益，也要回收20年。为了增加对投资者的吸引力，能否把公租房进行证券化？把若干公租房进行统一打包，进入证券市场，把公租房的稳定收益留给购买证券的投资者，吸收投资者进入，这样公租房的开发商沉淀的资金就能激活，进入下一个开发项目。
再次，在一级市场，土地出让金、税费等优惠政策也需进一步的完善，并设置合理的准入门槛。
谈调控
“十二五”末房地产调控会放松
记：建设这么多保障房对东莞房地产业有什么影响？
钟：建保障房对房地产市场是一个利好，随着保障房运作机制的成熟，政府对市场化住宅的调控就会放松，像香港，有了公租屋，很少干涉商品房市场。保障房建设要占用土地，这样留给商品房市场的土地就更少，土地资源更加稀缺，调控放松之后，土地和商品房会进一步升值，房地产业会向中高端发展。当然，并不是说政府一点也不会调控房地产业，而是目标不一样了，现在是保民生和避免行业过热作为双重调控目标，以后调控政策有可能就只需要从经济角度出发，以避免出现行业过热和泡沫。
记：虽然土地会更加稀缺，但是建了这么多保障房会不会把购房群体分走，与升值形成对冲呢？
钟：虽然全国范围内，3600万套保障房会解决过亿人的住房问题，但是保障房是保障低收入群体的，保障房能够影响的只是临界群体，这部分人努力借借钱就可以买商品房，不努力就住保障房，但是这个群体数量并不多。所以，总体来看，保障房对商品房的购房群体不会造成太大的影响，不会与升值形成对冲。
记：那么，您觉得什么时候，保障房机制能够建立起来，进而使得对商品房的调控放松呢？
钟：“十二五”期间，保障房建设处于起步阶段，房地产市场不会有太大的变化。“十二五”结束时，保障房初具规模了，相信运作机制也比较成熟完善了，保障房与商品房的双轨制建立起来了，对商品房的调控就会放松了。
记：在放松之前，调控政策会对商品房市场产生什么影响呢？
回复该发言

钟：普遍的影响不会有，但是商品房的格局会变化，开发商的产品结构会更加多元化，更多开发商会进入商业地产、旅游地产等领域。
钟：就国内外形势来看，在经历金融海啸之后，为促进经济复苏，在一段较长时期内，西方发达国家会采取高通胀的货币政策。为兼顾国际竞争力和国内民生，在比较长的时期内，我国会有一个适度通胀的过程，这会大大地激发市民的理财需求。一般来说，在通胀预期明朗的时候，不动产的投资是比较受青睐的。现在，由于调控，投资住宅比较难，那么资金就会流向商业地产等。与此同时，城市的升级也会催生对商业地产的需求。
谈资金信贷收紧但资金面尚好记：今年，信贷步步收紧，东莞出现了更多的项目转让或联合开发的现象。
钟：信贷资金是紧了，但是资金基本面还是好的。
记：信贷资金紧了，今年会不会导致一些小的开发商做不下去，出现行业洗牌？钟：洗牌肯定会，但是会以一种比较温和的形式进行。
有的项目本想一期开发的，会变成两期或者更多期，滚动开发。
开发商还有一个办法就是调增股权结构，这样就会出现温和的洗牌。
谈保障房能否把公租房证券化？记：6月份，到了保障房年中检查的时候了。
钟：全国“十二五”期间建设的3600万套保障房以公租房为主，今年东莞新建的17000多套保障房全部是公租房。
最起码的机制是贴租办法，公租房价格与市场租金的差距，政府能够贴多少？只有达到一个基本的利润底线之后，社会资金才会考虑。
其次，就算有贴租，开发住宅进行出租，资金回收周期很长，比如，每年5%的收益，也要回收20年。
再次，在一级市场，土地出让金、税费等优惠政策也需进一步的完善，并设置合理的准入门槛。
谈调控“十二五”末房地产调控会放松记：建设这么多保障房对东莞房地产业有什么影响？钟：建保障房对房地产市场是一个利好，随着保障房运作机制的成熟，政府对市场化住宅的调控就会放松，像香港，有了公租屋，很少干涉商品房市场。
记：虽然土地会更加稀缺，但是建了这么多保障房会不会把购房群体分走，与升值形成对冲呢？钟：虽然全国范围内，3600万套保障房会解决过亿人的住房问题，但是保障房是保障低收入群体的，保障房能够影响的只是临界群体，这部分人努力借借钱就可以买商品房，不努力就住保障房，但是这个群体数量并不多。
记：那么，您觉得什么时候，保障房机制能够建立起来，进而使得对商品房的调控放松呢？钟：“十二五”期间，保障房建设处于起步阶段，房地产市场不会有太大的变化。
记：在放松之前，调控政策会对商品房市场产生什么影响呢？钟：普遍的影响不会有，但是商品房的格局会变化，开发商的产品结构会更加多元化，更多开发商会进入商业地产、旅游地产等领域。
钟：就国内外形势来看，在经历金融海啸之后，为促进经济复苏，在一段较长时期内，西方发达国家会采取高通胀的货币政策。
发展商也会看到这个市场，开发结构上就会产生变化，开发商会加大商业地产、旅游地产等非住宅产品的开发。
回复该发言