广州中心城区进入摩天住宅时代

本报统计，广州已建、将建超过40层的住宅楼盘已达15个
南方都市报6月17日讯 欲与天公试比高，当今世界十大高楼中，中国就占了5座。日前，“2011中国摩天城市排行榜”发布，声称5年后中国摩天大楼将超过800座，4倍于现今美国总数。广州也摩天高楼竞风流，以44座排名全国第四。
实际上，除了商用物业，广州开发商也在掀起摩天住宅(40层以上的超高层建筑)的竞赛，领风骚7年的广州最高住宅凯旋会(52层)即将被日前获批的亚运城6栋55层摩天住宅超越。本报不完全统计，目前广州已建的摩天住宅楼盘已达9个，计划建设的楼盘有6个。
随着中心城区进入以城中村为主供地模式，在林和村、冼村和杨箕村等城中村高容积率示范下，城中村改造将使广州中心城区进入摩天住宅时代。
但去年上海“11·15”大火烧出了摩天住宅“恐惹天上火”的担忧，是否摩天住宅也应有避难层？摩天住宅如何保障居住安全？开发商须三思而后行。
广州摩天住宅新高度：55层
山外青山楼外楼，对于广州摩天住宅来说，发挥的是跳高精神：没有最高只有更高。随着亚运城拔高获批，未来广州摩天住宅最高记录将再增3层，创下55层的新高度。
6月7日是广州摩天住宅未来新高度的启示日。这一天，广州规划局发布了广州亚运城地段自编号D地块规划的批后公示，该地块将拥有10栋超过40层的摩天住宅。公示显示，该地块将建设3栋32层住宅、2栋48层住宅、2栋52层住宅以及6栋55层住宅。而55层，将成为广州摩天住宅的新高度。
亚运城并不是第一宗通过拔高建摩天住宅的案例，见诸报端的案例从2008年开始，就陆续有项目通过拔高而开启高度竞争，主要集中在珠江新城，多达10余宗地块。2010年申请拔高并获批的是珠江新城L2地块，该地块批后公示显示，将建设52层、47层和41层三栋摩天住宅楼。
可以想象，通过不断拔高后，珠江新城40层以上摩天高楼将比比皆是。目前来看，广州已建摩天住宅主要集中在珠江新城和珠江两岸。在珠江新城，目前超过40层的摩天住宅楼盘有誉峰、汇峰苑、粤海丽江花园、朱美拉公寓、方圆月岛、星汇云锦和中海观园等楼盘，其中汇峰苑以49层称冠珠江新城；在珠江两岸，已建的有凯旋会、逸翠湾和华标品峰等楼盘，未建的有最高52层的天誉洲头咀项目。从已建的摩天住宅项目来看，凯旋会以52层荣膺广州住宅的最高建筑。
摩天住宅多以豪宅示人
在受访专家看来，开发商无利不起早，在珠江新城和珠江两岸频频出现的摩天建筑为的就是一个“利”字。“追求高房价下的利润是目前摩天住宅越来越多的一个重要原因”，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为，在保证容积率不变的情况下，把原来的“矮胖子”拔高楼层、建筑“瘦个子”的摩天住宅，能提升房子的品质，景观、视野、采光、通风都更上一层楼，而且建筑密度降低了、绿化率增加了，楼盘的档次也相应得到了提高。
实际上也如此，珠江新城和珠江两岸目前已建的摩天建筑无一例外都以豪宅形象示人。但摩天住宅的建筑成本显然要比普通高层建筑要高。“超高层住宅建设成本要比普通高层住宅成本高至少20%以上”。华南理工大学建筑学院教授赵红红指出，摩天住宅在地基、结构和消防建设方面的要求与普通高层住宅相比相对较高。
摩天住宅比周边楼价高5000-10000元/㎡
羊毛出在羊身上，摩天住宅的建筑成本在豪宅售价面前微不足道。“开发商的账算得很清楚的，”同创卓越总经理赵卓文表示，摩天住宅的建筑成本每平方米比普通高层住宅高出几百块，但在出售时由于景观形象更好，高层单位每平方米的售价，至少可以高出两千块。
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其实赵卓文判断还是稍显保守，目前摩天住宅项目均价大多比周边楼盘高出5000元/平方米以上。目前在售的华标品峰毛坯均价为36000元/平方米，而其身边的丽海雅居高层均价27000元/m2，同样一线江景的高雅湾毛坯均价为27000元/m2，也就是说华标品峰比滨江东楼盘高出近1万元/平方米。
同一项目的超高层部分也比普通高层部分售价也要高出不少，如星汇云锦超高层部分的24套天际复式空中别墅，售价为4万-5万元/平方米，而其普通高层部分均价2.7万元/平方米。
合富辉煌首席市场分析师黎文江指出，2006年以前摩天住宅还不为大家接受，当时广州均价才6300元/平方米，摩天住宅成本高售价也高，市场接受度较低。随着广州房价逐年上涨，消费者对每平方米两三万元都已经能接受了，也有消费者喜欢摩天住宅，喜欢看得远、风景好、视线无阻挡，开发商也就适应市场多做豪宅，因而摩天住宅也就越来越多。
城中村改造高容积率将让住宅普遍“增高”
随着中心城区进入以城中村为主的供地模式，中心城区将进入摩天住宅时代。广东中原项目部总经理黄韬认为，中心城区城中村改造规划摩天住宅是不可避免的。
目前来看，中心城区城中村改造容积率偏高。猎德村之后，林和村、琶洲村、杨箕村和冼村都规划了摩天住宅。据了解，林和村改造容积率为6.21，其中将出现14栋超40层的摩天住宅，其中6栋49层高的回迁房，8栋48层高商品住宅楼；荔湾区茶滘村昨日新鲜出炉的规划，也将建设45层高的摩天住宅；琶洲村去年8月公布的规划公示显示，住宅楼最高达43层。杨箕村和冼村虽然还没具体的摩天住宅数据，但容积率超过6一般都是摩天高楼。据了解，杨箕村公开出让地块(含商业和住宅)容积率达6.18；先前冼村改造方案显示，冼村改造后住宅楼的容积率为6，村集体物业容积率是6.5，融资地块为7.4。另外，广州10年要完成138条“城中村”的整治改造，3-5年完成52条城中村全面的改造。
“摩天住宅将会成为中心城区住宅发展的趋势，世界上的中心城市都是这样的”，合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，中心城区寸土寸金，多建超高层住宅可提高中心城区的土地利用率。
焦点
摩天住宅该不该设避难层？广州未有规定
专家称广州应仿效杭州鼓励设避难层，面积不计容积率
居住安全就像阿喀琉斯之踵，一直困扰着摩天高楼的发展。去年上海“11·15”大火烧出了摩天住宅“恐惹天上火”的担忧，到如今都让人心有余悸。
摩天住宅未强制要求设避难层
据了解，由于目前中国大部分高压水枪和消防云梯最高只能达到七八十米，也就是说在30层以下。因而40层以上的摩天高楼一旦遇上火灾，这些消防设备就“心有余而力不足”了。因而《高层民用建筑设计防火规范》规定，建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层(间)，而且高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层。但这只是对于医院、写字楼、商场等公共建筑而言，对民用的住宅楼并未做要求。
南都记者了解到，目前在广州的摩天写字楼大都有避难层，但摩天住宅只有凯旋会在35层用防烟、防热的材料设置了避难层。黄韬认为，避难层涉及到建筑要求的问题，广州政府也没有对摩天住宅做出要设置避难层的规定。毕竟摩天住宅人口密度没有写字楼那么大，豪宅一层可能只有两三户人家，而写字楼有几十上百号人工作。
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广东省建筑设计研究院副总建筑师江刚从专业角度解释为何摩天住宅不设避难层。“首先是住宅住的人比公共建筑要少很多，如遇火灾，消防通道可以承受人员疏散的压力”，江刚解释，另外按现行的住宅规范，每一个住宅单元，就已经是很有效的一个防火隔间了。正常情况下，一住户着火的话，火灾基本上是能控制在一户里面的，唯一蔓延的途径是往上走，平面蔓延是比较困难的。
杭州鼓励超高层建筑设避难层
但出于居住安全慎重起见，摩天高楼云集的香港在《疏散方法规范》中要求，所有超过25层的建筑都要有逃生避难层。在非工业建筑中，至少每25层就应有1个避难层。杭州2005年5月也出台《关于杭州市超高层建筑避难层设置管理的暂行规定》，要求超过100米的超高层建筑要设置避难层，并开出鼓励措施：超高层建筑避难层中的避难面积不计入容积率，不收土地出让金，并明确避难层作为消防疏散公共空间，不核发产权，也不计入分摊面积。
“广州应该效仿杭州做鼓励措施”，韩世同认为，杭州避难层政策有鼓励作用，避难层就应该不算入容积率、不收土地出让金，否则开发商就不乐意接受。另外，由于摩天住宅有技术难度，政府在建筑商、开发商的把关方面应该注意，让一些有经验和技术的去做会比较好一些，否则的话，盲目地上马，可能留下质量隐患，防火、抗震等都可能出现问题。
建言
每一平层都必须有两个安全出口
广东省建筑设计研究院副总建筑师江刚
超高层住宅在防范火灾方面需要特别加强，在建筑细节上有许多需要注意的地方。如防火门、自动报警系统的设置都需要严格注意。在建筑设计上，最关键的就是要保证每一平层都必须有畅通的两个安全出口。另外，在发生火灾的时候烟的危害甚至比火的危害更大，超高层住宅必须保证消防楼梯和消防楼梯前室或合用前室的加压送风有效，这个防烟设施非常重要，保持它是正压，外面的烟气就不会进来。
为了防范一户发生火灾时火势向上蔓延，相关的建筑规范对住宅外墙的窗台的高度有严格要求，可以对火势向上蔓延起到一定的阻延作用；但最有效的是防火挑檐，但是现在很多技术都做不出来。
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