近日，首开股份与栖霞建设相继发出公告，宣布拟发行中期票据募集资金用于保障房项目建设，显示出债务融资对保障房开放。
首开股份于6月3日审议通过了《关于拟发行中期票据的议案》，拟在银行间市场发行不超过43 亿元的中期票据，用于公司保障性住房项目的建设。
而6月11日，栖霞建设宣布拟申请注册发行总额不超过人民币17亿元的中期票据用于西花岗保障房项目配套资金，中期票据的发行对象为中国银行间债券市场的机构投资者。
保障房有利可图？
资料显示，两家当地龙头国企参与保障房开发均有多年历史。目前，栖霞建设承建的南京保障房项目包括百水芊城、兴卫村(迈燕城中村改造)和西花岗项目。此次中期票据融资正是为西花岗项目募资。该项目中，栖霞建设参与承建面积超过100万平方米，年初以来已有70%开工，预计在2013年前竣工。
首开股份累计参与保障房建设面积在200万平方米以上，目前在售保障房项目主要以两限房为主，包括北京小屯项目、昌平0302-122项目和大兴康庄项目，以上项目合计权益可售面积在50.92万平方米，占未来可结算保障房面积的50%以上。
海通证券最近发表的报告认为，栖霞建设凭借其国企背景，承接保障房开发拥有先天优势，保障房综合利润率有望实现6%~7%。
报告称：“首先，地方政府允诺开发商在保障房开发业务上可获得3%的净利润率；第二，政府委托开发商做保障房项目管理和监理，开发商可获得2%的管理费（折合1%净利润率）；第三，保障房定向销售不成问题，这可使开发商提前半年获得预收款，这部分的资金管理收入预计可增厚1%~2%的净利润率。”
首开股份保障房项目的盈利模式与栖霞建设稍有区别。首开股份目前在售保障房项目主要以“两限房”为主。“就北京地区而言，两限房项目净利润率通常在8%~10%左右。”海通证券研究报告同时预测，“不排除未来可以获得更多利润率稳定的两限房项目。”
资金紧张无奈融资
不过，保障房建设究竟是有利可图，还是“画饼充饥”，各方观点莫衷一是。但目前可以确定的一点，两家公司一季度销售收入都较同期有明显下滑，资金陷入紧张局面。
栖霞建设一季度业绩显示，公司实现收入4.72亿元，同比减少66.1%，净利润也相应减少64.4%至4991万元。首开股份一季度业绩则显示，期内实现营业收入8.8亿元，同比下降56%，实现净利润1.25亿元，同比下降73%。
财务风险方面，一季度末，栖霞建设资产负债率维持在57.0%，在手现金14.9亿元，财务风险相对较低。但首开股份的负债水平处于行业较高水平，一季度期末现金83亿元，较年初减少22亿元，净负债率直升26个百分点至102%。
在这样的财务状况下，两家房企要完成短期内难以取得很好回报的保障房项目建设任务，除非政府放松融资限制以解燃眉之急，似乎别无他法。
中国房产信息集团评论员高岗认为，在存款准备金率提升、开发贷趋紧背景下，政府或对保障房项目融资网开一面，如果此次两家房企发行的票据获批，将表明政府正在加大对保障房融资的支持力度。
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