用假借据为逃百万违约金 深圳卖家丢了房赔了钱

本是天上掉馅饼，噌噌房价涨不停，一年赚了超百万，顺顺利利把房卖。
手续未办房又涨，贪念咋起不认账，为逃百万违约金，凭空造假搅安宁。
损友见钱开了眼，假戏不做要真演，无奈多番上公堂，法院一判傻了眼。
丢了房子还赔钱，满腹委屈无法言，聪明反被聪明误，闹剧一场白功夫。
古有俗语“偷鸡不成蚀把米”，比喻本想赚的便宜没捞着反而吃了亏，本故事主角邱小姐卖房的一番曲折经历正是印证了此语。原本是不到一年就轻松赚了120万进口袋，却因为看到房价快涨而变得贪心，邱小姐伙同朋友立下假借据，意图违约不卖房子又逃避违约金处罚，未曾想到朋友假戏真做成了“债主”，如此一来房产被拍卖，违约金一分不少要罚交，还平白多出了一笔300万的借债，真是叫天天不应叫地地不灵，苦不堪言。
1、成交俩月房子涨价过百万，卖家起贪念违约不办证
2009年6月6日原本是个吉日，邱小姐放卖的卓越维港（资料、论坛)160平方米房子被于先生相中，很快签合同成交并收到了60万定金，成交价470万，这比起她2008年8月从发展商手中买来该房产时的350万，足足多出了120万元。不过，签合同当时该房产还处于期房状态，没有办出房产证，因此双方在买卖合同中约定，之后的首期款监管、银行按揭等手续将等到房产证办理下来后再继续，预计时间应该是在两个月后的8月份左右。而当时合同中同时注明了，买卖双方一旦出现一方违约，都将处以成交价20%也就是94万的违约金。
按理说不到一年时间就赚了120万应该很是心满意足了，可成交后的两个月正是房价飞涨之时，6月份卖470万的房，到8月份已经涨到600万。看着上涨的房价，邱小姐起了贪念，想违约不卖了。于是，邱小姐迟迟不去国土局交税过户，并以房产证未出为由一直拖着不办后期手续。从6月份交了定金就等着过户后能装修自住的于先生，在多番等待未果的情况下终于不想再忍，于是在2009年9月将邱小姐告上法庭，要求其退回60万定金，并赔偿94万违约金。
2、一纸借据横空出世惹官司，卖家被连告房产遭拍卖
被买家这么一告，邱小姐着急了，匆匆应诉的同时，谁想突然又出现了一个“债主”刘先生。
刘先生手上握有一纸2009年4月，也就是在邱小姐卖房之前写下的借据，借款金额是300万元。可巧的是，当9月份于先生起诉邱小姐违约，要求索赔违约金后没几天，10月份“债主”刘先生也把邱小姐告上了法庭，要求其偿还借款，两个起诉都被南山法院受理，并都先后查封了其卓越维港（资料、论坛)的此套房产。
赶在前面结束官司的是借款纠纷，一个月后的11月法院就出具了调解书，邱小姐答应偿还刘先生借款300万。次年2月份，另一单房产买卖纠纷也有了结果，买方于先生胜诉，定金加违约金一起，邱小姐需偿还他124万元(之前有30万定金在中介处监管已退还买家)。
法院同时执行两起案件，遂将邱小姐卓越维港的那套房产进行公开拍卖，据当时市价，房产拍卖底价是540万元。
3、拍卖起纷争背后秘密被揭露，假债主假戏要真做
由于邱小姐当初从发展商处购买到此房产时只首付了两成70万，在银行抵押贷款了280万，根据法律规定的抵押权大于债权原则，房产拍卖得款要首先偿还银行贷款，那么如果按照540万的价格拍卖成功，除掉280万贷款就只剩余260万了，这笔钱才能让于先生和刘先生按比例来分得，这么算来买家于先生最多也就能分到70万左右，系列程序还非常的麻烦，这令于先生较为郁闷。
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就在拍卖前一天，邱小姐主动找到于先生要求和解，并承诺包括30万定金在内合计偿还其80万，要求就是房产不要拍卖了。此时的于先生已经无心再战，想着吃亏点就吃亏点吧，于是同意了邱小姐的和解要求。然而此时他们忘记了，还有一位“债主”刘先生的存在，如要停止拍卖必须是所有债权人都同意才可以，于先生是同意了，可刘先生却并不同意，执意要求房产拍卖并拿回自己的债款，此时时间已经进入了2010年7月。
其实刘先生作为债权方，坚持要求拍卖房产而拿回自己的债款本是理所当然，不过随着事情发展到这一步，一个惊天大谎言才被曝了出来。对于刘先生反对停止拍卖，邱小姐非常生气，此时她才向买家于先生坦白了一切，原来债主是假的，借条也是假的，刘先生只不过是邱小姐请来合伙欺骗于先生的“演员”，凭空出来的这笔外债只是为了要少给违约金，可没想到刘先生假戏真做了，先是要求邱小姐支付酬劳10万元，接着干脆把心一横真的当起了300万的债主，绝不让步！
4、300万债款真假难辨只能认，卖家彻底赔了夫人又折兵


-->拍卖无法停止只能执行，于是2010年7月该房产首次以底价540万公开拍卖却遭到流拍，两个月后折价20%以底价420万拍卖，却没料到最后竟意外被拍到了700万成交，最后房产是被谁拍走的，大家并不关心，不过令买家于先生特别高兴的是，这笔高额的成交价即使扣除了300万“借款”，也足以支付他理应得到的所有赔偿金了。
然而此时最痛苦的，莫过于作茧自缚的邱小姐了，前前后后折腾了一年多时间，结果房子被拍卖掉了，银行的贷款要还，于先生的赔偿金要支付，还得平白无故支付刘先生300万的“债款”。她是越想越气不过，于是向深圳市中级人民法院申请重新审理此前她与刘先生的债务纠纷案。可是，她的要求很快被中院驳回了，原因很简单，因为之前南山法院在接审这个案件时，邱小姐是亲口承认了这笔债务真实存在的，双方在迅速和解后法院才出具的调解书。如今邱小姐又出尔反尔否认债务的存在，这种公说公有理婆说婆有理的情况，即使再高明的法官也很难判断，何况刘先生手握白纸黑字的借条，邱小姐也无从举证他们合谋作假的事实，法官当然会更选择相信刘先生的说法。
此时的邱小姐真是赔了夫人又折兵，但能有什么办法呢，虽然她凄凄苦苦以泪洗面地控诉着刘先生是骗子，但最终法院拍卖得到的房款，很可能还是要将300万打入刘先生的账户，因为此时除了两位当事人自己，没人能准确判断到底谁被冤枉，谁在撒谎。即便真如邱小姐所说借款不存在，她是信错了人，旁者在同情她的同时，也很想真诚劝告一句：贪念一起万恶生，小聪明总是容易吃大亏的。
○律师提点
作为此宗案子里买方于先生的代理律师，广东国晖律师事务所的周科律师全程参与了案件审理的整个过程，他就此表示，该案件在二手房产交易中很具备代表性，同时涉及了期房交易、违约金承诺、房价高涨、假诉讼等多个法律要点，提醒广大消费者特别注意。
首先，期房也是可以正常交易的，未出房产证的买卖合同同样具有法律效力，但是由于期房购买过程的办证时间一般都很长，这期间因房价波动大而产生的纠纷特别多，因此提醒消费者尽量避免期房购买。
其次，一旦涉及纠纷，合同中约定的违约金并不一定能得到法官的认可，一般来说违约金是会根据实际损失评估来确定，因此不是承诺得越多越好，实际用处远没有定金大。所以如果要避免房价波动而出现违约的话，尽量加大定金额度才有用。
再者，无论什么原因都不要轻易做假诉讼，如本案中邱小姐和刘先生的借款纠纷诉讼，即使事实是假的，通过法律诉讼也就变成真的了。
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最后，房产纠纷要尽量通过正当法律手段解决，特别是涉及到金额较大的，最好不要“私下找门路”，本案中邱小姐因私下猫腻而最终害了自己，而买方于先生如果当时与邱小姐“私了”而得了80万，也就没有最后获赔124万的开心结果了。
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