深圳卖家心态松动 红本盘抢手

“按评估价征税”的落地，令红本盘越发抢手。图片/CFP
从2005年底的传言初起到2011年7月11号的尘埃落定，深圳的按评估价征税政策度过了漫长而跌宕的酝酿期。在比原成交价高出多倍的评估价的基础上开征各项税费，会给7月11号之前和之后的二手房市场带来怎样的影响？业内人士认为，部分业主和买家对市场产生恐慌性心态造成了部分片区的成交量上涨，而未来房价不会降，多增税费将最终由买家消化。
现状1
红本在手、业主自赎物业成香饽饽
据南都记者观察，在政策确定落实的6月9日至今，所了解到的区域成交量相比过去普遍出现了小幅上升，这自然跟政策所引发的税费恐慌不无关系。许多受访中介都提到，因为担心未来税费出现激增，目前与买家心仪房源处在相同小区、同时有红本在手的房源，受到了热捧。此外，也有业主因体谅买家在未来将承受高门槛的置业成本，心态出现松动迹象。
“刚刚跟买卖双方协商好了一套富通天地的房子，即将成功签约。”世华地产龙华一家分行的高级经理解华宇告诉南都记者，关于这套房子他跟进了很长时间，终于在近期准备签约。考虑到在7月份置业门槛就要提高，诚心出售的业主愿意通过自己现金赎楼的方式加快过户环节。解华宇还表示，买家现在分为两派阵营，一种为目前没有好的置业选择，准备继续观望静待后市，另一种则为趁政策执行前买房过户完成，在后者中，因为过户周期在5天左右，红本在手的物业成为了抢手货。
而在宝安，红本在手的房子也成了中介们主推的房源。世华地产宝中区的业务员李甲金称，一直以来他所在的宝安中心区成交量都不是很好，若是到了7月份恐怕还将进入一两个月的缓冲期，在此阶段基本非红本、需要银行短期贷款赎楼的房源他们都不推了。
“从国土局近期公布的成交数据也可以看出成交量增加的趋势，体现在一部分刚需客的激进入市。”中联地产市场研究中心主管叶蓉说。但她补充，现阶段积极入市和积极抛盘的买家和业主在总量里还属于小部分，大批买卖双方仍选择观望后市。
现状2
业主心态松动，甚至降价20万
据南都记者观察，在新政即将执行的预期下，龙华、宝安、龙岗等关外配套不甚完善的二手房业主在新政面前，心态出现明显波动。再者加上周边受明显限价影响的新房入市，部分区域出现价格下滑。
在地铁一号线延长线已经开通的宝安，业内人士普遍认为该利好对房价影响不大，相反业主对价格有了明显的松动迹象。中联地产营业西部副总经理颜小斌称，这段期间跟业主的协商中出现了明显的议价空间，有的楼盘甚至可以探出2000-3000元/平方米的降幅。“有一套原价为180万的西城上筑（资料、论坛)两房，单价在2.4万元/平方米，现在业主竟然急着以2.1万元/平方米卖，总价降了20多万。”颜小斌称，虽然这个案例有业主急套现的成分在里面，但可以反映出目前二手住宅市场在政策打压下的一种买卖双方主动性倒转的现象。“囤到后来不知市场有何变化，不如现在卖掉，业主的心理防线有些被攻破了。”颜小斌总结道。
“反观有些区域的成交量上涨，罗湖的成交量并没有明显的涨幅，但同样业主愿意与买家坐下来共同商讨价格的事。”美联物业罗湖区营业总监袁新有对南都记者表达了相同的意思。罗湖因为趋于成熟，且没有限价新房所造成的价格冲击，二手房市场一向比较平稳。袁新有称，有部分业主的心态有所放松，但即使愿意降价也只是小幅度，也不会让很多的利润出来。
○未来判断
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二手房价格受评估价与限价新房的合力影响较大
叶蓉中联地产市场研究中心主管
按照以往的政策出台情况，市场总会经历2-3个月的消化期。我认为，该政策对房价走势并不会有太大影响。有刚性需求的买家仍会按部就班地入市，一旦出现这种情况业主立即会恢复强势。相反，如果在周边有受限价影响新房入市的话，放盘价更容易受到直接刺激，造成二手房业主的心态调整而降价。


-->目前的市场，限价新盘层出不穷，只要价格定得合适都会引来大批客户。而如果每批新房都是以低于市场价的姿态入市，周边二手房为了不使客户分流严重，自然会选择降价抢客。而以目前二手房业主对市场的观察来看并不专业，容易产生跟风情绪。在降价方面还是得看政府的态度如何，如果政府想跌就一定跌得下来。
成熟片区多缴税费的压力逐渐会被买家消化掉
江少杰美联物业深圳总经理
按评估价收税的传闻很早之前就已经被放出过了，直到现在才尘埃落定。通过对比可以发现，落实的征收方式是相对传闻较低的了（之前有传闻按评估价的20%征收）。按照经验来看此政策将会给市场带来三个月到半年的影响。至于细分到各个片区的影响，二手房价也会体现出不同的变化。
总体上我对于关外的二手房前景觉得不乐观，原因便在于有大批新房推出的因素。买家往往会计算，所增加的营业税、契税跟新房相比的代价关系。例如龙岗和龙华，在新房不断低于市场价入市的情况下，在没有变现压力的业主面前这两个地方的二手房就会更加难卖。而相比福田、罗湖等新项目较少，并且供应量大大小于需求量的区域，经过长时间的等待和博弈，按评估价多征的那部分税费很有可能被买家消化掉。这些片区的价格则保持稳中有升的态势。
不论“明涨”还是“暗涨”，二手房不会降价
肖小平世华地产市场研究部总监
可以肯定的是，市场至少会经历2-3个月的低迷期，并且短期之内价格不会有变化。只有两个理由将引发降价：一、银行运用信贷收缩、加息等金融手段控制市场上的资金，使得普通投资者无款可贷；二、经过长时间的观望期，每月全市的二手房成交量保持在三四千套的时候，才会有业主选择主动降价。与其他人认为二手价跟新房入市关系紧密的观点持不同意见，我觉得入市新房再怎么低于市场价，业主的心态也是很稳定的。从中海、水榭、星河的发售可以看出，市场上拿得出钱的买家规模。市场上不缺乏资金，这些业主都会看在眼里。
当然，也会出现这样的情况：合同上规定税费由买卖双方共同承担，必然会有买家不承认业主此前只认实收的做法，不排除业主将把自己出的税费转嫁到房价上，这样我称为明涨，对于买家出所有税费的情况称为“暗涨”。归根到底，在当前供需不平衡的前提下受伤的仍会是买家群体。
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