深圳商品房限购 小产权房悄然走俏

小产权房的房屋质量没有保证，且无法办理房屋产权登记。


“小产权房”一直是深圳房地产销售市场的灰色地带，最近越发受到关注。集中在布吉、沙井等片区的小产权房价格普遍在商品房的30%左右，记者踩盘发现，小产权房看房者众多，其中不乏刚性需求置业者以及少量投资客。
据众厦地产《小产权房专题研究》披露的数据，深圳存量住宅中，小产权房比例已经超过60%。而在这些小产权房中居住了大量原村民、租客以及很多购买了小产权房的白领、工人还有随子女来深的老人们。记者走访发现，小产权房由于价格低廉，吸引了很多经济实力有限的购房刚性需求者；另一方面，深圳“限购”也催生了不少刚需和投资客进入这一市场。
不过，业内人士建议，购买小产权房风险较高。除去小产权房价格涨幅已大，有追高的风险外，所购房产没有房产证，得不到相应的法律保护。“随着新拆迁条例的实施，未来拆迁主体为政府而不是开发商，小产权房博取赔偿的空间缩小，而作为违法建筑被强制拆除的风险加大”，众厦地产的林晓华表示。美联物业的徐枫则表示，小产权房违法、价格已经渐高相比商品房的优势越发不明显、房屋质量没有保证等都使得小产权房并不是理想的置业选择。
深圳有1200万套小产权房？
“小产权房”是相对“大产权”而言。大产权的法律意思是指物业取得房地产管理机关颁发的房屋所有权证(俗称“大产权证”)。而小产权房则没有房地产管理机关颁发的房屋所有权证。深圳知名房产律师张茂荣表示，小产权房不是一个法律概念，而是民间对在集体土地上所建房屋的俗称。
根据美联物业全国研究中心的统计，“小产权房”一共有两类：第一类小产权房由于出售主体不同，包括：建设主体是自然村集体或由其转化而来的股份公司，“一般都是自然村出地，另一方出资金，两者联合开发”；或者是个人拥有比较大面积的宅基地的村民自己违规建房向公众租售。这两者的共性都是在农村集体土地上建设、向社会公众租售物业，俗称就是“农民房”。第二类是单位安置困难职工的集资房，这类物业只有一个绿证，没有个人产权。
“理论来说，除了军产房，深圳已经没有小产权房，因为深圳的农村集体所有制土地全面转为国有，但从客观事实看，无论是关内是关外，农民房(小产权房)仍触手可及”，美联物业全国研究中心徐枫表示。
据了解，深圳从1979年3月建市至2004年的短短25年中，完成了全市土地国有化、农民城镇居民化，成为全国首个没有农村社会管理体制的城市，“深圳已不存在严格意义上的小产权房”，张茂荣表示。
目前所说的小产权房都是在城中村中建设的农民房，且存量较大，且还在不断建设中，不少已经建得越来越像商品房。据深圳查违办的统计，深圳未办任何审批手续的建筑共4亿平方米，大概有40万栋违法建筑。美联物业全国研究中心估计，如果这40万栋中有一半是用于居住，按照一栋农民房有60套小产权房计算，深圳全市至少1200万套小产权房。如果有一半是出售的，则有600万套可“售”小产权房，这几乎是深圳2010年新房供应套数的160倍。
记者调查发现，近两年由于商品房房价高企已经将不少买不起商品房的购房需求挤压到小产权房市场，而这些需求也促使违建、加建小产权房成风，在不少城中村，小产权房的建设已不再一户一栋，而是建得越来越像商品房，高层、电梯，有物管、甚至带花园社区的小产权房也比比出现。
“小产权房”看房者为数不少
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进入深圳市布吉片区的南岭村约400米就可以看到有数十个超过20层的高层住宅集中在这一区域，这里有荔枝花园、富璟花园等多个小区，在中介的带领下记者以购房者的身份进入富璟花园看房。
在这个由不到10栋20层左右高层住宅围合起来的封闭式小区内记者看到，小区有物业管理，每栋的底层都是商铺，即使包括小区内的底层商铺在内，大部分商铺也都已承租或卖出去，目前大多都在营业。各栋的入口都在小区花园内侧，每栋只有一部电梯，承载每层十几户的住户，除小区楼间距不足20米以及居住密度过高外，很难想象这是一处在村集体土地上盖得“小产权房”。
中介告诉记者，富璟花园去年才开始销售，到现在不仅一手全部售完，而且二手房也很少放盘。记者在富璟花园看到其朝南向采光较好的一侧户型几乎住满，阳台上都有悬挂晾晒的衣物。
富璟花园提供的大都为100平方米左右的户型，为三房两厅一卫，户型上中规中矩，但在室内，即使是采光较好的一侧也会感觉光线较暗。一位住在这里的程小姐表示，她是去年10月买下其所住的100平方米单位，“当时差不多3千元每平方买下，又花了几万块装修，刚刚入住”。
中介告诉记者，富璟花园像程小姐这样100平方米、位置好、采光好的房子价格在40万元左右，如果没有装修的毛坯则大概在38万左右。仅仅从去年10月到现在程小姐的房子升值近10万元。
富璟花园附近的荔枝花园、玉岭花园等都是20多层建筑构成的小产权房小区，这些小区都是近4年内销售的，目前也几乎没有新房在卖，在卖的都为二手房，其中玉岭花园2年多前才2000元每平方米，现在价格也快翻倍了。这类小产权房普遍密度很高，因此采光成了影响价格的主要因素，同小区采光好的房子比其他房子贵5万元左右。
而记者在深圳宝安沙井的财富公馆、名仕国际等楼盘看到，这些价格3000—4000元/平方米左右的小产权房销售情况都不错，在一处售楼处销售人员告诉记者，项目6栋楼中的住宅已经全部卖完，买家包括附近工厂的管理人员、原村民、有实力的投资客，“有的上班族买房是为了自住，也有客户是为了博取租金和升值空间”。而沙井目前也充斥着数量不少的小产权房楼盘，据媒体报道，宝安沙井为深圳小产权房数量之最，在售或在建的统建楼盘在50个以上，住房多达5万多套。这些小产权房的开发模式是，由原住民、村股份公司、私营老板或开发商等多方合作，再进行利润分成。
“这些小产权房都不愁销售的，升值也快”，中介对记者表示，而记者在多个小产权房小区也确实感到，这里有大量的住房需求通过小产权房得以实现，“我们不就是图个房子住嘛，商品房又买不起，这里的房子便宜就行。”在布吉一小产权房小区陈阿姨对记者表示。甚至有不少80后考虑到商品房房价高不可及、20年租金和小产权房总价也差不多，也出手购买了小产权房。
质量和“前途”最令人担心
打动小产权房购房者的首先是价格。“这附近的商品房都2万元一平方米了，二手房价格也都在1.5万元左右，实在是买不起”，肖阿姨在布吉横岗以2000多元/平方米的均价在去年购买了这处小产权房，从老家过来的她只是希望和儿子住在一起，又买不起商品房，看到这里后没多久就买下了这处房子，总价才20多万元。
“我们不就想要个住的地方嘛，至于什么产权，这房子能住就行，又拆不走。”肖阿姨表示。
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今年30岁的小吴也是小产权房的业主，他告诉记者，本来他对小产权房没什么兴趣，一直在租房子，不过租金越来越高，房东涨租还动不动需要搬家，结婚后租房子住就越来越不踏实。后来偶然机会小吴看到小产权房的广告，了解一下就有了兴趣，看过几个小产权房都因为采光等问题打了退堂鼓，后来当有一次他看到一处方正、视野开阔、光线充足的房子就动心并买了下来，“80平方米，加上装修才20几万元，算是实现了在深圳有房的梦想”。
小吴表示，买房的时候也没有考虑产权和转正的事情，“那时候租房一个月要2000元，一年24000元，10年就是24万元，10年后我仍然在深圳没有房，10年后深圳的房价是什么样子我不敢想，但我现在买一套，一次性花二十几万，我住上10年也就回本了”，而且“买了这房后，至少不会再有租房时被人赶的事情发生”。
“买这里小产权房的都是附近和特区内工作的，不少人也都是白领，”布吉南岭村某中介表示，但也同样因为产权问题，目前中原、美联等中介都未有小产权房业务，倒是一些小中介热衷于此，“小产权房交易还容易，每单中介费就是1万元，具体还可以再谈”。
这名中介告诉记者，也有一些人买小产权房投资，“这种房子在目前的调控下，不限贷、不限购，也不用交税，购房价是商品房30%以下，租金又差不多，投资价值很高”。
“深圳想在短期内消灭小产权房不现实。”张茂荣认为。
除产权外，记者注意到，由于是非商品房，小产权房在建设过程当中并没有相应的质量监理和验收环节，建筑质量对于非专业的购房者来讲完全是雾里看花。在横岗某小产权房小区，记者看到这一小区的不少住户都出现了天花板整块落下的房屋质量问题。记者亲眼看到某户客厅天花板上一块直径约1米左右的碎片落下，弄得地上都是粉末。“后来大家装修都要把整个天花板重新搞过，自己重新抹水泥”，一位该小区居民告诉记者，这些质量问题投诉到管理处又根本没有人管，大家都是在“踢皮球”。
专家建议
美联物业全国研究中心主任徐枫：小产权房并非理想置业选择
目前，小产权房局部热起来的原因，大概包括以下几点。表层因素，一是小产权房不限购；二是价格相对低廉，例如深圳一些80平米3房单位的小产权房，现在的总价为45万元左右。而45万元在热点城市，连3房的首期都不够；三是回报率高：由于租金与商品住宅相差无几，而成交价格是同片区商品房的50%左右以及以下，所以小产权房的回报率高，成为吸引投资客的重要原因。
但同时，购买小产权房也存在诸多风险。由于“小产权房”并未纳入商品房交易体系，因此房地产调控政策对于“小产权房”一直是空白，也使得一些潜在客户转投小产权房的市场。美联物业不建议客户选择小产权房，因为它虽然便宜，但有很明显的弊端。目前国家政策对于小产权房的基调是“清理”，国务院已在今年1月31日要求“小产权房”全部停建停售。可见，政府并不支持购买小产权房。
首先，小产权房并不合法。购买小产权房的根本弊端在于产权不确权。2007年，建设部曾专门发布了针对小产权房的购买风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。具体在法律上：小产权房一不能上市交易，也就意味着不能折现，同时一旦发生纠纷，小产权房业主想要维权将找不到法律依据；再者小产权房无法办理抵押，因为在现有体制下，“小产权房”不能上市交易，因此对于银行而言，抵押物没有变现能力，因此也不会给小产权房办理抵押；另外，小产权房无法对抗国家的征地和拆迁，也无法办理继承。
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其次，小产权房价格水涨船高，未必比低价商品住宅有优势。根据美联物业的了解，深圳的军产房价格已经有超过1万元/平米的，小产权房虽然还未达到这么高，但正在向8000-9000元/平米迈进。而5月龙岗中心城的一手住宅价格有降至10000元/平米左右的趋势，可见小产权房的价格优势正在瓦解。
第三，房屋质量无法保证。由于没有纳入监管体系，小产权房的建造质量全凭建造商喜好。从存量房情况看，很多开发主体在一开始的时候就打算这些建筑短期内会被拆迁，因此在建筑的设计和质量监督上不会特意花费特别多的精力。
第四，相对偏远，生活配套、安全性方面需要多考虑。深圳供应量大的小产权房多集中在宝安和龙岗，且如果要选择4000-5000元/平米的，多在沙井、观澜等地，生活配套、安全性和关内不在一个水平。购买物业如用来居住，应多考虑生活是否便利和安全。即使是买来投资，什么样的地段就有什么样的租客，投资者也要考虑租金是否稳定可靠。综合衡量这些风险，美联物业认为小产权房不是理想的置业选择。
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