钓鱼台7号院天价楼盘由最低资质房企开发

钓鱼台7号院效果图 资料图片
一段时间以来，钓鱼台7号院因30万/平米的中国最高定价而置身于风口浪尖之中。其开发商中赫置地因能够在钓鱼台开发楼盘，又勇于在“史上最严厉”调控期推出“天价楼王”，一夜之间跃升成为中国最著名的房地产开发商。
然而，在北京市房地产市场交易管理网上可以查阅出，中赫置地（全名为“中赫置地投资控股有限公司”）不过是一个仅具有四级资质的房地产开发企业。
根据北京市住建委的相关规定，四级资质的房地产开发企业可开发建筑面积在10万平米以下的住宅。然而，中赫置地此前在北京开发的另一项目“北纬40°”，项目的规划总建筑面积为30万平米，远远超越了对四级资质开发商可开发面积的限定。
日前，北京市住建委联合市地税局对钓鱼台7号院推出的23套住宅启动了联合执法程序。最终，钓鱼台7号院因推出天价楼王造成的喧嚣之后，将面临的是缴“税”还是处“罚”？成为公众关注的焦点。
5年未提请资质升级 最贵楼盘由最低资质房企开发
根据北京市住建委转发的建设部《房地产开发企业资质管理规定》，本市房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四个资质等级。其中，四级开发商资质最低，按照相关规定，该等资质的开发商可以承担建筑面积10万平米以下的项目。同时，建设部颁发的《房地产开发企业管理规定》中还明确指出，各资质等级的企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担。
北京市房地产市场交易管理网显示，中赫置地是一家仅具有四级资质的房地产开发企业。但中赫置地官方网站上却列明，其在京开发的“北纬40°”项目规划总建筑面积30万平米，还配有幼儿园以及社区商业等设施。
为此，6月11日，《证券日报》记者向多位律师进行咨询后得知，中赫置地这一行为很有可能已经违反相关规定。北京市问天律师事务所合伙人李雪森则进一步对记者表示，对于开发商违反《房地产开发企业资质管理规定》的情况，擅自承担超出可开发建筑面积以外的项目，可以被有关部门处以取消资质甚至是吊销执照的处罚。
同时，作为在2006年7月成立、注册资本5000万元的房地产开发企业，在近5年中为何未提请资质升级的申请？也存在着疑点。
专家建议清缴土地增值税 23套住宅或将被征7-11亿元
在北京市住建委联合市地税局对钓鱼台7号院启动联合执法程序之前，《证券日报》记者曾就相关问题采访中国社科院工业研究所投资与市场研究室主任曹建海(博客)（微博）。彼时，曹建海认为对钓鱼台7号院进行土地增值税的清缴是一个兼具公平性与有效性的手段。
之后，《证券日报》记者又致电北京市地税局，得知在启动联合执法程序之前，钓鱼台7号院仅以3%的税率，按成交金额对其进行土地增值税的预征。
根据有关媒体报道，钓鱼台7号院在2009年7月份推出时，销售均价为7.2万元/平米，而到了2010年，7号院的成交价格开始节节攀升，从突破8万、到10万直至均价突破12万元。公开资料显示，今年以前，7号院分三批获得预售资格，准许销售面积分别为32132.32平米、4314.17平米以及4543.58。粗略估计的话，与总销售逾30亿元相比，预征的土地增值税不过在1亿元左右。
如今，有税务部门参加的联合执法程序已经展开，钓鱼台7号院新推出的23套住宅又应征收多少土地增值税？
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鉴于2年前，钓鱼台7号院的以每平米7万余元的价格对外出售，换言之，最保守估计，此项目的成本也绝不会超出这一数字。那么，此次推出的23套住宅总售价为23.28亿元，折合每平米22.61万元，因此，即便以7万元作为“成本价”来计，增值部分都已经超出成本费用的200%乃至以上。
由于土地增值税实行累进税率制，当增值额超出可扣除项目金额（包括土地出让价格、开发成本以及开发费用等）的比例超过200%时，征收的税率为60%。因此，可以得出，7号院新推出的23套住宅如果真的以其报价成交的话，那么土地增值税的征收税率可确定为60%。
按照《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，确定适用税率后，土地增值税税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%。由于扣除项目金额较难估计，根据媒体报道以及销售事实对其进行期间选择的话，将钓鱼台7号院扣除项目金额设定在3万/平米-7万/平米之间，可粗略得出此次推出的23套户型应缴纳的土地增值税金应在7-11个亿之间，与之前钓鱼台7号院按照3%的税率预缴的增值税相比，中间的差距可谓天壤之别。
目前，钓鱼台7号院这106套住宅，成交价格究竟是多少，成本费用又究竟是多少，尚不得而知。还需等待联合执法程序结束后，由相关部门予以披露。
应否伴以行政处罚？仍存技术问题
6月10日，中国社科院金融研究所尹中立(博客)教授对《证券日报》记者表示，钓鱼台7号院制定的价格虚高，不排除有利用高价格进行炒作的嫌疑。尹中立同时指出，这一价格远远超出了成本所需，且未必会以报价成交。
“在调控期间，钓鱼台7号却顶风作案，坐地起价之余，价格还创了记录”，尹中立对《证券日报》记者表示，“而实际成交的价格却未必如其报价那么高，更有可能因为定价过高而致成交无法实现”。因此，这难免会有捂盘惜售的嫌疑。同时，开发商如此做法，也不排除是为了炒作而设定如此高价。
“作为监管部门，有责任去规范市场秩序”，尹中立教授建议，“毕竟标价每平米30万，对整个市场的影响很大。”同时他提及，对于钓鱼台7号院制定如此高价，相关部门在预售环节就应该予以规范，从而预防负面影响的产生。
“我认为这个定价确实有虚高的嫌疑”，中国消费者协会律师团团长邱宝昌对《证券日报》记者表示。但是，开发商定价多少不是问题，邱宝昌指出，依据什么去制定价格才是问题。在其看来，有关部门应该确定开发商是否依据了诚实信用的原则去制定价格，同时还应确认钓鱼台7号院这种行为是否属于哄抬价格，进而影响了市场对房价的预期。
但究竟应如何进行处罚，邱宝昌则认为仍旧存在很多技术问题。“如何对卖房的定价做出是否合理合法的判断？执行的依据又是什么？”在他看来，政府不应仅针对某项个案，房地产属于关系到民生的商品，解决问题的最根本的办法还在于“建规立制”。
律师看点：
《证券日报》记者在采访过程中发现，多位专家以及律师都认为钓鱼台7号院的定价的确虚高，但是争议在于，是否有充分的法律依据可以对其定价行为作出违法违规的判定。
6月12日，问天律师事务所合伙人李雪森接受《证券日报》记者采访时，对于上述争议做出了一定解释，在其看来，现有的《价格法》与《城市房地产开发经营管理》条例之间存在着矛盾，是管理部门在出手干预房价制定时，容易陷于争议的原因之一。
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李雪森认为，现有的法律法规包括《价格法》、《制止价格垄断行为暂行规定》、《制止牟取暴利的暂行规定》以及《价格违法行为行政处罚规定》等，对经营者应遵循什么原则去制定价格，以及违法定价后应承担的法律责任等都做出了全面和具体的规定。上述法规中，还对价格的形式做出了三种阐述：政府指导价、政府定价以及市场调节价。
事实上，在《价格法》出台之前，已经存在一系列针对商品房的法律规章，并具备一定的针对性。但是《价格法》出台之后，针对于商品房价格的规范性文件并未随之进行修改更新，以致基本失效。与此同时，1998年7月20日开始实施的《城市房地产开发经营管理条例》，还对商品住宅价格做出可以由“当事人协商议定“的规定，这一价格形态明显与《价格法》规定的三种价格形态之一：“市场调节价”存在冲突，从而使得商品房变成了游离于《价格法》之外的特殊商品。
在李雪森看来，一方面是原来针对商品房价格的规范文件由于某些原因而基本失效；另一方面则是“《城市房地产开发经营管理条例》中有关商品房价格的规定与《价格法》矛盾”，从而使得政府部门在进行商品房房价管理时，要“尴尬面对房价的法律层面原因”。
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