保障房资金求解 开发企业垫资不可避免

公租房钱荒 开发企业垫资不可避免
面对1000万套保障性住房所需耗费的1.3万亿元资金，从中央政府到地方政府能够找到的“杠杆”似乎就只有一个，那就是社会资本。
6月15日，国务院政策研究室的一位权威人士向《中国经营报》记者证实，从中央政府的角度已经开始研究一系列保障性住房融资体制的配套政策，而系列配套政策的核心，即是创造能够使社会资本也就是房地产开发企业大规模进入保障性住房开发领域的政策环境，以解决海量任务带来的天量资金需求。

资金难点何在
“银监会和各地银监局也只是进行了几次调研，但至今还没有成文的实施办法或者政策指引，我们也很难跟企业做保证，说可以拿到贷款。”6月15日晚，山东省建设厅的一位官员向记者表示，他所反映的情况，是当下山东省不少地区在公租房领域遇到的问题。
2011年4月，由住房和城乡建设部代表，国务院保障性安居工程领导小组与各省、自治区、直辖市、计划单列市政府签订了《保障性安居工程责任书》，将1000万套保障性安居工程任务指标进行了分解。但在签订的“责任书”中，仅对任务指标、工程进度、工程质量进行了明确，但对于融资渠道以及配套资金来源，未予统一说明。
记者了解到，2011年1000万套保障房计划中，有350万套左右是各类棚户区改造，这包括城市棚户区改造和矿区、林区、垦区棚户区改造;以及60万~70万套回迁房。真正属于保障房范围的增量主要是三部分： 220万套公租房、150万~160万套廉租房、100万套经济适用房。
山东、陕西、河北省住建厅的官员在接受记者采访时均表示，对于地方政府而言，公租房是真正的“增量任务”。而增量任务实际上是保障房资金筹集的难点所在。
“廉租房各级财政的预算都已有明确的安排，这部分资金主要靠财政投入。”陕西省建设厅一位官员表示，2011年通过预算安排的廉租住房省级财政配套为89亿元，再加上中央财政转移支付的约20亿元，已经足以满足完成开工任务目标。山东、河北的情况，也与之类似。
至于经济适用房，实际不需政府进行实际的资金投入，而是以土地无偿划拨的方式支付成本，由开发企业负责建设资金的支付。因此，目前最没有明确资金来源保障的，就是公共租赁房。
目前，公租房一般有三种运营模式：一是由政府出地、政府投资、政府管理;二是由政府划拨土地，企业出资建设，在满足自己企业职工需求的同时，向社会提供房源;三是探索由政府出地，吸引市场力量进行公租房建设，并拥有所有权的模式。
政企诉求鸿沟
在公租房的三种模式中，地方政府最为感兴趣的，实际上是第三种模式，即政府以土地支付，由房地产开发商建设，继而由政府分配，再由开发企业运营管理。这样，在至少220万套公共租赁房的投入上，政府就可以达到如经济适用房一般“只出土地，不出现金”的“境界”。
北京市从2009年开始陆续推进公共租赁房的开发建设。在推进过程中，主要采取的是商品房用地配建公共租赁房的方式。2010年3月，中国兵器下属的房地产开发企业通过拍卖获取位于北京北三四环之间的蓟门桥地块，在该块土地上便配有规划建筑面积超过3万平方米的公共租赁房。
该项目负责人告诉记者，这3万平方米的公共租赁房，由中国兵器下属的房地产开发公司出资建设。而该公司对公租房建设的资金投入，亦是通过与商品房项目一并从银行获取的开发贷款实现。按照投标约定，在公共租赁房建设基本完成后，由政府按照统一的准入标准，对公共租赁房进行分配，并由政府根据当时市场价格确定租金水平，然后再由开发企业持有产权，负责运营，收取租金。
回复该发言

“当时初步测算的租金价格，大致在2000元/月左右。”他向记者表示，政府曾表示在公租房逐步运营起来后，会进行分期、分批的回购，但至于何时开始回购，至今没有明确的说法。
这恰恰是政府与企业之间诉求差异的鸿沟所在企业多是希望在廉租房的建设过程中，只承担“代建”的职能。在与河北省政府就万科承担河北省实施保障性安居工程建设任务进行沟通的过程中，河北省政府的相关负责人也承认，最重要的是在公共租赁房方面如何合作。
万科执行副总裁毛大庆告诉记者，万科北京公司与河北省已经签订了8000套保障性住房的战略合作协议，而这8000套保障性住房当中，公共租赁房占有了相当比例。在河北省与中央政府签订的《责任书》中，38万套保障性住房中，公共租赁房高达20万套。
“我们提出的合作模式是，最好是代建，即政府出钱出地、万科出人、出管理、出运营;退一步，万科可以先垫资进行开发建设，但前提是政府最好需要给我们明确，如何分期、分批回购，我们可以在财务上做好安排。”毛大庆说。
BOT融资杠杆
1000万套保障性安居工程住房任务的重压之下，原本只在基础设施建设领域内盛行的BOT模式，开始在保障性住房建设开发领域内方兴未艾。绿城建设集团董事长曹舟南向本报记者表示，在该集团接触的地方政府的保障性住房代建业务中，包含垫资的BOT模式，确实不少。他承认，在与南京市政府的接触与谈判的过程中，南京市政府提出了绿城方面垫资开发运营保障性住房的要求。
记者了解到，垫资并非是南京市一地的“专利”。在绝大多数通过商品房用地配建保障性住房的城市中，都存在开发企业垫资开发运营的方式。万科北京(公司)相关负责人向记者证实，该公司在北京开发的回龙观项目配建有限价商品房，这部分项目的开发资金由万科北京公司融资并进行开发建设，而后再由政府审核购买人资格，进行销售。
绿城北方建设总经理封晓康告诉记者，该公司在北京开发的诚园项目中，也配建有政府的保障性住房，其运作模式与万科相同。封晓康表示，诚园项目总的保障性住房建设与开发在贷款利率等方面与诚园项目的商品房“一视同仁”，待开发完成之后，由政府再行回购。
曹舟南将这种模式称为BOT模式，即由开发企业通过融资或者支付自有资金，对保障性住房项目进行开发、运营，然后再完全成熟后，通过回购或者审定购买资格等方式，向政府进行移交。
2011年3月，住房和城乡建设部与全国各省、自治区直辖市和计划单列市签订《保障性住房落实责任书》，这份责任书将1000万套保障性安居工程住房的任务直接进行分摊至地方政府，并要求必须于2011年10月31日前全部开工建设，并将进行督察落实，对于逾期不予落实者，将对地方行政首长直接问责。
显然，在保障性住房的BOT模式中，开发企业的“垫资”将势不可免。
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